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紹興市物業(yè)管理條例
發(fā)布日期：2023-06-06 瀏覽次數(shù)：22013 字號：[ 大 中 小 ]


紹興市第九屆人民代表大會常務委員會

公 告



第5號



2023年4月28日紹興市第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過的《紹興市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理條例〉的決定》，已于2023年5月26日經(jīng)浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。







紹興市人民代表大會常務委員會

2023年6月2日





浙江省人民代表大會常務委員會

關(guān)于批準《紹興市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理條例〉的決定》的決定



（2023年5月26日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過）



根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八十一條第一款規(guī)定，浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議對紹興市第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過的《紹興市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理條例〉的決定》進行了審議，現(xiàn)決定予以批準，由紹興市人民代表大會常務委員會公布施行。



紹興市人民代表大會常務委員會

關(guān)于修改《紹興市物業(yè)管理條例》的決定



紹興市第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議決定對《紹興市物業(yè)管理條例》作如下修改：

一、增加一款，作為第十一條第四款：“物業(yè)管理區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件但建設單位、業(yè)主均未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導業(yè)主成立籌備組，籌備成立業(yè)主大會。”

二、將第十六條第三款修改為：“業(yè)主大會成立但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組可以改設為物業(yè)管理委員會，依法向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)管理委員會備案手續(xù)。物業(yè)管理委員會按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續(xù)后解散�！�

三、刪去第十七條第二款第三項、第三十八條第二款。

本決定自公布之日起施行。

《紹興市物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應修改并對條文順序作相應調(diào)整，重新公布。



紹興市物業(yè)管理條例

（2020年10月21日紹興市第八屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議審議通過 2020年11月27日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準 根據(jù)2023年4月28日紹興市第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議決定修改 2023年5月26日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準修改決定）



目 錄



第一章　總　則

第二章　業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)管理服務

第五章　物業(yè)使用和維護

第六章　法律責任

第七章　附　則



第一章　總　則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人和其他當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理工作，適用本條例。

第三條　業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當依照《中國共產(chǎn)黨章程》建立黨的基層組織，在社區(qū)黨組織的領導下開展活動，發(fā)揮黨建引領作用。

第四條　市和縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和基層治理體系，對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理活動提供人員和經(jīng)費保障，建立物業(yè)管理區(qū)域行政執(zhí)法協(xié)調(diào)機制和物業(yè)管理糾紛化解處理工作機制，制定實施物業(yè)管理扶持政策，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責指導、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，并協(xié)助有關(guān)行政主管部門開展物業(yè)管理監(jiān)督工作。

第五條　市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作，開展物業(yè)管理信用評價，制定和推行業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議等示范文本，組織物業(yè)管理業(yè)務培訓，指導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會工作，履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

發(fā)展和改革、公安、自然資源和規(guī)劃、消防救援、市場監(jiān)督管理、人民防空、綜合行政執(zhí)法等其他部門按照各自職責依法開展相關(guān)監(jiān)督管理工作，及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六條　居（村）民委員會應當指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)助有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理工作，引導業(yè)主參與支持物業(yè)管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)推進物業(yè)管理與社區(qū)建設。

第七條　市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建設統(tǒng)一的物業(yè)管理電子信息平臺，用于物業(yè)交付統(tǒng)計、業(yè)主意見征求和投票、物業(yè)服務企業(yè)信用狀況公示、物業(yè)服務規(guī)范和物業(yè)服務成本監(jiān)測信息公告、物業(yè)管理法律法規(guī)和政策咨詢、物業(yè)糾紛投訴處理等相關(guān)事項。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依托物業(yè)管理電子信息平臺對物業(yè)服務人的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態(tài)管理，定期開展物業(yè)服務人服務質(zhì)量滿意度測評，落實物業(yè)服務人及其項目負責人信用管理制度，健全物業(yè)服務評價體系，實行信用記分管理。信用評價結(jié)果依法與招投標管理、日常監(jiān)督檢查、激勵性評價等掛鉤。滿意度測評結(jié)果和信用評價結(jié)果應當向社會公開。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人可以利用物業(yè)管理電子信息平臺開展物業(yè)管理相關(guān)工作。使用平臺進行投票決策的，應當依法保障投票人的權(quán)利。

市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定物業(yè)管理電子信息平臺的使用和管理制度，維護平臺正常運行，保障業(yè)主隱私和平臺信息數(shù)據(jù)安全。自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門應當配合提供物業(yè)管理相關(guān)的基礎數(shù)據(jù)和信息，發(fā)揮數(shù)據(jù)集成效應。

