Law-lib.com 2022-2-18 10:55:29 人民法院報(bào)
日前，河南省睢縣人民法院審結(jié)了一起由“一房二賣(mài)”引發(fā)的糾紛，法院最終判決開(kāi)發(fā)商與合作開(kāi)發(fā)的自然人裴某共返還購(gòu)房者錢(qián)款，并賠償15萬(wàn)元損失。
河南某裝飾公司與睢縣某開(kāi)發(fā)公司于2013年10月8日簽訂一份協(xié)議書(shū)，約定：雙方合作開(kāi)發(fā)位于睢縣某地新農(nóng)村中心社區(qū)項(xiàng)目，由睢縣某開(kāi)發(fā)公司提供土地，河南某裝飾公司出資建設(shè)，利潤(rùn)共同分配。該新農(nóng)村中心社區(qū)項(xiàng)目分為A區(qū)和B區(qū)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，河南某裝飾公司實(shí)際投資開(kāi)發(fā)了A區(qū)，并由其以睢縣某開(kāi)發(fā)公司的名義對(duì)外銷(xiāo)售并收取房款。該社區(qū)項(xiàng)目B區(qū)由睢縣某開(kāi)發(fā)公司與裴某合作開(kāi)發(fā)，睢縣某開(kāi)發(fā)公司提供土地，裴某實(shí)際出資建設(shè)，由裴某以睢縣某開(kāi)發(fā)公司的名義對(duì)外銷(xiāo)售并收取房款。
2018年7月4日，裴某以睢縣某開(kāi)發(fā)公司的名義與吳某簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同，吳某以40萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目B區(qū)的20號(hào)和25號(hào)兩套房產(chǎn)。吳某于2018年7月4號(hào)交付給裴某25萬(wàn)元購(gòu)房款，于2019年10月26日交付給裴某剩余的15萬(wàn)元購(gòu)房款。
吳某發(fā)現(xiàn)其所購(gòu)買(mǎi)的兩套房產(chǎn)早于2018年2月10日賣(mài)與他人，吳某無(wú)法實(shí)際取得涉案房產(chǎn)，遂起訴至法院請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由河南某裝飾公司、睢縣某開(kāi)發(fā)公司和裴某共同返還購(gòu)房款、承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任及裝修損失。庭審后，吳某就涉案的B區(qū)20號(hào)房產(chǎn)與被告裴某私下達(dá)成和解，請(qǐng)求法院對(duì)20號(hào)房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同暫時(shí)不予處理，法院予以準(zhǔn)許。
法院審理后認(rèn)為，睢縣某開(kāi)發(fā)公司與裴某共同合作開(kāi)發(fā)位于睢縣某地新農(nóng)村中心社區(qū)項(xiàng)目B區(qū)的房產(chǎn)，睢縣某開(kāi)發(fā)公司提供建設(shè)用地，裴某實(shí)際出資，后裴某以睢縣某開(kāi)發(fā)公司名義與吳某簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，該合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，對(duì)雙方均有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。吳某購(gòu)買(mǎi)涉案房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)早以睢縣某開(kāi)發(fā)公司名義銷(xiāo)售給他人，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，吳某有權(quán)要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。裴某與睢縣某開(kāi)發(fā)公司系違約方，應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。吳某未提供充分有效的證據(jù)證明其裝修損失，該部分請(qǐng)求不予支持。本案中，河南某裝飾公司形式上并非涉案房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)人，實(shí)際亦不是涉案房產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)人，河南某裝飾公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
最終法院一審判決，解除涉案的B區(qū)25號(hào)房產(chǎn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；裴某與睢縣某開(kāi)發(fā)公司共同返還吳某購(gòu)房款20萬(wàn)元，并賠償吳某15萬(wàn)元損失；駁回吳某對(duì)河南某裝飾公司的訴訟請(qǐng)求及其他訴訟請(qǐng)求。
裴某與睢縣某開(kāi)發(fā)公司對(duì)一審判決不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
■法官說(shuō)法■
本案系自然人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，自然人實(shí)際出資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供建設(shè)用地，雙方約定了利潤(rùn)分配，房屋建成后由自然人以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)外銷(xiāo)售并收取房款，但在銷(xiāo)售過(guò)程中涉案房產(chǎn)“一房二賣(mài)”，致使買(mǎi)方無(wú)法實(shí)際取得房屋的權(quán)利引發(fā)訴訟，雙方對(duì)合同效力、責(zé)任承擔(dān)主體及責(zé)任承擔(dān)的方式均存在異議。
從合同效力來(lái)看，本案中吳某與裴某、睢縣某開(kāi)發(fā)公司簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，涉案房產(chǎn)位于睢縣某新農(nóng)村中心社區(qū)，該房產(chǎn)并非傳統(tǒng)意義的商品房，吳某是該社區(qū)成員，吳某購(gòu)買(mǎi)本社區(qū)土地上的房產(chǎn)，不存在合同無(wú)效的情形。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)，吳某購(gòu)買(mǎi)的B區(qū)25號(hào)房產(chǎn)因“一房二賣(mài)”無(wú)法入住，致使合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)法律規(guī)定，吳某有權(quán)要求解除合同。
從責(zé)任承擔(dān)主體來(lái)看，吳某購(gòu)買(mǎi)的該社區(qū)項(xiàng)目B區(qū)25號(hào)房產(chǎn)系由睢縣某開(kāi)發(fā)公司與裴某某合作開(kāi)發(fā)，應(yīng)由裴某和被告睢縣某開(kāi)發(fā)公司共同承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)合同相對(duì)性原則，吳某、裴某、睢縣某開(kāi)發(fā)公司均不能提供證據(jù)證明河南省某裝飾公司實(shí)際參與了涉案房產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，從合同形式上看，其也不是合同簽訂的主體，河南省某裝飾公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
從責(zé)任承擔(dān)方式來(lái)看，吳某有權(quán)要求裴某、睢縣某開(kāi)發(fā)公司返還已付購(gòu)房款并承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的損失。雖然涉案房產(chǎn)不是傳統(tǒng)意義上的商品房，但是裴某、睢縣某開(kāi)發(fā)公司是違約方，應(yīng)當(dāng)賠償吳某的損失�？梢詤⒄铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，裴某和睢縣某開(kāi)發(fā)公司除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房款返還責(zé)任，還應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。
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