云南省人民政府

云南省物業(yè)管理規(guī)定

（2023年2月14日云南省人民政府令第225號公布  自2023年5月1日起施行）



第一章　總　則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本規(guī)定；非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。

本規(guī)定所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務人的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設施和有關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條　物業(yè)管理應當遵循黨建引領、業(yè)主自治、公開公平、誠實信用、依法監(jiān)督的原則。

第四條　推動在物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中設立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等共同參與的治理機制。

第五條　縣級以上人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理納入本行政區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設。

第六條　縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、衛(wèi)生健康、應急、審計、市場監(jiān)管、人防、城市管理、消防等部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

第七條　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當統(tǒng)籌協(xié)調(diào)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

村（居）民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理工作。

第八條　物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)服務人從業(yè)行為，開展物業(yè)服務培訓，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平。



第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會



第九條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依照法律、法規(guī)及有關合同約定享有權(quán)利和履行義務。

第十一條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循規(guī)劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設等因素。

第十二條　新建物業(yè)在出售前，開發(fā)建設單位應當劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處征求業(yè)主代表意見后，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分或者調(diào)整的建議方案，由業(yè)主依法共同決定后劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。凡需投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

支持和鼓勵采用信息化技術，改進業(yè)主大會表決方式。

第十四條　下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十五條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處備案。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第十六條　不具備設立業(yè)主大會條件，或者設立確有困難的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負責組建由村（居）民委員會、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作，并積極推動業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

已設立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當解散物業(yè)管理委員會。



第三章　物業(yè)管理服務



第十七條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務人管理。選聘物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個物業(yè)服務人。

第十八條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。

物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，由州（市）、縣級人民政府根據(jù)省人民政府定價目錄，結(jié)合當?shù)貙嶋H，綜合考慮物業(yè)服務質(zhì)量、服務成本等因素制定并公布；實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。

第十九條　物業(yè)服務人應當定期公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息，業(yè)主委員會應當對所公布的信息進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條　物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）未按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務；

（二）未按照規(guī)定公示物業(yè)服務收費標準、業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益情況、住宅專項維修資金使用情況等有關信息；

（三）超出合同約定或者超出公示收費項目和標準收取費用；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；

（五）物業(yè)服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業(yè)服務項目；

（六）挪用住宅專項維修資金；

（七）泄露業(yè)主信息；

（八）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十一條　物業(yè)服務人應當按照規(guī)定建立安全防范制度和應急預案，健全安全防范措施，履行安全防范責任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。

對于物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

第二十二條　開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的具備水、電、通風、采光等基本使用功能的物業(yè)服務用房。

自然資源行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖中載明物業(yè)服務用房的位置和面積；不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記時，應當注明物業(yè)服務用房的位置和面積。

物業(yè)服務用房、共用設施設備配套用房屬于全體業(yè)主共有，任何組織和個人不得擅自變更用途或者非法占用。

第二十三條　縣級以上人民政府應當結(jié)合老舊小區(qū)整治改造有關規(guī)劃和年度計劃，加強對老舊小區(qū)物業(yè)管理的指導，推動專業(yè)化運營和維護管理，改善居民生活環(huán)境和居住條件。



第四章　物業(yè)的使用與維護



第二十四條　業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、損壞物業(yè)共有部分；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反噪聲污染防治有關規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設施線路和設備，或者影響安防設施功能；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止，向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第二十五條　經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會，也可以委托物業(yè)服務人或者其他主體利用共有部分、共用設施設備開展經(jīng)營活動。經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第二十六條　住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應當依法交存住宅專項維修資金。未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付買受人。

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當依法公示住宅專項維修資金的籌集、使用情況。



第五章　監(jiān)督管理



第二十七條　省、州（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理有關政策并組織實施；

（二）建立完善物業(yè)服務人信用評價體系；

（三）建立健全物業(yè)服務標準和規(guī)范；

（四）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本；

（五）指導監(jiān)督住宅專項維修資金管理工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第二十八條　縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關法律、法規(guī)和政策；

（二）負責物業(yè)服務人的信用管理，對物業(yè)服務人進行信用評價和等級評定；

（三）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標活動；

（四）監(jiān)督管理住宅專項維修資金；

（五）指導監(jiān)督物業(yè)承接查驗有關工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第二十九條　縣級以上人民政府應當建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布有關行政主管部門的執(zhí)法事項和舉報受理電話。

縣級以上人民政府有關行政主管部門接到投訴、舉報的，應當及時依法處理。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等有關單位和個人應當予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。

第三十條　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處履行下列屬地管理職責：

（一）指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選；

（二）指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作；

（三）指導物業(yè)管理委員會有關工作；

（四）參加物業(yè)承接查驗，指導行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（五）協(xié)助開展行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務人信用信息的采集和核查工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。



第六章　法律責任



第三十一條　國家機關工作人員在物業(yè)管理工作中利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第三十二條　開發(fā)建設單位在房屋買受人未交存首期住宅專項維修資金的情況下交付房屋的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第三十三條　違反本規(guī)定的行為，法律、法規(guī)對法律責任已有規(guī)定的，從其規(guī)定。



第七章　附　則



第三十四條　本規(guī)定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135號公布，2008年11月22日云南省人民政府令第151號修正的《云南省物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。