Law-lib.com 2022-9-26 8:51:24 法治日?qǐng)?bào)
甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著租房市場(chǎng)的火爆，這些亂象時(shí)有發(fā)生，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日起，《北京市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行，這是全國(guó)首部規(guī)范住房租賃、規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也成為首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》體現(xiàn)了北京市推動(dòng)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居、宜居安居的堅(jiān)定決心。近日，該負(fù)責(zé)人對(duì)《條例》的主要條款及立法意圖進(jìn)行了解讀。
將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管
《條例》著力嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序，明確利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等不得銷售、變相銷售，不得用于出租短租住房，并設(shè)定了較重的罰則。
針對(duì)投訴舉報(bào)反映較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付、高收低出、“個(gè)人二房東”卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，《條例》為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制了“緊箍咒”。主要包括：主體要適格，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求；個(gè)人租賃要嚴(yán)管，將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對(duì)違法行為的處罰要求；信息要透明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息；執(zhí)業(yè)要實(shí)名，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號(hào)。
此外，《條例》明確租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并須通過(guò)第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。
全方位保障承租人居住權(quán)益
對(duì)于租客而言，住房租賃涉及穩(wěn)定居住權(quán)，屬于民生范疇。在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對(duì)被動(dòng)地位。從多年來(lái)的管理實(shí)踐來(lái)看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。
《條例》在平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障。一是明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設(shè)及其他法律規(guī)定不得出租的房屋。二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù)，并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝�、威脅等方式強(qiáng)行解除合同、收房。三是出租人應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明，告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等。四是通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，承租人無(wú)需提交紙質(zhì)合同。五是建立多元糾紛化解機(jī)制，為租賃當(dāng)事人高效率化解糾紛提供多種途徑。
《條例》明確租房合同應(yīng)當(dāng)網(wǎng)簽，同時(shí)規(guī)定要充分運(yùn)用科技手段為管理服務(wù)賦能，開(kāi)發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，與公安、教育等部門(mén)建立信息互通共享機(jī)制，整合部門(mén)間“房、人、企”管理信息，提供房源信息查驗(yàn)、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、人臉識(shí)別等服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為百姓辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。
根據(jù)《條例》，出租人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂30日內(nèi)，辦理住房租賃登記備案和出租登記。中介和長(zhǎng)租公寓將通過(guò)全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同網(wǎng)簽，自動(dòng)提交登記備案。網(wǎng)簽和備案的租賃合同不但受法律保護(hù)，還可以享受到各種為租賃賦權(quán)的公共服務(wù)。
嚴(yán)禁群租盤(pán)活農(nóng)租規(guī)范短租
《條例》明確要求嚴(yán)禁群租，規(guī)定出租住房應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)須符合規(guī)定。同時(shí)明確賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)違法群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。這是北京市將2013年以來(lái)開(kāi)展的群租房治理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供了更充分的法治保障。
當(dāng)前北京市的農(nóng)村地區(qū)尤其是城鄉(xiāng)接合部宅基地上房屋承載了大量城市務(wù)工人員。村民將閑置農(nóng)宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相對(duì)較低的租住產(chǎn)品，有效滿足了部分務(wù)工人員的基本居住需求。與此同時(shí)，人口倒掛所帶來(lái)的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等矛盾問(wèn)題凸顯，亟須規(guī)范管理。《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規(guī)范管理，納入基層治理體系，并明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地住房租賃的監(jiān)督管理工作，建立健全村民自治機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統(tǒng)一管理、出租宅基地上閑置住房。
近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對(duì)外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時(shí)，也給城市安全管理帶來(lái)重大挑戰(zhàn)，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛。為此，《條例》明確首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房，其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。
多元機(jī)制提高糾紛解決效率
目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶對(duì)散戶，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。對(duì)此，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng)，炒作、推高租金，并依據(jù)我國(guó)價(jià)格法建立政府對(duì)租金價(jià)格的干預(yù)機(jī)制，租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí)，市政府可采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。
房屋租賃中介一直以來(lái)是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問(wèn)題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大。為提高住房租賃矛盾糾紛解決效率，《條例》規(guī)定了多主體、多渠道的多元解決機(jī)制，有助于矛盾糾紛得到快速、便捷處理。其中明確，對(duì)于民事糾紛首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商解決；從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，將矛盾糾紛化解在第一線。（記者 王斌）
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