湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府

州人民政府關(guān)于印發(fā)《恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法》的通知


各縣、市人民政府，州政府有關(guān)部門：

現(xiàn)將《恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。



二〇一〇年十一月十八日



恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護住宅區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

第四條 房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；其他行政主管部門依照法定職責(zé)和本辦法，負責(zé)做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政主管部門做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)工作。



第二章 業(yè)主自治管理

　　

第五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，在所在地房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

第六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由主任、副主任及委員5至11名的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任和副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會每屆任期3至5年，可以連選連任；不稱職的，業(yè)主大會可予以撤換。

業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。

第七條 業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題及時召開業(yè)主大會會議。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定以及業(yè)主大會通過的管理規(guī)約，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

第八條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）制定修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者撤換業(yè)主委員會成員；

（三）審議并通過業(yè)主委員會章程、物業(yè)服務(wù)合同；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集、使用專項維修資金；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集辦法；

（九）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第九條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會的決定，選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（三）審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、物業(yè)共有部分的維修計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；

（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自被選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和章程報所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。



第三章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列規(guī)定劃分：

（一）以建設(shè)項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。

具有資質(zhì)的州外物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在本州從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)街莘康禺a(chǎn)行政主管部門備案。

第十三條 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會。

業(yè)主大會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費；

（三）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為；

（四）對造成物業(yè)共有部分損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

（一）住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；

（二）綠化養(yǎng)護；

（三）治安防范服務(wù)；

（四）清掃、保潔服務(wù)；

（五）車輛進出和停放管理；

（六）按照業(yè)主、物業(yè)使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù)；

（七）住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；

（八）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）按照物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實施物業(yè)管理服務(wù)；

（二）將物業(yè)使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）定期向業(yè)主、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理實施情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）聽取業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業(yè)管理服務(wù)；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（六）設(shè)立投訴電話，全天二十四小時值守，經(jīng)常對住宅區(qū)進行全面巡視、檢查，對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，予以勸阻、制止，并向業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門報告；

（七）法律法規(guī)的其他規(guī)定。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過招投標(biāo)等方式聘用專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)，并負有監(jiān)督管理責(zé)任，但不得將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。

第十八條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實行經(jīng)常檢查與年度集中監(jiān)督檢查相結(jié)合的制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合行政機關(guān)和有關(guān)單位做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事項相關(guān)的工作，協(xié)助社區(qū)居委會開展計劃生育等工作。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會結(jié)清財物，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。



第四章　物業(yè)的使用與維護

第二十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計合理使用物業(yè)，不得改變公共建筑和共用設(shè)施的使用性質(zhì)和用途；確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十一條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，或者超負荷使用房屋、擅自改變房屋用途；

（二）占用、損壞共有部分，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（三）亂拋、亂倒垃圾，亂堆雜物，亂停放車輛；

（四）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（六）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為，有權(quán)予以制止；對物業(yè)造成損壞的，有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、期限，施工的時間；

（二）廢棄物的清運與處置；

（三）外立防盜窗、空調(diào)及太陽能等設(shè)施設(shè)備的安裝要求；

（四）禁止行為和注意事項；

（五）違約責(zé)任；

（六）其他需要約定的事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議管理，發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會，并報有關(guān)行政主管部門依法處理。

第二十三條 住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個人承擔(dān)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔(dān)；住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第二十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人設(shè)置、使用自用設(shè)備可能危害房屋安全及公共安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時消除隱患；拒不消除的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為消除，其費用由該業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)管理的設(shè)施，可以委托具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理和維修養(yǎng)護費用由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)按照約定支付。

第二十七條 在住宅區(qū)內(nèi)進行管線等施工，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報有關(guān)行政主管部門審批，并與業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，方可向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付使用費。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十九條 物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的機動車停車位應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停車管理服務(wù)統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停放應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）遵守業(yè)主大會決定、管理規(guī)約和住宅區(qū)機動車輛停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規(guī)定或者約定交納車位使用費或者停車管理服務(wù)費用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道。



第五章　物業(yè)管理用房

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：

（一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目，按3‰比例配置，但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個自然間；

（二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置；

（三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目，除20萬平方米按本條上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。

本辦法實施前已在分期建設(shè)的住宅物業(yè)，上期未配置或者配置的物業(yè)管理用房達不到本辦法要求的，在下期建設(shè)中除按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置外，還要對上期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理用房進行適當(dāng)?shù)难a充配置。

物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用并負責(zé)維修維護，其維修維護費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖紙中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工。

第三十二條 物業(yè)管理用房交付使用時應(yīng)當(dāng)具備獨立使用條件，符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗收合格后，在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。

第三十三條 建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)一并對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請登記，由房地產(chǎn)行政主管部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政主管部門受理房屋預(yù)售許可和房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。

第三十四條 分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期交付使用時物業(yè)管理用房面積應(yīng)當(dāng)不低于應(yīng)交面積的50%；房屋交付使用過半的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合本辦法要求的臨時物業(yè)管理用房。



第六章 物業(yè)管理費用

第三十五條 物業(yè)管理費用由物業(yè)管理服務(wù)費和住宅專項維修資金構(gòu)成。

第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費和特約服務(wù)費。

綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費由價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門按照住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分類指導(dǎo)價。指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)按照合理、質(zhì)價相符、與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的原則依法確定。綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費的具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照指導(dǎo)價協(xié)商確定。

特約服務(wù)費由當(dāng)事人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定�！　�

第三十七條 房屋交付前所發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付業(yè)主之日起發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主非因正當(dāng)理由拒絕驗收接房的，以建設(shè)單位公布的交房最終時限為房屋交付日期。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置房屋應(yīng)該交納物業(yè)管理服務(wù)費。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定據(jù)實收取物業(yè)管理服務(wù)費，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費。業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，但業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，接受價格行政主管部門和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十一條 住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》執(zhí)行。



第七章　法律責(zé)任

第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中違反合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人不按照規(guī)定交納有關(guān)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催其交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

第四十四條 發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)、價格等行政主管部門和消費者協(xié)會申請調(diào)解；也可以依法向人民法院起訴。



第八章　附 則

第四十五條 本辦法所稱共有部分包括住宅區(qū)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四十六條 本辦法由州人民政府法制辦公室負責(zé)解釋。

第四十七條 本辦法自頒布之日起施行，有效期5年。