陜西省西安市人大常委會(huì)

西安市物業(yè)管理?xiàng)l例



（1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò) 1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議通過(guò) 2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)的《關(guān)于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正 根據(jù)2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò) 2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議批準(zhǔn)的《關(guān)于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第二次修正 2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議第一次修訂 通過(guò) 2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議批準(zhǔn) 2016年10月25日西安市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議第二次修訂通過(guò) 2016年11月24日陜西省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2020年10月21日西安市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過(guò) 2020年11月26日陜西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《西安市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈西安市保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益條例〉等65部地方性法規(guī)的決定》第三次修正 根據(jù)2024年4月26日西安市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議通過(guò) 2024年5月30日陜西省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)的《西安市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈西安市水環(huán)境保護(hù)條例〉等九部地方性法規(guī)的決定》第四次修正）



目　　錄

第一章　總 則

第二章　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié)　業(yè)主大會(huì)

　　第二節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

　　第三節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)

　　第四節(jié)　其他規(guī)定

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)服務(wù)與管理

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章　物業(yè)保修與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第七章　監(jiān)督管理

第八章　法律責(zé)任

第九章　附 則



第一章　總 則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第四條　物業(yè)管理活動(dòng)堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。

第五條　市住房建設(shè)行政主管部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照本條例的規(guī)定負(fù)責(zé)本開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

發(fā)改、資源規(guī)劃、城管、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、水行政、生態(tài)環(huán)境、民政、人防等相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第六條　居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范服務(wù)行為，制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

第八條　鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)或者其委托的業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。



第二章　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)



第一節(jié)　業(yè)主大會(huì)



第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面告知之日起六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以核實(shí)，符合條件的，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。”

第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

（一）業(yè)主名冊(cè)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。

第十二條　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)等代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位參加籌備工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行參加業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)。

籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員擔(dān)任。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

第十三條　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單；

（六）承擔(dān)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的十五日前，將前款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以延長(zhǎng)三十日。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后解散。

第十五條　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合本條例第十條第一款規(guī)定條件的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)組成人員的辦法。

第十六條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，并載明委托事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)書(shū)面記錄并存檔。

第十七條　采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十八條　采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見(jiàn)；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或者其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第十九條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容書(shū)面告知居民委員會(huì)。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍未組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織召開(kāi)。

第二十一條　業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)組成人員；

（三）物業(yè)管理模式；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）續(xù)籌住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼的開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)；

（九）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十）改變共有部分的用途或者利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十一）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益分配等事項(xiàng)；

（十二）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)；

（十三）法律法規(guī)規(guī)定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五項(xiàng)、第七項(xiàng)和第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票；在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向全體業(yè)主公示。



第二節(jié)　業(yè)主委員會(huì)



第二十三條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

第二十四條　業(yè)主委員會(huì)由單數(shù)組成，任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

第二十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案；開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。

區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人保管。

業(yè)主大會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定；業(yè)主委員會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定。

第二十七條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（十）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十八條　業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：

（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會(huì)印章；

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報(bào)人；

（五）未經(jīng)業(yè)主依法選聘，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）違反法律法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會(huì)議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指定其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)下列資料，隨時(shí)接受業(yè)主查詢(xún)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用明細(xì)；

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況；

（六）占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支明細(xì)；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，并依法開(kāi)展換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。

第三十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)；未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)代管。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物。業(yè)主委員會(huì)組成人員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)代管。

不按時(shí)移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財(cái)物的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。



第三節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)



第三十三條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指導(dǎo)兩次后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第三十四條　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、社區(qū)黨組織組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、公安派出所、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)由單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于百分之五十。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見(jiàn)的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十五條　自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書(shū)面告知物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)；開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況書(shū)面告知市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十六條　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。

業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)選舉成立，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)存續(xù)必要的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。



第四節(jié)　其他規(guī)定



第三十七條　召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費(fèi)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位先行墊付；無(wú)法確定建設(shè)單位的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)墊付。業(yè)主委員會(huì)組建后，所墊付費(fèi)用從物業(yè)管理區(qū)域公共收益中支出。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第三十八條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

第三十九條　經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼等相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第四十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知居民委員會(huì)。

第四十一條　業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請(qǐng)；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定的，可以向市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請(qǐng)。

受理申請(qǐng)的單位應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書(shū)面告知申請(qǐng)人；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主。



第三章　前期物業(yè)管理



第四十二條　本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十三條　新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見(jiàn)。

第四十四條　劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，根據(jù)相對(duì)獨(dú)立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分：

（一）按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買(mǎi)受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。

確需變更的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)。

調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第四十六條　影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)狻㈦娞菀约捌渌�共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭(zhēng)議的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，或者由開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確定。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為買(mǎi)賣(mài)合同的附件：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）共用部位的名稱(chēng)、位置和面積；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱(chēng)、用途；

（四）物業(yè)管理用房的位置和面積。

第四十八條　建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約包括下列內(nèi)容：

（一）使用維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；

（二）使用物業(yè)專(zhuān)有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類(lèi)費(fèi)用的方式；

（五）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第四十九條　現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘；投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第五十條　前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個(gè)工作日內(nèi)將備案情況書(shū)面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第五十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十二條　新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

第五十四條　承接查驗(yàn)過(guò)程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)仍與竣工驗(yàn)收資料不符的，不得承接。

承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料向物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條　新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的千分之三提供外，超過(guò)部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；

（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交辦公用房。

物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無(wú)償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。

第五十七條　前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十八條　前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，決定管理模式。

第五十九條　物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買(mǎi)受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。



第四章　物業(yè)服務(wù)與管理



第六十條　業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。

第六十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。

第六十二條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

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