江西省人民政府

江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法

(2023年9月28日江西省人民政府令第262號公布 自2023年11月1日起施行)


第一章 總 則



第一條 為了加強農(nóng)村村民自建房的管理，保障農(nóng)村住房建設(shè)質(zhì)量安全，提升農(nóng)村住房品質(zhì)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)集體土地上的農(nóng)村村民（以下簡稱村民）自建房的建設(shè)和安全管理適用本辦法。

本辦法所稱村民自建房，是指村民在宅基地上建設(shè)的自住房屋，包括新建、改建、擴建、翻建的住宅。

本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指村民用來建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房、庭院和圍墻等用地。

第三條 村民自建房應當遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、保護耕地、節(jié)約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地域特色、傳統(tǒng)民居和鄉(xiāng)村風貌。

第四條 縣級以上人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理的領(lǐng)導，將農(nóng)村住房建設(shè)納入國土空間規(guī)劃，建立村民自建房管理工作協(xié)調(diào)機制，明確有關(guān)部門職責分工，建立村民自建房信息共享機制，將所需工作經(jīng)費納入本級財政預算。適時開展聯(lián)合檢查，并指導和支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房管理和服務工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理服務工作，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房具體管理機構(gòu)和審批、規(guī)劃、質(zhì)量安全等具體責任人員，根據(jù)法律、法規(guī)授權(quán)和依法賦權(quán)、委托，實施村民自建房有關(guān)行政審批和綜合執(zhí)法。

第五條 縣級以上人民政府自然資源主管部門負責在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排農(nóng)村宅基地用地規(guī)模和布局，依法開展農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、規(guī)劃許可、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記等監(jiān)督管理服務工作。

縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理有關(guān)工作，建立健全宅基地管理制度，指導閑置宅基地和閑置住宅利用，指導已賦權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府查處有關(guān)宅基地違法行為。

縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門牽頭負責村民自建房建設(shè)質(zhì)量安全管理工作，加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房建設(shè)質(zhì)量安全管理的技術(shù)指導，規(guī)范農(nóng)村房屋安全鑒定管理，組織編制、推廣使用農(nóng)村住房設(shè)計通用圖集，組織鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓和管理。

縣級以上人民政府林業(yè)主管部門負責農(nóng)村宅基地建房使用林地的管理，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法辦理農(nóng)村宅基地建房使用林地手續(xù)，加強宅基地建房使用林地的監(jiān)管。

縣級以上人民政府市場監(jiān)督管理主管部門負責生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)建筑材料產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督管理，依法發(fā)布不合格建材信息。

縣級以上人民政府公安、民政、生態(tài)環(huán)境、交通運輸（公路）、水利、文化旅游、應急管理等部門按照各自職責，負責村民自建房相關(guān)工作。

第六條 鼓勵村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擬定有村民自建房自治管理內(nèi)容的村規(guī)民約，按民主程序討論通過后實施。村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織引導村民依法依規(guī)開展自建房活動，指導村民辦理相關(guān)審批手續(xù);對自建房過程中的違法行為及時勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告；可以明確村協(xié)管員、網(wǎng)格員，協(xié)助開展村民自建房管理和服務工作。

鼓勵通過村民理事會的形式發(fā)揮民主議事功能，對村民自建房進行自治管理。



第二章 規(guī)劃和用地



第七條 編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃時，應當依據(jù)縣級以上國土空間總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點布局、鄉(xiāng)村建設(shè)、防災減災、生態(tài)保護和歷史文化傳承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地規(guī)模和布局。

第八條 村民自建房選址應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和荒山、荒坡，禁止占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線內(nèi)區(qū)域，嚴格控制占用耕地、生態(tài)公益林地、天然林林地和自然濕地，避開地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)、河道行洪區(qū)等危險區(qū)域，禁止高陡切坡建房及無防護措施切坡建房，不得在法律、法規(guī)規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)域選址建設(shè)住宅。

第九條 村民自建房用地依法實行計劃管理，縣級以上人民政府應當按照國家規(guī)定安排新增建設(shè)用地計劃指標，對符合條件的村民自建房用地計劃指標予以保障。

第十條 村民一戶只能擁有一處宅基地，自建住房不得超過《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的用地面積標準和省人民政府規(guī)定的建筑面積、建筑層數(shù)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式保障村民實現(xiàn)戶有所居。