第八條　自然資源和規(guī)劃行政主管部門確定物業(yè)項目宗地規(guī)模和用途應當便利物業(yè)管理，在物業(yè)項目規(guī)劃設計方案評審時征求住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當載入建設工程設計方案的總平面圖，并向社會公布。建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示，并在物業(yè)買賣合同中載明。

已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并征求居（村）民委員會意見后劃分；對物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的，還應當經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意。

第九條　按照本條例有關(guān)規(guī)定必須向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項，業(yè)主大會籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人或者建設單位應當根據(jù)職責和規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置、物業(yè)管理電子信息平臺和業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)群組等予以發(fā)布。公布、公示、公告時間不得少于五個工作日。



第二章　業(yè)主大會和業(yè)主委員會



第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面、網(wǎng)絡征求意見的形式。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件的，建設單位應當在十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出報告，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料。

業(yè)主認為物業(yè)管理區(qū)域已具備成立業(yè)主大會法定條件的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到報告或者申請之日起六十日內(nèi)指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。

物業(yè)管理區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件但建設單位、業(yè)主均未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導業(yè)主成立籌備組，籌備成立業(yè)主大會。

第十二條　籌備組成員由業(yè)主代表，建設單位代表，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，居（村）民委員會代表組成。建設單位未派員參加的，不影響籌備組成立。業(yè)主代表人數(shù)不少于籌備組人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起三日內(nèi)將成員的基本情況及聯(lián)系方式等信息予以公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十三條　籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并依法公示業(yè)主人數(shù)、業(yè)主姓名以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、形式和內(nèi)容；

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，并確定候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主委員會委員、候補委員的候選人名單由籌備組依照本條例第十七條、第二十二條規(guī)定的資格條件和禁止行為進行資格審查與確定。物業(yè)所在地居（村）民委員會或者十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人，業(yè)主可以向籌備組自薦。

本條第一款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十四條　籌備組應當根據(jù)示范文本草擬管理規(guī)約，其內(nèi)容主要包括：

（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、維護、管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域各項秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理；

（三）房屋外觀的維護；

（四）物業(yè)服務人的選聘、物業(yè)費的確定和收付方式；

（五）共有收益的管理和使用；

（六）業(yè)主的相關(guān)義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項。

管理規(guī)約的內(nèi)容及其表決程序應當符合法律法規(guī)規(guī)定，并在提交業(yè)主大會討論前征求縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門意見。

第十五條　首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費由建設單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收備案前，將籌備經(jīng)費存入物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以競爭性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶。

籌備經(jīng)費應當獨立建賬、�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會決定。

因建設單位歇業(yè)、破產(chǎn)或者系老舊小區(qū)等原因?qū)е率状螛I(yè)主大會籌備經(jīng)費無法收取的，由縣（市、區(qū)）人民政府財政經(jīng)費予以保障。

第十六條　首次業(yè)主大會會議應當自籌備組成立之日起九十日內(nèi)召開，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議未能表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，籌備組的工作期限延長九十日；到期仍未表決通過的，籌備組予以解散，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主另行成立籌備組籌備首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會成立但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組可以改設為物業(yè)管理委員會，依法向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)管理委員會備案手續(xù)。物業(yè)管理委員會按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續(xù)后解散。

第十七條　業(yè)主委員會委員、候補委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具有完全民事行為能力，遵守法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，熱心公益，責任心強，有一定組織協(xié)調(diào)能力。

業(yè)主委員會委員、候補委員的職務因任期屆滿終止。業(yè)主委員會委員、候補委員具有下列情形之一的，其職務終止，由業(yè)主委員會予以公告；經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促仍不公告的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以公告：

（一）失去本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主資格的；

（二）喪失或者部分喪失民事行為能力，或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而無法履行職責的；

（三）以書面方式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）無正當理由連續(xù)兩次缺席業(yè)主委員會會議，或者不履行業(yè)主委員會成員職責的；

（五）拒不執(zhí)行有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院判決裁定的；

（六）有本條例第二十二條規(guī)定的行為之一的；

（七）管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員職務終止的，應當在三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第十八條　業(yè)主委員會由五至十一名單數(shù)委員組成，設主任一名、副主任一至二名。鼓勵物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中國共產(chǎn)黨黨員積極參選業(yè)主委員會成員，支持符合條件的黨的基層組織和居（村）民委員會的負責人及委員通過規(guī)定程序擔任業(yè)主委員會主任、副主任和委員。

