廣西壯族自治區(qū)柳州市人民政府

柳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定

（2019年5月27日柳州市人民政府令第3號公布 自2019年7月1日起施行）



柳州市人民政府令第3號



《柳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已經(jīng)2019年1月24日市十四屆人民政府第62次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2019年7月1日起施行。

市長

2019年5月27日



柳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定



第一章 總則



第一條 為了加強本市城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管理的法制化、規(guī)范化、標準化，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣西壯族自治區(qū)實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》等法律、法規(guī)及有關(guān)國家技術(shù)規(guī)范，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、管理等相關(guān)活動。



第二章 建設(shè)用地



第三條 建設(shè)項目用地面積大于15000平方米的，應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)審定后實施，法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃確定建筑總?cè)萘靠刂浦笜�；在不超過建筑總?cè)萘靠刂浦笜说那疤嵯�，建筑容量控制指標可以在科學(xué)論證基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整。

第四條 建設(shè)項目建筑基地未達到以下最小用地面積的，不得單獨開發(fā)建設(shè)：

（一）多、低層建筑和工業(yè)倉儲類建筑為3000平方米。

（二）高層建筑為4000平方米。

建筑基地未達到上述規(guī)定的最小用地面積，但是，有以下情況之一，且不影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核同意后可以建設(shè)：

（一）鄰接土地已經(jīng)完成建設(shè)或者為既成道路、河道，確實無法調(diào)整、合并的。

（二）因城鄉(xiāng)規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公共設(shè)施等限制，確實無法調(diào)整、合并的。

（三）其他情況確實無法調(diào)整、合并的。

第五條 建筑基地短邊長度大于等于50米，且新建建筑符合與周邊建筑退距要求的,可以單獨建設(shè)。

第六條 建筑基地面積小于等于500平方米的低層建筑項目申請房屋改建、擴建，原建筑規(guī)模已達到相應(yīng)控制要求的，其批準建筑面積不得超過原不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證上注明的建筑面積。



第三章 建筑間距



第七條 建筑間距應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市日照條件、建筑物朝向、建筑屬性以及相鄰建筑之間的相互關(guān)系，按照日照、采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、空間環(huán)境、建筑保護、視覺衛(wèi)生等要求確定，同時還應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。

第八條 多、低層住宅建筑的間距，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

（一）住宅建筑平行布置時的間距控制：

1.正南北朝向其間距在舊區(qū)大于等于南側(cè)建筑高度的0.9倍，在新區(qū)大于等于1.05倍。

2.正東西朝向其間距在舊區(qū)大于等于較高建筑高度的0.8倍，在新區(qū)大于等于1倍。

（二）住宅建筑垂直布置時的間距控制：

垂直布置的住宅建筑山墻寬度小于等于20米的，其南北向的間距在舊區(qū)大于等于南側(cè)建筑高度的0.7倍，在新區(qū)大于等于南側(cè)建筑高度的0.85倍，且大于等于6米；東西向的間距在舊區(qū)大于等于較高建筑高度的0.65倍，在新區(qū)大于等于0.8倍，且大于等于5米。

建筑山墻寬度大于20米的，其間距按照平行布置的住宅建筑控制。

（三）多層住宅建筑底層有商業(yè)或者其他非住宅用房的，其上部住宅用房間距計算原則上不扣除底層高度。

（四）多層住宅建筑的山墻間距在舊區(qū)大于等于相鄰較高建筑高度的0.35倍，同時應(yīng)當(dāng)大于等于6米。在新區(qū)大于等于相鄰較高建筑高度的0.45倍，同時應(yīng)當(dāng)大于等于7米；低層住宅建筑的山墻間距大于等于4米。山墻上開啟窗洞大于0.6米×0.6米的或者住宅建筑的東（西）側(cè)有居室窗洞的，其與相鄰住宅建筑東西向的間距不適用前項規(guī)定的山墻間距，應(yīng)當(dāng)按照本條第（一）項的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條 高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的間距，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

（一）高層住宅建筑與高層住宅建筑平行布置時的間距規(guī)定。

1.建筑高度小于等于60米的南北向高層住宅建筑，其間距大于等于按照下式計算的規(guī)定值：

新區(qū)：24×1.05+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.4

舊區(qū)：24×0.9+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.35

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加1米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.8米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

