Law-lib.com 2020-10-13 7:21:17 人民法院報
圖為房屋租賃合同糾紛案庭審現(xiàn)場。
導(dǎo)讀
租客與“二房東”簽訂房屋租賃合同時，明知出租人不允許轉(zhuǎn)租，仍惡意承租。又在經(jīng)營不善后以轉(zhuǎn)租為“把柄”向出租人舉報和以提起訴訟確認轉(zhuǎn)租合同無效等方式，要求“二房東”返還租金、押金和支付裝修款等費用。該轉(zhuǎn)租合同效力如何？租客在惡意次承租后要求“二房東”全額退款的訴訟請求能否給予支持？浙江省安吉縣人民法院對這起案件進行公開審理后，依法駁回了租客部分訴訟請求。司法裁判應(yīng)引領(lǐng)誠實守信風(fēng)尚和兼顧利益衡平。通過本案的判決，法官闡釋了“向企圖通過違法失信行為謀取私利的越界‘維權(quán)’行為說不”的裁判理念。
抓住“二房東”擅自轉(zhuǎn)租把柄
租客半路退租并要求全額退款
2018年5月4日，李某租賃了城投公司三間房屋，雙方約定“年租金44900元，不得擅自轉(zhuǎn)租”。8月25日，李某擅自將三間房屋轉(zhuǎn)租給多年從事中介業(yè)務(wù)的翁某，約定翁某“支付剩余7個月房租26191元、押金4500元、轉(zhuǎn)讓費6萬元，不得轉(zhuǎn)租他人”。
之后，翁某在該處開了一家房產(chǎn)中介所，由于經(jīng)營不善，向李某提出解除轉(zhuǎn)租合同和要求返還其支付的全部款項以及后期投入的裝修費用等合計11萬余元。對于翁某“想白占便宜”的行為，李某非常憤怒并嚴詞拒絕。2019年1月21日，翁某向城投公司舉報李某的私自轉(zhuǎn)租行為并要求處理，城投公司組織雙方調(diào)解，但因翁某未到場無果。
2019年2月1日，城投公司發(fā)出《告知書》，要求李某于2月15日前騰空、交還房屋。3月14日，翁某將案涉房屋鑰匙交至城投公司。之后，翁某將“二房東”李某訴至法院，要求確認與李某之間的轉(zhuǎn)租合同無效，李某返還其已支付的租金、押金、轉(zhuǎn)讓費、后期裝修投入等相關(guān)費用。
庭審中，翁某堅稱對案涉房屋不得轉(zhuǎn)租并不知情，直至李某當庭播放監(jiān)控視頻資料，才于庭后承認看過李某與城投公司之間的租賃合同，對于李某與城投公司約定不得擅自轉(zhuǎn)租知情。
未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租合同無效
不支持返還全部租金的訴請
安吉法院經(jīng)審理認為，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，會損害出租人的利益和破壞出租人與承租人現(xiàn)有的信任關(guān)系。出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同或者在6個月內(nèi)對轉(zhuǎn)租提出異議，此時，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同賴以存在的基礎(chǔ)亦不復(fù)存在，因而無效。
本案李某在未征得出租人城投公司同意情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給翁某。而翁某多年從事中介業(yè)務(wù)，對租賃合同的一般條款應(yīng)有了解，在其與李某的轉(zhuǎn)租合同中亦約定“不得轉(zhuǎn)租他人”條款，且在庭審后認可看過李某與城投公司的租賃合同內(nèi)容，故翁某應(yīng)知曉李某與城投公司的租賃合同約定不得擅自轉(zhuǎn)租這一事實。城投公司在知曉轉(zhuǎn)租行為后6個月內(nèi)發(fā)出《告知書》，要求李某騰空、交還房屋，顯然未對轉(zhuǎn)租行為予以追認，并事實上解除了與李某之間的租賃合同。
由于翁某對于轉(zhuǎn)租行為亦有明顯過錯，結(jié)合其占有、使用租賃物的時間和導(dǎo)致與李某間轉(zhuǎn)租合同歸于無效的責任大小，法院判決認定李某返還翁某轉(zhuǎn)讓費4萬元，返還實際交付的押金4500元。因翁某已實際占有使用案涉房屋7個月，對其主張返還全部租金的訴請不予支持。對翁某主張的承租后支出的裝修費用，由于在案證據(jù)無法證明具體的投入金額，且屬翁某自身投入，與李某無直接關(guān)聯(lián)，亦不予支持。
2019年8月宣判后，雙方當事人服判，均未提起上訴。
■典型意義
堅持誠信原則兼顧利益衡平