業(yè)主大會可以選舉業(yè)主委員會候補委員，候補委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的百分之五十，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則與委員相同。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。

業(yè)主委員會主任、副主任的委員職務依照本條例第十七條規(guī)定終止的，其職務自然終止。業(yè)主委員會重新推選主任或者副主任。

業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員適當補貼、聘請業(yè)主委員會工作人員。

第十九條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案手續(xù)。備案資料齊全的，住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當在五個工作日內(nèi)出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案證明，并告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會應當依法刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，向金融機構(gòu)申請設立賬戶。

第二十條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應當履行以下職責：

（一）起草年度資金收支方案，公布收支情況；

（二）擬訂共有物業(yè)及其收益的管理使用辦法草案；

（三）組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)維修資金；

（四）擬訂物業(yè)服務人選聘方案，物業(yè)服務的事項、質(zhì)量要求以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人支付物業(yè)費；

（六）監(jiān)督和保障物業(yè)服務人履行合同，維護業(yè)主合法權(quán)益，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當建立健全檔案、財務和印章管理制度，加強會議記錄、共有物業(yè)檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關(guān)文件及印章的管理，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則制定業(yè)主委員會會議制度。

業(yè)主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集，召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。出席業(yè)主委員會會議的候補委員，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地居（村）民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議因召集人無正當理由不召集而無法召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項公示，并告知物業(yè)所在地居（村）民委員會。業(yè)主委員會在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對所有業(yè)主具有法律約束力。

第二十二條　業(yè)主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

（一）不執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定，阻撓、妨礙業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權(quán)和物業(yè)服務人履行合同；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人簽訂、變更物業(yè)服務合同；

（六）挪用、侵占業(yè)主共有物業(yè)及其收益或者擅自以業(yè)主共有物業(yè)及其收益設定擔保；

（七）索取、收受物業(yè)服務人或者與其履職有利害關(guān)系的其他單位和個人的財物或者利益；

（八）參與物業(yè)服務人的經(jīng)營活動；

（九）違法泄露業(yè)主信息；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十三條　業(yè)主委員會應當公示下列信息，并接受業(yè)主查詢和監(jiān)督：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)維修資金的籌集、使用情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置停車位的情況以及其他共有物業(yè)的使用和收益情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（七）業(yè)主委員會組成人員及工作人員聯(lián)系方式等其他應當向業(yè)主公開的事項。

業(yè)主對共有收益收支、業(yè)主委員會運行經(jīng)費有異議的，經(jīng)人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會表決后，委托專業(yè)機構(gòu)進行審計。審計費用從共有收益中列支。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以建立統(tǒng)一會計委托代理制度，加強對共有收益的收支、保值增值以及業(yè)主委員會運行經(jīng)費使用的監(jiān)管。

第二十四條　業(yè)主委員會每屆任期三年至五年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當派員指導。

業(yè)主委員會不按期組織換屆選舉或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當成立換屆小組，指導業(yè)主參照本條例第十二條、第十三條有關(guān)規(guī)定進行換屆選舉。換屆小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務人等共同決定事項組織召開業(yè)主大會會議。



第三章　前期物業(yè)管理



第二十五條　建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過物業(yè)管理電子信息平臺發(fā)布前期物業(yè)招標公告，公開選聘前期物業(yè)服務人。物業(yè)服務人投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于四萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

建設單位應當與物業(yè)服務人約定前期物業(yè)服務的啟動經(jīng)費，用于物業(yè)管理辦公用房裝修、辦公設施以及相關(guān)設備購置等。物業(yè)服務人應當公示啟動經(jīng)費的使用情況，退出物業(yè)管理項目時應當及時將結(jié)余的啟動經(jīng)費、物業(yè)管理辦公用房、辦公設施設備移交給業(yè)主委員會。

第二十六條　物業(yè)交付使用十五日前，建設單位應當在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導下，邀請業(yè)主參加，與選聘的物業(yè)服務人完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗結(jié)果。

物業(yè)承接查驗協(xié)議應當載明物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決問題的方法和時限、違約責任等事項。承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時進行整改。