2.建筑高度小于等于60米的東西向的高層住宅建筑，其間距大于等于按照下式計算的規(guī)定值：

新區(qū)：24×1+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.25

舊區(qū)：24×0.8+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.8米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.5米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

（二）高層住宅建筑與多、低層住宅建筑平行布置時的間距規(guī)定：

1.高層住宅建筑與其北側(cè)多、低層住宅建筑的間距大于等于本條第（一）項第1目的規(guī)定。

2.建筑高度小于等于60米的高層住宅建筑與其東（西）側(cè)多、低層住宅建筑的間距大于等于按照下式計算的規(guī)定值：

新區(qū)：24×1+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

舊區(qū)：24×0.8+（較高住宅建筑建筑高度－24）×0.15

高層住宅建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.4米；大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，間距增加0.3米；高度大于150米的部分，不再計算建筑間距。

3.高層住宅建筑位于北側(cè)的，其間距按照南側(cè)多、低層住宅建筑控制。但是，最小間距舊區(qū)大于等于13米，新區(qū)大于等于15米。

（三）高層住宅建筑與多、低層住宅建筑垂直布置的，其間距為各自計算間距控制值的一半之和且大于等于13米；高層住宅建筑與高層住宅建筑垂直布置的，其間距為各自計算間距控制值的一半之和且大于等于15米。

（四）小于等于60米高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的山墻間距，其間距大于等于13米，且大于等于建筑山墻面寬度；大于60米的高層住宅建筑與高、多、低層住宅建筑的山墻間距，參照本條第（一）項、第（二）項高層住宅建筑平行布置的間距計算，其間距可以在平行間距計算的基礎(chǔ)上折減30%。

（五）按照上述規(guī)定計算高層住宅建筑間距的，高層住宅建筑主要朝向的建筑長度不得大于60米，高層住宅建筑主要朝向的建筑長度大于60米或者建筑高度大于60米的，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目日照分析來確定相應(yīng)的建筑間距。

第十條 當(dāng)住宅建筑為非正南北向布置的，可以根據(jù)正南北布置的建筑間距計算的基礎(chǔ)上按照以下規(guī)定進行適當(dāng)折減。

（一）在建筑平行布置存在朝向偏移的情況下，南偏東（西）大于15度小于等于30度按照南北朝向的0.9倍折減；大于30度小于等于45度按照南北朝向的0.8倍折減；大于45度小于等于60度按照東西朝向的0.8倍折減；60度以上按照東西朝向的0.9倍折減。



15＜偏移度≤30度30＜偏移度≤45度45＜偏移度≤60度60度以上

（二）住宅建筑既非平行也非垂直布置時的間距，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

1.當(dāng)兩幢建筑的夾角小于等于30度的，其最窄處間距按照平行布置的住宅建筑控制。

2.當(dāng)兩幢建筑夾角大于30度小于等于60度的，其最窄處間距按照平行布置計算控制標準乘0.8倍折減。

3.當(dāng)兩幢建筑的夾角大于60度的，其最窄處間距按照垂直布置的住宅建筑控制。



兩幢建筑夾角

第十一條 在符合第七條、第八條的前提下，南北向平行布置的低層住宅建筑之間的最小間距為6米，低層住宅建筑與其北側(cè)多層住宅建筑的最小間距為9米。

第十二條 在城市舊區(qū)實施危舊房改造工程中，確實因地形、環(huán)境等條件限制難以按照第九條控制高層住宅建筑間距的，有關(guān)高層住宅建筑與處于其日照遮擋范圍內(nèi)的住宅建筑的間距可以通過日照分析確定。

第十三條 醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所和大、中、小學(xué)教學(xué)樓與相鄰建筑的間距，除符合國家相關(guān)的規(guī)定以外，還應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。

第十四條 除第十三條所列非住宅建筑外，對無采光、日照要求的各類非住宅建筑的間距，可以在同型布置方式的住宅建筑間距的要求上減少30%以內(nèi)，其中多、低層的商業(yè)、倉儲、工業(yè)類建筑以消防退距要求為主；同時非住宅高層建筑之間的開窗面間距，南北向平行布置的，間距不得小于20米；東西向平行布置的，間距不得小于15米。