第十一條 村莊規(guī)劃應當延續(xù)具有歷史風貌和傳統(tǒng)文化傳承的村莊街巷肌理和建筑布局，鼓勵村民自建房與當?shù)貍鹘y(tǒng)民居風格相協(xié)調(diào)，弘揚傳統(tǒng)建筑文化，將傳統(tǒng)建造技藝與建筑新技術(shù)、新工藝、新材料相結(jié)合。鼓勵發(fā)展裝配式建筑，建設(shè)功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟、綠色環(huán)保，并與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居住房。



第三章 批準和建設(shè)



第十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當公示村莊規(guī)劃，以及宅基地審批和村民建房相關(guān)規(guī)劃許可的申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式等事項，接受群眾監(jiān)督。

第十三條 在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體土地上申請宅基地建房的，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃辦理規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外集體土地上申請宅基地建房的，應當符合當?shù)卮迩f規(guī)劃的要求，未編制村莊規(guī)劃的應當符合縣或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定，按照本辦法第十四條、第十五條的規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可和農(nóng)村宅基地批準。

核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,應當符合依法批準的村莊規(guī)劃或者縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定。

第十四條 村民申請宅基地建房的，應當以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請，提交有關(guān)材料。沒有設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，村民應當向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。

第十五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組、村民委員會收到村民提交的申請材料，應當按照規(guī)定程序進行集體討論并公示后，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準。

收到申請材料后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機構(gòu)應當組織現(xiàn)場勘查，并依法對申請材料的真實性、完整性、合法性進行審查。審查通過的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法批準建房申請，并按照規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和農(nóng)村宅基地批準書,繪制宅基地坐標平面位置圖；審查未通過的，及時告知申請人依法不予批準的理由。

涉及占用農(nóng)用地的，應當依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。涉及交通、水利、通訊、電力等設(shè)施依法需要征求意見的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法征求相關(guān)部門的意見。

除不可抗力等原因外，經(jīng)批準的宅基地，兩年不建住宅的，原批準文件失效。確需使用的，依法重新報批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在便民服務中心設(shè)立村民建房申請受理窗口，引導村民選用農(nóng)村住房設(shè)計通用圖集，方便村民辦理手續(xù)。

第十六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立村民自建房管理臺賬，歸檔留存有關(guān)資料，并將建房信息及相關(guān)情況及時報送縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門。

第十七條 村民自建房設(shè)計應當注重建筑質(zhì)量安全，并符合當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃的風貌管控要求，建設(shè)二層及以上的村民自建房應當選用政府免費提供的農(nóng)村住房設(shè)計通用圖集，或者委托具有相應資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計。

第十八條 縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對鄉(xiāng)村建設(shè)工匠免費提供專業(yè)技能、安全知識等培訓，發(fā)放培訓合格證書，建立鄉(xiāng)村建設(shè)工匠名錄并向社會公布，為村民建房提供技術(shù)支撐。

第十九條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當會同市場監(jiān)督管理主管部門制定村民建房合同示范文本并推廣使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當引導建房村民參照合同示范文本與施工單位或者鄉(xiāng)村建設(shè)工匠簽訂書面合同，約定雙方權(quán)利義務，明確施工安全和房屋質(zhì)量責任。

第二十條 建房施工前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機構(gòu)應當組織人員現(xiàn)場釘樁放線。村民自建房從鄉(xiāng)村建設(shè)工匠名錄中選擇工匠，或者委托具有相應資質(zhì)的施工單位施工。鄉(xiāng)村建設(shè)工匠或者施工單位（以下統(tǒng)稱施工方）應當按照建房審批文件、設(shè)計圖紙、施工技術(shù)標準和操作規(guī)程施工。

施工方應當做好施工現(xiàn)場安全防護工作，防止發(fā)生安全事故，建房村民應當協(xié)助配合。鼓勵建房村民、施工方購買雇主責任險、意外傷害險等保險。

第二十一條 村民自建房建設(shè)應當使用符合國家標準的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

施工方應當協(xié)助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得偷工減料。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，施工方應當勸阻、拒絕并及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織開展村民自建房施工現(xiàn)場日常檢查，懸掛建房公示牌，核查是否按照批準面積、規(guī)劃許可、設(shè)計圖紙等要求進行施工，是否采取安全生產(chǎn)防護措施，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處違法違規(guī)行為，相關(guān)行為人和單位應當支持配合。村民委員會可以組織開展村民自建房施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，予以勸阻；勸阻無效的，應當及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

