Law-lib.com 2024-8-16 13:47:18 人民法院報(bào)
法拍房因其起拍價(jià)一般低于市場(chǎng)價(jià)，大大節(jié)省購(gòu)房成本而受到不少購(gòu)房者青睞。然而，法拍房也可能存在有長(zhǎng)期租約、騰退難等風(fēng)險(xiǎn)。那么，購(gòu)得的法拍房帶有租約，能否起訴請(qǐng)求排除妨害，即要求承租人搬離呢？近日，重慶市渝北區(qū)人民法院審結(jié)一起因法拍房引發(fā)的侵權(quán)糾紛，判決駁回原告排除妨害的訴訟請(qǐng)求。
2022年6月，某法院裁定拍賣被執(zhí)行人張某甲、姚某名下位于重慶市某處的房屋。同年12月30日，該院委托評(píng)估公司就該房屋進(jìn)行評(píng)估后作出了評(píng)估報(bào)告。該報(bào)告載明：涉案房屋目前已出租給某公司，租用期限為十年，自2018年4月18日起算……房屋目前出租作辦公使用。
2023年7月，法院就該房屋在司法拍賣平臺(tái)發(fā)布拍賣公告，公告載明了前述房屋帶有租約情況，并附有房屋租賃協(xié)議、房屋現(xiàn)狀照片。
同月，原告張某乙以48萬(wàn)余元的價(jià)格成功拍得該房屋，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。之后，張某乙認(rèn)為法院拍賣公告披露的租約系虛假租約，不能對(duì)抗房屋所有權(quán)人，遂訴至法院，要求承租方某公司搬離涉案房屋并支付房屋非法占有期間的占用費(fèi)。
法院審理后認(rèn)為，法院發(fā)布的拍賣公告中已經(jīng)披露了涉案房屋帶有租約的情況，且披露了租約的詳細(xì)信息及房屋詳情照片。同時(shí)，公告亦明確“標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，本院不承擔(dān)本標(biāo)的物瑕疵保證。有意者請(qǐng)親自實(shí)地看樣，詳細(xì)情況可向物業(yè)及相關(guān)部門(mén)了解，未看樣的競(jìng)買(mǎi)人視為對(duì)本標(biāo)的物的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)”，故原告在競(jìng)拍涉案房屋時(shí)，對(duì)房屋存在租約是明知的，應(yīng)當(dāng)接受該種權(quán)利瑕疵。被告某公司依據(jù)與被執(zhí)行人張某甲簽訂的租賃合同占有涉案房屋，系合法占有、有權(quán)占有。法院遂判決駁回原告張某乙的訴訟請(qǐng)求。該案宣判后，張某乙提起上訴。重慶市第一中級(jí)人民法院審理后判決駁回上訴，維持原判。
■法官說(shuō)法
本案中，評(píng)估報(bào)告、拍賣公告、拍賣須知均清楚、詳細(xì)載明了涉案房屋租賃情況，購(gòu)房者參加拍賣應(yīng)當(dāng)視為接受房屋租賃的瑕疵情況。原告張某乙通過(guò)參與司法拍賣取得了案涉房屋的所有權(quán)，應(yīng)受拍賣時(shí)房屋存在租賃關(guān)系的約束，事后再以租約虛假不能對(duì)抗房屋所有權(quán)人為由要求承租人搬離的，不能得到支持。法官提醒，對(duì)于有意購(gòu)買(mǎi)法拍房的消費(fèi)者，應(yīng)在參拍前對(duì)房源和競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，確保自身權(quán)益不受損害。
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