第四章 建筑退讓



第十五條 沿建設(shè)項目基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側(cè)、山體以及電力線路保護區(qū)建設(shè)的建筑物，其退讓距離除應(yīng)當(dāng)符合消防、防洪、環(huán)保、交通和安全等方面的要求外，還應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。

第十六條 沿建設(shè)項目基地邊界的建筑物，其退讓邊界距離按照以下規(guī)定控制，并須同時滿足消防間距控制要求。

（一）各類建筑退讓基地邊界應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

1.各類建筑退讓基地邊界的最小距離不得小于表1。當(dāng)建筑外墻與基地邊界不平行布置的，可以至臨基地邊界的外墻面中點起計算自身一方的建筑間距（如下圖）。



表1   建筑退界控制指標表


住宅建筑

文教衛(wèi)生建筑

其他非住宅建筑

最小距離(米）

最小距離（米）

最小距離

（米）

舊區(qū)

主要

朝向

低層

3

4

3

多層

6

7

5

高層

15

14

9

次要

朝向

低層

3

3

消防間距

多層

3

4

消防間距

高層

9

9

9

新區(qū)

主要

朝向

低層

4

5

3

多層

7

8

6

高層

15

16

10

次要

朝向

低層

3

3

消防間距

多層

3.5

5

消防間距

高層

9

9

9

2.多、低層住宅建筑退讓基地邊界距離按照第三章相關(guān)建筑間距控制的一半計算。

3.建筑高度小于等于60米的高層建筑，退讓北側(cè)地界距離按照下式計算的規(guī)定值控制：

新區(qū)：24×1.05×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.4

舊區(qū)：24×0.9×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.35

高層建筑高度大于60米小于等于100米的，其高度每增加5米，間距增加1米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，間距增加0.8米，建筑高度大于150米的其間距按照建筑高度150米所需的退距控制。

4.高層建筑退讓南側(cè)地界距離大于等于15米。

5.建筑高度小于等于60米的高層建筑，其主要朝向面對東、西側(cè)地界的按照下式計算的規(guī)定值控制：

新區(qū)：24×0.8×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.25

舊區(qū)：24×0.6×0.5+（較高建筑建筑高度－24）×0.2

高層建筑高度大于60米的，其高度每增加5米，間距增加0.4米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，間距增加0.3米；建筑高度大于150米的其間距按照建筑高度150米所需的退距控制。

6.建筑高度小于等于60米的高層建筑，其山墻面對東、西側(cè)地界的，建筑山墻退地界大于等于山墻面寬度的一半，且大于等于9米。建筑高度大于60米的高層建筑，其山墻面退讓東、西側(cè)地界距離按照高層建筑東西向建筑間距控制值的一半計算。

（二）邊界線以外是住宅建筑和文化、教育、衛(wèi)生建筑的，除應(yīng)當(dāng)符合本條第（一）項規(guī)定以外，還應(yīng)當(dāng)符合第三章建筑間距的有關(guān)規(guī)定。

上述邊界線以外建筑由于歷史原因不符合本條第（一）項的退讓規(guī)定的，在符合消防間距要求下，其少退距離原則上可不由界內(nèi)建筑全部承擔(dān)。

（三）當(dāng)邊界線以外是河流、湖泊、永久性公共綠地等的，建筑后退基地邊界一般大于等于建筑高度的0.1倍，且大于等于10米。

（四）地下建筑物的退讓邊界距離，大于等于地下建筑深度（即自室外地面至地下建筑物底板的距離）的0.5倍，且大于等于3米。

（五）存放易燃易爆物品和產(chǎn)生煙塵、噪聲及有害氣體的建筑物和構(gòu)筑物，其安全防護和環(huán)境衛(wèi)生防護距離應(yīng)當(dāng)在本建筑基地范圍內(nèi)進行退讓，邊界線以外建筑原則上不承擔(dān)退讓責(zé)任。