施工中發(fā)生事故的，建房村民和施工方應當立即開展救援，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時組織救援并依法上報。

第二十三條 村民自建房竣工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織相關(guān)部門，實地核實房屋是否符合經(jīng)依法審批的用地、規(guī)劃和房屋設(shè)計要求。對符合要求的，出具農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表。

建房村民負責組織施工方對自建房進行竣工驗收；委托設(shè)計、監(jiān)理的，設(shè)計、監(jiān)理單位或者人員也應當參加竣工驗收�？h級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和其他相關(guān)部門應當依據(jù)職責，為村民自建房驗收免費提供技術(shù)服務，或者指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府免費提供技術(shù)服務。

第二十四條 村民自建房竣工后，憑農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表向所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

縣級不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當將登記窗口延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務中心，方便村民辦理登記。

第二十五條 村民符合條件經(jīng)批準異地建房的，應當將原宅基地退回農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房應當充分尊重村民意愿，優(yōu)先用于村民居住和公益事業(yè)。



第四章 安全管理



第二十六條 村民自建房產(chǎn)權(quán)人依法對其房屋質(zhì)量安全負主體責任，設(shè)計、施工、材料供應等單位或者個人分別依法承擔相應的質(zhì)量和安全責任�？h級以上人民政府有關(guān)主管部門依法對其職責范圍內(nèi)的村民自建房質(zhì)量安全負監(jiān)督指導管理責任，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法對村民自建房建設(shè)和安全負屬地管理責任。

第二十七條 各級人民政府及有關(guān)部門應當建立常態(tài)化村民自建房安全排查工作機制，重點對以下房屋進行排查：

（一）發(fā)生爆炸、火災、沉降、垮塌、撞擊等突發(fā)事件可能影響房屋安全的；

（二）發(fā)生地震、氣象災害、地質(zhì)災害等自然災害可能影響房屋安全的；

（三）村民委員會認為存在安全隱患，提出申請的。

經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的村民自建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照屬地管理原則及時組織安全鑒定，縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當提供相應技術(shù)支持。

第二十八條 村民自建房經(jīng)鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構(gòu)應當將房屋安全鑒定報告及時送達委托人,并及時向房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到報告后及時向縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到房屋安全鑒定報告之日起三個工作日內(nèi),向房屋使用安全責任人發(fā)出風險告知書,提出對危險房屋的處置建議，督促房屋使用安全責任人采取維修加固、拆除等解危措施。有垮塌危險的，房屋使用安全責任人應當立即停止使用并組織人員撤離。

第二十九條 利用村民自建房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，產(chǎn)權(quán)人或者經(jīng)營管理者在辦理相關(guān)經(jīng)營許可、開展經(jīng)營活動前，應當依法取得房屋安全鑒定合格證明，經(jīng)鑒定為危險房屋的不得用于生產(chǎn)經(jīng)營，鑒定機構(gòu)應當對鑒定報告的真實性和準確性負責。擅自改擴建或者更改承重結(jié)構(gòu)的村民自建房，不得用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。用作生產(chǎn)經(jīng)營的村民自建房應當符合生產(chǎn)經(jīng)營場所依法應當具備的消防安全標準，并不得占用、堵塞疏散通道和安全出口。

村民自建房用于生產(chǎn)經(jīng)營的，產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營管理者應當嚴格落實安全責任，定期開展安全自查，及時消除事故隱患。

第三十條 村民自建房使用安全責任人不得實施下列影響房屋使用安全的行為：

（一）擅自更改建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）超過原設(shè)計標準增加房屋使用荷載；

（三）安裝危及房屋結(jié)構(gòu)安全的設(shè)施設(shè)備；

（四）違法存放爆炸性、放射性、腐蝕性、毒害性等危險物品；

（五）在房屋周邊容易造成地質(zhì)災害風險隱患的山體開挖坡腳；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的危害房屋使用安全的行為。



第五章 法律責任



第三十一條 對在農(nóng)村宅基地和村民自建房審批、監(jiān)管、執(zhí)法過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權(quán)益的公職人員，依法給予處分。

第三十二條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得規(guī)劃許可或者未按照規(guī)劃許可的規(guī)定建住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定責令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，或者超過規(guī)定標準多占土地建住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十三條 法律、法規(guī)對村民自建房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。



第六章 附 則



第三十四條 本辦法自2023年11月1日起施行。