Law-lib.com 2021-2-2 10:17:23 人民法院報(bào)
近日，四川省成都市雙流區(qū)人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛，法院一審判決原告張某與被告王某簽訂的房屋買賣合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等則仍按我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，判決被告向原告返還購(gòu)房預(yù)付款1.97萬元、定金4萬元，并向原告支付違約金6萬元。
法院經(jīng)審理查明，2020年3月，原、被告雙方簽訂“成都市存量房屋買賣合同”，約定原告張某以總價(jià)147萬元購(gòu)買被告王某位于雙流區(qū)的房屋一套。同日，張某向王某支付定金4萬元，購(gòu)房預(yù)付款1.97萬元。合同約定，若出售人將房屋出售給第三人導(dǎo)致買受人無法取得房屋所有權(quán)的，則構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)單方解除合同，合同解除的，違約方須向守約方支付該房屋本合同成交價(jià)20%的違約金，并退還全部已付款。
合同簽訂后，張某多次通過微信等方式催促王某辦理過戶手續(xù)，但王某均以各種理由拖延辦理。后查實(shí)，王某已在當(dāng)年5月下旬將案涉房屋以高于與張某的售價(jià)出售并過戶給了他人。之后，張某起訴至法院，請(qǐng)求解除合同，要求王某返還上述定金、購(gòu)房預(yù)付款，并支付違約金29.4萬元。
雙流區(qū)法院一審認(rèn)為，該案中王某將房屋“一房二賣”的行為違反了合同約定，且構(gòu)成根本違約，張某有權(quán)解除合同。
該案中，法院結(jié)合合同的履行情況、王某的過錯(cuò)程度、原告的預(yù)期利益及被告將案涉房屋出售并過戶給他人時(shí)的價(jià)格等因素，根據(jù)公平原則綜合予以衡量，認(rèn)為雙方約定的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減，酌定為6萬元為宜，遂依法作出上述判決。
■法官說法■
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第十條規(guī)定，民法典施行前，當(dāng)事人一方未通知對(duì)方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定。而第二款的規(guī)定為，當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除，即對(duì)于施行前一方當(dāng)事人未通知對(duì)方而直接以提起訴訟方式主張解除合同的情形具有溯及力。
該案中張某直接以提起訴訟方式主張解除合同，故合同解除時(shí)間為起訴狀副本送達(dá)對(duì)方之日。而對(duì)民法典施行前的法律事實(shí)引發(fā)的關(guān)于合同是否應(yīng)當(dāng)解除、解除后的法律后果等，依照相關(guān)規(guī)定，仍應(yīng)適用合同法的有關(guān)規(guī)定，民法典則不具有溯及力。
因合同法還明確，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
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