第十七條 各類建筑后退規(guī)劃道路紅線的距離，應(yīng)當(dāng)符合表2規(guī)定（表中數(shù)值為下限值）。

位于柳江各跨江橋梁橋頭及城市立交周邊的建筑物，原則上后退距離不得小于20米。

對于按照表2規(guī)定控制不能滿足道路兩側(cè)建筑間距要求的，應(yīng)當(dāng)增大后退距離，可以以規(guī)劃道路中心線作為建筑基地邊界，按照本規(guī)定第十六條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

表2建筑后退道路紅線控制指標表

L=道路紅線寬度

H=建筑高度

快速路

L≥40

24≤L<40

L<24



舊



區(qū)

H≤24m

15

6

4

3

24m＜H≤60m

20

10

8

6

60m＜H

25

15

12

9



新



區(qū)

H≤24m

20

10

6

4

24m＜H≤60m

30

15

10

8

60m＜H

40

20

15

12

注：（1）高層建筑裙房的后退距離按照多、低層建筑控制。建筑高度超過100米的按照100米建筑退讓標準控制。

（2）以上退線距離均自建筑外墻垂直投影線起計算。

（3）建筑首層為經(jīng)營性用房的，其后退道路紅線的距離在表2要求的前提下增加50%，且最小距離大于等于6米。

（4）歷史文化保護街區(qū)內(nèi)的建筑退讓道路紅線的要求，按照經(jīng)批準的保護規(guī)劃及詳細規(guī)劃確定。

第十八條 新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其主要出入口面臨城市道路的后退道路規(guī)劃紅線的距離，除經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃另有規(guī)定以外，退距不得小于20米，并留出臨時停車或者回車的場地。

第十九條 建筑后退道路交叉口規(guī)劃紅線的距離，在符合本章有關(guān)退距要求下增加50%以上，不同等級道路相交路口，按照較高等級道路退距要求控制。

第二十條 建筑物的圍墻、基礎(chǔ)、臺階、管線、陽臺和附屬設(shè)施，不得超越規(guī)劃道路紅線。

地下建筑物后退規(guī)劃道路紅線的距離，按照第十六條第（四）項的規(guī)定執(zhí)行。

在道路交叉口視距三角形用地和規(guī)定的后退道路規(guī)劃紅線的距離內(nèi)，不得設(shè)置零星構(gòu)筑物。

第二十一條 沿河道管理范圍兩側(cè)新建建筑物的，其后退河道管理范圍界線距離在滿足其它有關(guān)規(guī)定的同時，不得小于15米，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十二條 沿山體周邊新建建筑物的，其后退與建筑基地相同標高的山體自然坡腳線的距離不得小于15米，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。



第五章  建筑高度與容積率



第二十三條 建（構(gòu)）筑物高度除應(yīng)當(dāng)符合日照、建筑間距、消防、文化保護限高、凈空限制、視廊管理等方面規(guī)定以外，還應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。

第二十四條 除文物保護單位、國家安全機關(guān)、監(jiān)獄、危險性工廠及其倉庫、電站、電訊主機樓等對保衛(wèi)、安全等方面有特殊要求的單位以外，建設(shè)項目臨城市道路和公共開敞空間設(shè)置的圍墻應(yīng)當(dāng)采用通透式設(shè)計，總高度不得大于2.5米，后退用地界線大于等于0.5米。沿城市主干道的，后退主干道大于等于1.5米。

第二十五條 零散用地的個人自建住房，除建筑外觀應(yīng)當(dāng)符合柳州市個人自建住房外觀引導(dǎo)和控制規(guī)劃要求以外，建筑基地面積小于500平方米的低層住宅建筑底層層高原則上小于等于3.5米，高密度居住區(qū)域住宅建筑高度原則上小于等于11米。

第二十六條 有關(guān)建筑面積和容量指標計算以及新建建筑層高、層數(shù)控制，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

（一）住宅建筑層高在3.5米及以下的，按照住宅建筑自然層數(shù)1層計算住宅建筑面積和容積率；住宅建筑層高大于3.5米小于等于6.5米的，按照建筑面積2倍計算容積率；住宅建筑層高大于6.5米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。住宅建筑底層的電梯、樓梯井、門廳、過道等公共通行集散空間部分按照其實際建筑面積計算容積率。