在承接查驗過程中，建設單位和物業(yè)服務人不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。

第二十七條　前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務人的，自業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會負責選聘物業(yè)服務人；已符合法定成立條件但未成立業(yè)主大會的，籌備組應當指導業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，由籌備組中的業(yè)主代表或者建設單位與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；不符合法定成立條件的，建設單位可以決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。

第二十八條　建設單位應當按照不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米，經(jīng)營用房比例不得少于千分之四。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房。自然資源和規(guī)劃行政主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積的計算基數(shù)。

物業(yè)管理用房應當相對集中配置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便利處，并具備通水、通電、通風、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件；設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立通道。

物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在建設工程設計方案審查時征求縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門的意見，在審定的建設工程設計方案中確定，不得任意調(diào)整。

第二十九條　新建物業(yè)項目時，安防設施、快遞寄存、電動自行車集中充電、生活垃圾分類收集及大件、園林、裝修（建筑）垃圾投放收集等設施，應當與物業(yè)項目同步設計、同步施工、同步交付；規(guī)劃車位、車庫應當配建電動汽車充電設施或者預留建設安裝條件。



第四章　物業(yè)管理服務



第三十條　業(yè)主委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂書面的物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會可以決定采用依法招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務人。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，業(yè)主委員會應當將二至三家備選的物業(yè)服務人的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同主要內(nèi)容以及其他物業(yè)服務人未入選的理由予以公示，并提請業(yè)主大會依法決定。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務合同副本報送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。備案機關(guān)應當及時將備案結(jié)果和物業(yè)服務合同副本轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會。

第三十一條　物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務符合相應的等級標準和技術(shù)規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）聽取業(yè)主委員會和業(yè)主的意見和建議，及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問，改進和完善服務；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為的，及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理；

（五）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（六）對物業(yè)服務期間因改造、維修、養(yǎng)護有關(guān)物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的相關(guān)資料，應當建檔保存；

（七）接受住房和城鄉(xiāng)建設等行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，并配合做好社區(qū)建設相關(guān)工作；

（八）履行排查安全隱患等法律、法規(guī)明確的其他職責。

突發(fā)事件應對期間，物業(yè)服務人應當落實各級政府應急指令、應急措施，業(yè)主應當依法予以配合。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當為物業(yè)服務人提供必要的物資支持，并給予相應的補助。

第三十二條　物業(yè)服務人應當如實公示、及時更新下列信息，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告：

（一）營業(yè)執(zhí)照、項目負責人和工作人員的姓名、照片、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務的事項、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準以及履行情況；

（三）電梯、消防等設施設備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度公共水電費用分攤情況、受委托管理的共有收益收支與物業(yè)維修資金使用情況；

（五）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（六）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當及時答復。

第三十三條　物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）未按約定并公示的價格擅自提高收費標準，重復收取物業(yè)費和物業(yè)服務保證金、押金；

（二）挪用、侵占或者擅自處分業(yè)主共有物業(yè)及其收益；

（三）對共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實施停止供水、供電、供熱、供燃氣等措施；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十四條　物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議對物業(yè)服務人的續(xù)聘、另聘作出決定。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在合同期限屆滿前與原物業(yè)服務人重新簽訂物業(yè)服務合同；決定另聘的，按照本條例第三十條的規(guī)定進行，并提前六十日書面通知原物業(yè)服務人，合同另有約定的除外。

物業(yè)服務人決定在合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務的，應當在合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主委員會，同時告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會。合同對通知期限另有約定的，從其約定。

第三十五條　原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當將物業(yè)管理用房、相關(guān)設施設備以及法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會、自行管理的執(zhí)行人，并共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備現(xiàn)狀給予確認。因未盡管理義務造成電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務人應當組織修復或者承擔相應責任。

在另聘的物業(yè)服務人或者自行管理的執(zhí)行人接管之前，原物業(yè)服務人應當依法繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持物業(yè)管理區(qū)域正常秩序。原物業(yè)服務人不得隱匿、轉(zhuǎn)移、毀損有關(guān)財物和資料，不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域，不得阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

第三十六條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量相適應的原則，由物業(yè)服務合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務等級標準、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)費包括電梯和消防設施維修維護、公共水電等費用的，應當列明具體費用和標準。前期物業(yè)服務實行指導價的，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

市住房和建設行政主管部門應當會同相關(guān)部門制定物業(yè)服務等級標準，并每三年至少組織一次評估，根據(jù)評估情況及時調(diào)整、公布。

縣（市、區(qū)）發(fā)展和改革部門應當會同本級住房和建設行政主管部門每三年發(fā)布或者調(diào)整物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則。

