甘肅省金昌市人民政府

金昌市物業(yè)管理辦法


金昌市人民政府令第31號(hào)



《金昌市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第51次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布。



市長(zhǎng) 張應(yīng)華
　　 2015年7月3日



第一章 總則
　　第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，理順管理體制，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理。
　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
　　第四條 縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
　　物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制�？h、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制。
　　第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，主要職責(zé)是：
　　(一)負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)管理的政策，規(guī)范全市物業(yè)管理行為；
　　(二)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理；
　　(三)指導(dǎo)監(jiān)督建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度；
　　(四)監(jiān)督全市住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理；
　　(五)負(fù)責(zé)和指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定；
　　(六)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查和物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。
　　第六條 縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)接受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。主要職責(zé)是：
　　(一)負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常指導(dǎo)、監(jiān)管；
　　(二)建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴受理機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)督促整改；
　　(三)配合價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及支出實(shí)施監(jiān)管；
　　(四)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；
　　(五)監(jiān)督并做好所轄區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理；
　　(六)協(xié)助社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌建、改選及備案等工作；
　　(七)依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
　　第七條 公安部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安服務(wù)活動(dòng)，監(jiān)督管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安防設(shè)施。
　　城管部門(mén)負(fù)責(zé)查處未取得規(guī)劃部門(mén)許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外立面等違法行為；對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處。
　　價(jià)格部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費(fèi)及價(jià)格違法行為。
　　第八條 社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的職責(zé)：
　　(一)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌建、改選及備案等工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；
　　(二)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；
　　(三)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，依法處理物業(yè)管理糾紛，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話、投訴點(diǎn)；
　　(四)協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交印章、財(cái)務(wù)、相關(guān)檔案資料等。
　　第九條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議制度由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、城市管理部門(mén)、公安派出所等部門(mén)和人員參加。
　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決需多部門(mén)聯(lián)合解決的物業(yè)管理問(wèn)題。
　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
　　第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
　　因買(mǎi)賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系變更，但未辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)活動(dòng)中視為業(yè)主。
　　居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人等同于業(yè)主。
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付的建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但是交付已滿二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。
　　符合前款規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：
　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；
　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè)；
　　(三)業(yè)主名冊(cè)；
　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖；
　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
　　(七)其他有關(guān)的文件資料。
　　第十三條 社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表組成�；I備組成員人數(shù)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之五十。
　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組自成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
　　第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組做好下列籌備工作：
　　(一)確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
　　(二)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
　　(三)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及所擁有專有部分面積；
　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
　　(七)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，無(wú)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的由全體業(yè)主承擔(dān)。
　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
　　第十六條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。
　　第十七條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
　　業(yè)主大會(huì)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
　　(二)制定和修改管理規(guī)約；
　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
　　(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
　　(五)選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
　　(六)籌集和使用房屋專項(xiàng)維修資金；
　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
　　(八)改變共有部分用途；
　　(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；
　　(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)共同決定的其他事項(xiàng)。
　　業(yè)主大會(huì)決定前款第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。
　　業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)組成，由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員任期由業(yè)主大會(huì)決定。
　　業(yè)主委員會(huì)成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。
　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
　　(二)管理規(guī)約；
　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
　　(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理變更手續(xù)。
　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
　　(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
　　(七)組織和監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
　　(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議時(shí)必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議程和內(nèi)容于會(huì)議召開(kāi)7日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主的建議和意見(jiàn)。
　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢，向業(yè)主公布下列情況和資料：
　　(一)業(yè)主委員會(huì)名稱和成員名單；
　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
　　(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
　　(四)物業(yè)服務(wù)合同；
　　(五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
　　(六)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；
　　(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