（二）辦公建筑層高在5米及以下的，按照辦公建筑自然層數(shù)1層計算辦公建筑面積和容積率，當(dāng)辦公建筑層高大于5米小于等于7米的，按照建筑面積2倍計算容積率；辦公建筑層高大于7米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。辦公建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等按照其實際建筑面積計算容積率。

（三）商業(yè)建筑層高在5米及以下的，按照商業(yè)建筑自然層數(shù)1層計算商業(yè)建筑面積和容積率，層高大于5米小于等于8米的，按照建筑面積2倍計算容積率。商業(yè)建筑層高大于8米的，按照建筑面積3倍計算容積率，且依次每增加3米增加1層計容面積。

建筑面積大于等于2000平方米的超市、大型商場、娛樂場所等功能集中布置的大型空間商業(yè)用房，其建筑高度可以申請適當(dāng)提高，按照其實際建筑面積計算容積率。其門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等功能用房，可以按照其實際建筑面積計算容積率。

（四）工業(yè)廠房和倉儲用房等建筑，建筑層高在8米及以下的，按照建筑自然層數(shù)1層計算建筑面積和容積率，建筑層高大于8米的，按照建筑面積2倍計算容積率。

（五）地下室層高在2.2米及以上的，以室外地坪為基準，地下室、半地下室的頂板面高出室外地面小于等于1米的，地下室建筑面積不計入項目容積率；當(dāng)?shù)厣喜糠执笥?米的，該層地下室、半地下室應(yīng)當(dāng)按照水平投影面積計入容積率。地下室層高在2.2米以下的，以室外地坪為基準，地下室的頂板面高出室外地面不超過該層層高的1/3的，建筑面積不計入容積率。不符合本項上述規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照水平投影面積的1/2計入容積率。當(dāng)出現(xiàn)建筑室外地坪標高不一致的，參照周邊最近的城市道路標高確定室外地坪，建設(shè)基地室外地坪標高與最近的城市道路標高的高差小于等于0.5米。

沿城市道路不得設(shè)置采光天井；毗鄰地面建筑主體設(shè)置的采光天井、地下庭院、花園等面寬不得超過對應(yīng)地面建筑面寬的30%。

地下空間中有關(guān)商業(yè)、娛樂、市場等經(jīng)營性用房和套型住宅的地下室專屬用房、倉儲用房的建筑層高，按照本條第（一）項至第（四）項規(guī)定執(zhí)行。

（六）由于建設(shè)場地地勢高差起伏，部分建筑存在負層（即該層建筑一側(cè)在室外地面以下，另一側(cè)室外地面以上）的建筑設(shè)計，其投影空間不計入建筑密度；其建筑用途作為車庫（含相應(yīng)的設(shè)備用房）的，建筑面積可以不計入容積率，作為其他用途時建筑面積應(yīng)當(dāng)計入容積率。

（七）建筑底層架空作為布置綠化小品、開敞休閑等公共用途的，架空層層高應(yīng)當(dāng)在3米以上，其建筑面積可不計入容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部分建筑面積應(yīng)當(dāng)計入容積率。該層應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞。該層應(yīng)當(dāng)計入建筑層數(shù)。

（八）除騎樓建筑建于建設(shè)凈用地以外，沿街建筑底層作為架空通道和騎樓底層投影部分的空間應(yīng)當(dāng)計入建筑密度，但是其對應(yīng)建筑面積不計入容積率。

（九）高層、超高層建筑避難層（間）的建筑面積不計入容積率，其建筑層高原則上不超過標準層層高。

第二十七條 人防地下室、地下車庫（含相應(yīng)的設(shè)備用房）的建筑面積不計入容積率，但是地下空間中有關(guān)商業(yè)、娛樂、市場等經(jīng)營性用房和套型住宅的地下室專屬用房、倉儲用房的建筑面積應(yīng)當(dāng)計入容積率。



第六章 建筑構(gòu)件



第二十八條 除大型商業(yè)、文化、娛樂、工業(yè)等大空間公共建筑有特殊要求的建設(shè)項目以外，其他各類建筑物涉及陽臺、飄窗、花架等設(shè)施的規(guī)劃控制，應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。

第二十九條 建筑物的陽臺，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

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