當未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同被認定為無效后，次承租人提出的返還財產(chǎn)、折價補償和賠償損失的民事責任如何承擔，是實務(wù)中爭議的難點。要依據(jù)當事人的訴訟請求，結(jié)合財產(chǎn)性質(zhì)，根據(jù)誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配責任。同時，無效合同給一方當事人造成的損失，可能系多種原因所致，在案件審理過程中，必須比較當事人之間的過錯程度、導(dǎo)致合同無效的原因力大小、獲利情況等因素，確定當事人之間的責任承擔，不能使不誠信的當事人因合同無效而獲利。本案次承租人翁某在承租時明知李某系違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租，卻與其合謀簽訂了轉(zhuǎn)租合同，又在經(jīng)營不善后以擅自轉(zhuǎn)租為“把柄”要求李某全額退款。安吉法院根據(jù)誠實信用原則，考慮轉(zhuǎn)租合同無效的原因、雙方過錯程度、獲利情況等因素，依法判決駁回翁某的部分訴請，對合謀轉(zhuǎn)租后以合同無效為由意圖謀取私利的翁某說“不”，通過法律的否定評價和裁判指引，引導(dǎo)人們約束自己的行為、誠信守法和遵守規(guī)則。
■規(guī)則闡釋
擅自轉(zhuǎn)租合同的認定要點
結(jié)合本案的審判，承辦法官彭瑞森進一步闡述了本案的審理思路。彭瑞森認為，擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認定和違法轉(zhuǎn)租中的責任承擔和當事人之間的利益權(quán)衡需要注意以下內(nèi)容：
第一，擅自轉(zhuǎn)租合同并非當然無效。在租賃市場繁榮的大環(huán)境下，涉及轉(zhuǎn)租合同糾紛的案件數(shù)量居高不下，訴訟請求基本圍繞請求認定轉(zhuǎn)租合同的效力以及處理期間產(chǎn)生的利益紛爭。在原租賃合同中，出租人（所有權(quán)人）享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是一種完整的權(quán)利。而在轉(zhuǎn)租合同中，轉(zhuǎn)租人享有的僅僅是使用、收益的權(quán)利，并沒有處分的權(quán)利，它的權(quán)利源屬于出租人（所有權(quán)人）賦予。若原租賃合同已明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，而承租人卻自行轉(zhuǎn)租，違背了出租人的意志，違反了誠實信用原則，屬于惡意違約行為。但轉(zhuǎn)租合同并非當然無效，因為擅自轉(zhuǎn)租系獨立的契約行為，為維護交易穩(wěn)定、尊重民事主體意思自治，在出租人明確作出是否同意轉(zhuǎn)租之意思表示前，轉(zhuǎn)租合同仍屬效力待定。若出租人表示同意轉(zhuǎn)租或在6個月異議期內(nèi)未作反對表示的，轉(zhuǎn)租合同有效。若出租人不同意轉(zhuǎn)租的，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同、收回租賃物的權(quán)利。此時，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也就因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止，歸于無效。
本案中，城投公司與李某之間的租賃合同明確約定“不得擅自轉(zhuǎn)租”之條款。之后，李某擅自轉(zhuǎn)租，城投公司在知曉轉(zhuǎn)租事實且組織雙方調(diào)解未果情況下，告知李某騰空、交還房屋，是以通知行為明確解除合同。因此，李某與翁某之間的租賃合同也應(yīng)歸于無效。
第二，責任承擔應(yīng)堅持誠實信用原則和兼顧利益衡平。任何人不應(yīng)從違法失信行為中獲利，是法治社會的一條基本原則。轉(zhuǎn)租合同無效后，次承租人可否依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求返還財產(chǎn)、賠償損失，應(yīng)視次承租人是否善意而定。如果次承租人在訂立合同之時不知道也不應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租系擅自而為，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租行為合法，為保護善意第三人的利益，應(yīng)由承租人承擔相應(yīng)的賠償責任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租系擅自而為，那么這種風(fēng)險在其訂立合同時是可以預(yù)見的，此時自無要求承租人承擔賠償責任之理，對其利益也無特別保護的必要。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持�！备鶕�(jù)合同法第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任�！碑斵D(zhuǎn)租合同無效后，應(yīng)在擴大對無辜的出租人的權(quán)利救濟途徑之時，對合謀擅自轉(zhuǎn)租的“二房東”和租客予以否定性評價。應(yīng)根據(jù)誠實信用原則的要求，依據(jù)具體轉(zhuǎn)租合同情形，在二者間合理分配責任承擔，避免“一刀切”導(dǎo)致當事人之間權(quán)利結(jié)構(gòu)過分失衡而影響財產(chǎn)利用的穩(wěn)定秩序。