　　(八)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
　　(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。
　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，其委員資格終止：
　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
　　(二)喪失民事行為能力的；
　　(三)依法被限制人身自由的；
　　(四)法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)和政策的，縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。逾期未換屆選舉的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。
　　第二十六條 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
　　第二十七條 未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
　　第二十八條 無(wú)業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出前兩個(gè)月應(yīng)以書(shū)面形式向社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出。并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域公告15日以上。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交相關(guān)資料。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作。
　　第二十九條 業(yè)主大會(huì)未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、造成無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理狀態(tài)的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，確定相關(guān)事宜。
　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)消極不作為、濫用職權(quán)，影響社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的，由所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令其限期改正。
　　第三十一條 保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會(huì)，由所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織所有權(quán)單位、物業(yè)使用人成立管理委員會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
　　第三十二條 保障性住房的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照提供的物業(yè)服務(wù)等級(jí)向業(yè)主收取。政府對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專項(xiàng)補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)通過(guò)社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行補(bǔ)助。
　　第三章 前期物業(yè)管理
　　第三十三條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)建筑規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第三十四條 建設(shè)單位在下列規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作：
　　(一)預(yù)售商品房在取得《商品房預(yù)售許可證》前；
　　(二)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前30日；
　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付前90日。
　　第三十五條 商品房銷售、交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。
　　建設(shè)單位在銷售、交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約在售房現(xiàn)場(chǎng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，期限未滿的臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同即行失效。
　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：
　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
　　(二)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
　　(三)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
　　第三十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成后30日內(nèi)持相關(guān)文件和交接清單向縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
　　第三十九條 建設(shè)單位規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建筑工程總面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫(kù)房等設(shè)施。
　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為獨(dú)立使用的地上房屋，具備給排水、供電、供熱、采光、通信等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
　　物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，任何個(gè)人不得改變用途以及分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。
　　門(mén)衛(wèi)房、設(shè)施設(shè)備房不能作物業(yè)管理用房抵扣。
　　市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的字樣。
　　第四十條 規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在住宅小區(qū)竣工綜合(分期)驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。
　　第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收合格，符合交付條件的房屋交付買(mǎi)受人，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
　　第四章 物業(yè)服務(wù)
　　第四十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省上有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省上規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)人員不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書(shū)和資格證書(shū)。
　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　第四十四條 按物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目的，群眾投訴較多，縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，仍不整改的將其不良行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主服務(wù)請(qǐng)求的統(tǒng)一受理、處理機(jī)制，向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)電話。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主物業(yè)服務(wù)請(qǐng)求和提出的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理和答復(fù)，不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及時(shí)處理。
　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。
　　未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織協(xié)調(diào)下，共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施。委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確各自的安全管理責(zé)任。
　　第四十九條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購(gòu)房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
　　因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的，應(yīng)當(dāng)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。
　　第五十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納。
　　業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知承租人。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算有明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)后30日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：
　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；
　　(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
　　(六)辦公費(fèi)用；
　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
　　(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
　　(九)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
　　第五十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說(shuō)明。業(yè)主委員會(huì)也可以委托審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)。
　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前兩個(gè)月通知業(yè)主。
　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將物業(yè)服務(wù)用房及下列資料移交給業(yè)主委員會(huì)：
　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
　　(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
　　第五十五條 物業(yè)管理實(shí)行信用管理制度�？h、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
　　第五十六條 縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于信用等級(jí)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達(dá)不到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
　　第五章 物業(yè)建設(shè) 使用 維護(hù)
　　第五十七條 建設(shè)單位要將新建住宅小區(qū)內(nèi)的道路、供水、排水、供熱、燃?xì)饧熬G化、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，納入基本建設(shè)程序，與住宅建筑同步進(jìn)行。
