最高人民法院

指導(dǎo)案例72號

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

（最高人民法院審判委員會討論通過2016年12月28日發(fā)布）

關(guān)鍵詞 民事/商品房買賣合同/借款合同/清償債務(wù)/法律效力/審查




　　裁判要點

　　借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第186條

　　《中華人民共和國合同法》第52條

　　基本案情

　　原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱彥海公司）應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過程中的損失費用416300元；三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

　　彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應(yīng)分案起訴。四人與彥海公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實為借貸，該商品房買賣合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費用亦無事實依據(jù)。

　　法院經(jīng)審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復(fù)利。

　　裁判結(jié)果

　　新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請求。上述款項，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。宣判后，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2015）新民一初字第2號民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請求。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

　　但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實依據(jù)，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據(jù)。一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費的違約責(zé)任錯誤，本院對此予以糾正。

　�。ㄉ�效裁判審判人員：辛正郁、潘杰、沈丹丹）