本案中，翁某起訴時簽署了《誠信訴訟承諾書》，但庭審中就有關(guān)事實仍作虛假陳述，妨害了民事訴訟，法庭對其有違誠信的行為罰款5000元。而由于翁某、李某的失信行為導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效，法院考慮二人的過錯程度和占有、使用房屋的獲利情況，酌定作出上述判決。
■專家點評
華東政法大學(xué)教授王恩海
本案例精準把握社會正義脈搏和誠實守信價值導(dǎo)向，在化解矛盾、定分止爭的同時，深刻闡釋了“損人而利己乃違反衡平”這一法律格言的內(nèi)涵，杜絕了“違法失信反而獲利”現(xiàn)象的出現(xiàn)，贏得了社會和公眾的普遍認可與贊譽，取得了法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。
翁某明知李某擅自轉(zhuǎn)租仍承租房屋，后因經(jīng)營不善要求李某退還所有款項并支付裝修費，協(xié)商未果后又向城投公司“舉報”要求處理。城投公司雖未明確認可李某的轉(zhuǎn)租行為，但顯然并非一開始就要求解除合同，糾紛仍具備回旋余地。之后，城投公司主動組織雙方調(diào)解，但由于翁某不配合而無結(jié)果后，城投公司告知李某騰退、交還房屋。翁某又將李某告上法庭，要求其支付相關(guān)款項。由整個過程可知，對擅自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同無效，李某存在過錯，而翁某亦然。整個糾紛源于李某、翁某的失信行為，特別是翁某以“擅自轉(zhuǎn)租合同無效”為由企圖獲得私益而進行投機鉆營，二人不講誠信、違背契約精神的行為必須予以否定和堅決遏制。
本案法官能夠?qū)嵤虑笫堑夭槊骱头治霭讣聦崳瑴蚀_適用法律，以讓違法者、失信者“得不償失”的方式，倒逼推動在全社會范圍形成講誠信、講規(guī)則的法律意識和公民意識，以裁判引領(lǐng)誠實守信、嚴守契約的正確行為規(guī)范，樹立誠信公正的社會風(fēng)尚。
■司法觀察
否定越界“維權(quán)”倡導(dǎo)誠實信用
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境下，城市人口的日益密集和資源的有限性對財產(chǎn)利用的效率提出了越來越高的要求。租賃這種方式為合理利用財產(chǎn)、發(fā)揮物的使用價值提供了很好的平臺，甚至有些財產(chǎn)在創(chuàng)設(shè)之初即是以租賃為目的的。但是，在出租人將自己所有或有處分權(quán)的物交付他人占有使用收益后，也面臨著脫離控制支配的風(fēng)險，承租人未經(jīng)出租人同意而“違法轉(zhuǎn)租”便是一明例。違法轉(zhuǎn)租行為涉及到兩個租賃關(guān)系及三方當事人，實踐中他們之間常出現(xiàn)利益沖突，影響到財產(chǎn)利用的穩(wěn)定秩序。通過本案的判決，法官闡釋了“堅持誠信為先，保障利益衡平”的司法理念，以及“向企圖通過違法失信行為謀取私利的越界‘維權(quán)’行為說不”的裁判理念，對于弘揚正能量，推動社會的有效管理和實現(xiàn)良法善治具有重要意義。
即將于2021年1月1日開始實施的《中華人民共和國民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾�！闭\信原則起源于古羅馬裁判官采用的一項司法原則，即在審理民事糾紛時考慮當事人的主觀狀態(tài)和社會所要求的公平正義。人民法院是社會矛盾糾紛化解的重要“出口”，也是社會公平正義的最后一道防線。因此，司法應(yīng)大力倡導(dǎo)誠信交易的市場規(guī)則和社會風(fēng)尚，充分發(fā)揮審判職能，堅決打擊不守誠信的行為，向有違誠信、“想白占便宜”的不良行為堅決說“不”，向社會公眾鮮明傳遞出誠信、守約、公平的社會主義核心價值觀和現(xiàn)代法治理念，真正發(fā)揮對誠實守信社會風(fēng)尚的引領(lǐng)作用。
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