　　第五十八條 住宅小區(qū)配套設(shè)施工程必須發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工和監(jiān)理單位，按程序辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)，并委托工程監(jiān)理。
　　第五十九條 建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)道路、供水、排水、供熱、燃?xì)狻⒎浪�等配套設(shè)施工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，并出具工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。凡小區(qū)配套設(shè)施工程未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)到位或者驗(yàn)收不合格的，不予進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，房屋不得交付使用。
　　第六十條 新建居民住宅小區(qū)安全技術(shù)防范設(shè)施，要嚴(yán)格按照安全技術(shù)防范設(shè)計(jì)要求施工，并接受公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督檢查。
　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
　　業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
　　第六十三條 業(yè)主或物業(yè)使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計(jì)功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意。
　　業(yè)主或者使用人不得有以下行為：
　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　　(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；
　　(三)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品；
　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。
　　第六十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋、安裝太陽(yáng)能和其他設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理協(xié)議。管理協(xié)議應(yīng)將裝修作業(yè)時(shí)間、裝修禁止行為和注意事項(xiàng)、裝修電梯等共用設(shè)備的使用、裝修工出入秩序、法律責(zé)任等做出約定。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買(mǎi)賣及運(yùn)輸，業(yè)主及物業(yè)使用人有自由選擇權(quán)。
　　業(yè)主或使用人裝修裝飾、維修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。
　　第六十五條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并征得業(yè)主大會(huì)同意，可以劃定車位，但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
　　第六十六條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書(shū)面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。相關(guān)部門(mén)在審查核發(fā)資質(zhì)或者證照時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求商戶提供有供利害關(guān)系業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)。
　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供熱、供水、供氣、通訊等專業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取費(fèi)用的，雙方應(yīng)簽訂委托合同。未簽訂委托合同的，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行托收。
　　第六十八條 新建小區(qū)光纖必須由建設(shè)單位自建，必須滿足多家通信、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者平等接入，通訊、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)單位不得與建設(shè)單位簽訂壟斷經(jīng)營(yíng)合同，用戶有自由選擇通信、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利。
　　第六章 維修資金的繳存和使用
　　第六十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。過(guò)戶前需持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶手續(xù)到專戶管理銀行或者縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理分戶賬更名手續(xù)。
　　第七十條 業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶余額不足前期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)交。
　　第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主動(dòng)用維修資金時(shí)，根據(jù)維修項(xiàng)目提出維修方案和建議。維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項(xiàng)目，費(fèi)用預(yù)算、相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用、維修施工方案等。
　　第七十二條 維修方案應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)討論或者以公告形式征求業(yè)主意見(jiàn)。
　　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的須經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。
　　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。
　　第七十三條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)須與維修施工企業(yè)簽訂維修合同，就具體的維修內(nèi)容、責(zé)任及保修措施進(jìn)行約定。
　　第七十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：
　　(一)樓頂屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞造成滲漏的；
　　(二)電梯故障危及人身安全的；
　　(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；
　　(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；
　　(五)管道設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；
　　(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的；
　　(七)其他危及人身和房屋使用安全的情況。
　　第七十五條 實(shí)施應(yīng)急維修需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，無(wú)需經(jīng)業(yè)主同意。應(yīng)急維修工程完工后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他組織維修的單位，應(yīng)將工程使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置告知業(yè)主，業(yè)主提出質(zhì)疑的，應(yīng)給予明確書(shū)面答復(fù)。
　　發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況后，無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
　　第七章 法律責(zé)任
　　第七十六條 違反本辦法第三十四條的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
　　第七十七條 違反本辦法第二十九條和第五十五條的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
　　第七十八條 違反本辦法第四十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。
　　物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　第七十九條 違反本辦法第四十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　第八十條 違反本辦法第四十條的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
　　第八十一條 違反本辦法第四十條的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
　　第八十二條 違反本辦法第六十二條和六十三條的規(guī)定，有下列行為之一的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1千元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
　　第八十三條 業(yè)主或物業(yè)使用人或者其他單位和個(gè)人違反本辦法第六十四條規(guī)定的，根據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十九條規(guī)定：由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1千元以上3萬(wàn)元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。
　　第八十四條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第八十五條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第八章 附則
　　第八十六條 本辦法下列用語(yǔ)的含義是：
　　(一)專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和；
　　(二)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50096—1999(2003年版)住宅按層數(shù)劃分如下：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。
　　(三)第五十條款中的“建設(shè)單位原因”是指：
　　1.建設(shè)單位未取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《竣工驗(yàn)收備案表》的；
　　2.建設(shè)單位無(wú)故比原合同約定延遲交房，經(jīng)購(gòu)房人催告后超過(guò)三個(gè)月交房的；
　　3.建設(shè)單位未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；
　　4.建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)但未經(jīng)買(mǎi)家認(rèn)可的；
　　5.商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%(不含3%)的，可拒絕收房并解除購(gòu)房合同；
　　6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的；
　　7.房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的；
　　8.達(dá)不到合同約定的交房條件的等。
　　第八十七條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的住宅實(shí)行物業(yè)管理的，參照本辦法執(zhí)行。
　　第八十八條 本辦法金昌市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
　　第八十九條 本辦法自發(fā)布之日起30日后實(shí)施，有效期五年。原《金昌市物業(yè)管理辦法》(市政府令第25號(hào))同時(shí)廢止。