第三十七條　業(yè)主委員會應當在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下，按照物業(yè)服務合同組織業(yè)主開展物業(yè)服務質(zhì)量考核評價。

第三十八條　已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)費由建設單位全額交納。已交付使用的物業(yè)，其物業(yè)費由業(yè)主承擔。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時支付物業(yè)費，不得以房屋空置、開發(fā)建設存在遺留問題、未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務等為由拒絕支付。

第三十九條　業(yè)主委員會應當經(jīng)常聽取、收集業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務的需求、物業(yè)服務質(zhì)量的意見建議，及時與物業(yè)服務人磋商、溝通，解決物業(yè)服務過程中發(fā)生的問題。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會應當予以指導、及時幫助，調(diào)處當事人難以自行協(xié)商解決的糾紛。

第四十條　業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑧�當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構(gòu)進行管理維護。

第四十一條　縣（市、區(qū)）人民政府應當制定老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊小區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)管理條件。

老舊小區(qū)未實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會應當提供衛(wèi)生保潔、秩序維護等必要的物業(yè)服務，所需費用由業(yè)主承擔。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依照本條例規(guī)定和老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計劃要求，組織推動老舊小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，實施物業(yè)管理。



第五章　物業(yè)使用和維護



第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施下列行為：

（一）損壞或者違法改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，違法挖掘地下空間；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物, 擅自改變房屋外立面或者在外墻上開門窗；

（三）將無防水要求的房間、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房、廚房上方；

（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材，妨礙疏散通道、安全出口暢通，占用消防車通道和消防登高場地；

（五）毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、公共道路和其他共有部分；

（六）擅自利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；

（七）擅自拆改管道、煙道設施，擅自改動、接駁共用管線；

（八）違規(guī)私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（十）從建筑物中向外拋擲物品;

（十一）裝修房屋未按照規(guī)定作業(yè)時間進行或者產(chǎn)生超標噪聲、粉塵等；

（十二）未按規(guī)定分類投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒；

（十三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產(chǎn)經(jīng)營場所；

（十四）違反規(guī)定出租房屋;

（十五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款規(guī)定行為的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。行為人拒不履行相關(guān)義務的，有關(guān)當事人可以向相關(guān)行政主管部門報告或者投訴，行政主管部門應當依法處理。

第四十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修開工前，應當將裝飾裝修方案報送物業(yè)服務人；未選聘物業(yè)服務人的，應當報送物業(yè)所在地居（村）民委員會。

物業(yè)服務人或者居（村）民委員會收到裝飾裝修方案后，應當將裝飾裝修的禁止行為、注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務人、居（村）民委員會應當對裝飾裝修活動進行巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。

第四十四條　市、縣（市、區(qū)）人民政府應當加強對既有住宅加裝電梯工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定年度實施計劃，屬于老舊小區(qū)的應當納入綜合改造規(guī)劃，并采取土地、資金等要素支持，推進物業(yè)共用設施完善，提升業(yè)主生活品質(zhì)。

既有住宅加裝電梯應當符合規(guī)劃、建設、特種設備、消防等方面的法律法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)范以及標準要求。具體辦法由市人民政府制定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃車位、車庫，滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他單位和個人。

建設單位預售或者現(xiàn)售房屋時，應當將其有權(quán)出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量、價格予以公示。

第四十六條　占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場地設置的停車位，屬于全體業(yè)主共同所有，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定可以收取停車費。公安、自然資源和規(guī)劃、消防救援等部門和機構(gòu)應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計量裝置或者入戶端口以外部分的供水、供電、供熱、供燃氣、通信、有線電視等設施設備及相關(guān)管線，經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位、建設單位共同驗收合格后，移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理。建設單位或前期物業(yè)服務人應當及時將相關(guān)專業(yè)經(jīng)營設施設備的技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位。

本條例施行前，已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會會同建設單位、物業(yè)服務人按照前款規(guī)定負責辦理移交手續(xù)；未實施物業(yè)管理已交付使用的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責參照前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù)。

相關(guān)專業(yè)單位應當依照各自職責承擔已移交的相關(guān)專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造，發(fā)生的費用在企業(yè)成本中列支，不得從物業(yè)費和物業(yè)維修資金中列支。專業(yè)經(jīng)營設施設備日常運行費用由業(yè)主共同分擔。

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