Law-lib.com 2022-6-21 11:02:28 人民法院報(bào)
“老帶新”“推薦有禮”……開(kāi)發(fā)商為刺激樓盤(pán)銷量推出的營(yíng)銷活動(dòng)層出不窮，但有些開(kāi)發(fā)商在實(shí)際履行時(shí)卻常常拿出限制條款、免責(zé)條款為自己“留有余地”。日前，浙江省寧波市奉化區(qū)人民法院審結(jié)一起“老帶新”購(gòu)房傭金糾紛，判決被告房產(chǎn)公司向原告支付全額傭金4.8萬(wàn)元。
原告呂先生是某房產(chǎn)公司的老客戶。2021年7月，該公司在小程序中開(kāi)展了“推薦成交享傭金”活動(dòng)，參與者只要推薦新客戶購(gòu)買該公司商鋪即可享受成交總價(jià)2%的傭金。在銷售的介紹下，呂先生在小程序上進(jìn)行注冊(cè)，參與了該活動(dòng)，并成功推薦好友購(gòu)買了總價(jià)值240萬(wàn)元的商鋪。交易完成后，該公司卻拒付呂先生傭金，無(wú)奈之下呂先生起訴至奉化區(qū)法院。
房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人答辯認(rèn)為，呂先生與房地產(chǎn)公司無(wú)直接合同關(guān)系，呂先生無(wú)權(quán)向被告公司主張；即便可以主張，活動(dòng)協(xié)議中寫(xiě)明了房產(chǎn)公司有權(quán)對(duì)推薦人資格進(jìn)行“二次判定”。呂先生是老客戶，不符合此次活動(dòng)參與對(duì)象的條件，不能享受所承諾的傭金。
法院經(jīng)審理查明，房產(chǎn)公司在銷售過(guò)程中對(duì)外發(fā)放的廣告宣傳單內(nèi)容涉及項(xiàng)目名稱、主體資格、傭金比例、活動(dòng)期限等，內(nèi)容具體明確；且宣傳單中明確寫(xiě)有“推薦成交即享豐厚獎(jiǎng)勵(lì)——成交總價(jià)的2%（稅前）”等內(nèi)容。法院認(rèn)為，民法典第四百七十三條第二款規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。對(duì)于內(nèi)容具體明確，且包含有“即刻”“即享”等結(jié)果導(dǎo)向性詞語(yǔ)的廣告宣傳，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約。呂先生在要約規(guī)定的期限內(nèi)推薦了新客戶購(gòu)買商鋪，系通過(guò)行為作出承諾。呂先生與房產(chǎn)公司之間的合同關(guān)系成立，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按約履行義務(wù)。房產(chǎn)公司對(duì)外發(fā)放的廣告宣傳單和注冊(cè)及協(xié)議，均未對(duì)活動(dòng)主體是否是老客戶進(jìn)行限制約定，僅對(duì)被推薦客戶進(jìn)行了約定，因此房產(chǎn)公司以呂先生系老客戶為由不予支付傭金的抗辯理由不成立。
為此，法院判決房產(chǎn)公司向呂先生支付全額傭金4.8萬(wàn)元。目前，該判決已生效。
■法官說(shuō)法■
民法典第四百七十二條規(guī)定，要約是希望與他人訂立合同的意思表示。要約有兩大要素，一是內(nèi)容具體明確，二是表明經(jīng)相對(duì)人承諾，要約人即受該意思表示約束。如果商業(yè)廣告中關(guān)于產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、報(bào)酬、期限等內(nèi)容具體明確，且承諾給予一定報(bào)酬，應(yīng)視為要約。民法典第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本案房產(chǎn)公司為促進(jìn)商品房銷售，通過(guò)印制宣傳單、發(fā)布廣告等形式承諾給付一定的報(bào)酬，或采用“老帶新”方式招攬客戶，屬于通過(guò)實(shí)際行動(dòng)與介紹人或老客戶建立起了中介合同關(guān)系。按照法律規(guī)定，事成之后，開(kāi)發(fā)商作為委托人應(yīng)按照約定支付報(bào)酬，否則將構(gòu)成違約。
遇到此類房產(chǎn)公司拒付傭金的情況，當(dāng)事人維權(quán)需要三個(gè)步驟：首先，在沒(méi)有簽訂中介合同的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)保存好開(kāi)發(fā)商宣傳、促銷所使用的廣告單、活動(dòng)說(shuō)明等，以便法院對(duì)是否構(gòu)成要約進(jìn)行認(rèn)定；其次，當(dāng)事人在完成推介行為后，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)保留交易成功的相關(guān)證據(jù)，如被推薦人支付購(gòu)房款的收據(jù)、交易現(xiàn)場(chǎng)照片、購(gòu)房合同復(fù)印件等；最后，當(dāng)自己的權(quán)利受到侵害時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極作為，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、工商局等相關(guān)部門進(jìn)行反映，向人民法院起訴立案等，保護(hù)自身權(quán)利。
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