遼寧省鐵嶺市人民政府

鐵嶺市人民政府令


第 82 號



《鐵嶺市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2013年11月6日鐵嶺市第七屆人民政府第5次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予以公布實(shí)施。





市長 林強(qiáng)


二0一三年十二月五日





鐵嶺市物業(yè)管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。

縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門，鐵嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵嶺新城區(qū)、鐵嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施監(jiān)督、管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

物價、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用的公共設(shè)施設(shè)備證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣級房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和協(xié)助下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成首次業(yè)主大會籌備組�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表因故不能參加會議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至15人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第十五條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會設(shè)主任1人、副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

第十六條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第十七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本辦法第十七條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主、業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于汽車停放車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十一條 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。

召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上同意。

第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與公安機(jī)關(guān)和社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取他們的建議。

第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第二十五條 業(yè)主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。

第二十六條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 住宅小區(qū)竣工實(shí)行綜合驗(yàn)收。由房產(chǎn)行政主管部門組織對物業(yè)規(guī)劃和物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況同時進(jìn)行驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收未合格的小區(qū)不得交付使用，不得發(fā)放房屋所有權(quán)證。

第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同雙方的基本情況；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；

（六）物業(yè)的承接驗(yàn)收情況；

（七）業(yè)主臨時規(guī)約；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭議處理方式。

第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；

（三）物業(yè)裝飾裝修管理；

（四）物業(yè)檔案資料管理。

業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第三十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者多層住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在縣級房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位因故未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位直接管理。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并登記。在辦理物業(yè)承接時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理用房的相關(guān)資料；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照不低于物業(yè)總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于150m��2，物業(yè)辦公用房應(yīng)為地面以上的成套房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位予以保修，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定履行保修義務(wù)。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒絕履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請使用建設(shè)工程質(zhì)量保證金。

建設(shè)工程質(zhì)量保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)制定。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

第三十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得工商行政主管部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應(yīng)取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，價格行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)收費(fèi)許可證》，稅務(wù)部門核發(fā)的《稅務(wù)登記證》，方可從事物業(yè)管理活動。

從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員，要按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書，實(shí)行持證上崗制度。

第三十五條 經(jīng)價格行政主管部門確認(rèn)，具備下列條件并按規(guī)定辦理《收費(fèi)許可證》的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊；

（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn)；

（三）取得稅務(wù)登記證書并依法納稅；

（四）成立業(yè)主大會并產(chǎn)生負(fù)有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責(zé)的業(yè)主委員會。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第三十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計費(fèi)方式；

（三）雙方權(quán)利義務(wù)；

（四）違約責(zé)任；

（五）合同期限；

（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、車輛停放管理等。

物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確規(guī)定履約保證金，履約保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實(shí)施管理；

（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（三）委托專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；

（四）建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（三）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計劃，提交業(yè)主大會討論，年度計劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（九）協(xié)助有關(guān)部門按照相關(guān)規(guī)定做好安全防范工作；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格人員的；

（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同的；

（十二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項(xiàng)目的；

（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書的；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前書面告知對方及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)合同期滿2個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

第四十三條 高級公寓、別墅區(qū)、商廈和寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的，各級價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，按建筑面積收取。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

已竣工出售并通知辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人交納。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋，是指房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的房屋，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

棄管房和單位無能力管理的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)居民委員會共同負(fù)責(zé)，參照物業(yè)管理辦法，采取自治管理，按最低標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五十條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)章的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)及時調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛，調(diào)解不成的當(dāng)事人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十二條 縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核，統(tǒng)一管理。縣級房產(chǎn)行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時上報。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為：

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