Law-lib.com 2021-12-7 14:29:00 人民法院報
房子是中國老百姓最關(guān)注的話題之一，近年來，得益于城市化進程，價格相對實惠的拆遷安置房成了二手房交易市場中的“香餑餑”，但因拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋買賣中存在較多潛在風險。筆者梳理了浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院近年來審理的涉拆遷安置房買賣糾紛的案件，發(fā)現(xiàn)這類房源買賣手續(xù)多、周期長，身處瞬息萬變的市場，在后續(xù)實際交付中有較大風險或變化——有時房子還沒過戶，房價卻已翻了幾番，有時期房可以交付了，卻發(fā)現(xiàn)因種種原因無法過戶……
拆遷房入住4年卻未能過戶
房東：妻子不認可，協(xié)議無效
2003年，身為浙江省衢州市柯城區(qū)西區(qū)最早一批拆遷戶的龔先生，為了滿足自己“蒔花弄草，修籬烹茶”的排屋夢，在拆遷協(xié)議簽訂不久便將自己分配到的5套安置房全部拋售，其中一套安置房被鄭先生以每平方米1000多元的價格購得。
兩人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，鄭先生當即付清了全部房款。之后，安置小區(qū)竣工并完成交付，鄭先生也收拾完畢入住新家。這一住就是4年，時過境遷，房價水漲船高，鄭先生卻因為房價的不斷上漲而感到憂慮。
因為龔先生一直未到拆遷辦辦理房屋過戶手續(xù)，鄭先生至今都無法將房子過戶到自己名下，在多次聯(lián)系對方卻一直被搪塞后，鄭先生預(yù)感到隱藏在雙方之間的“雷”可能將被引爆。
果然，在又一次過戶要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴至柯城區(qū)人民法院，要求將訟爭的房產(chǎn)權(quán)變更登記至其名下。
庭審中，龔先生認為當年雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議未經(jīng)其妻子簽字，其妻子自始至終未認可協(xié)議，且已提出異議，故雙方簽訂的協(xié)議屬于無效協(xié)議，不同意過戶請求。
后經(jīng)承辦法官對雙方釋法析理，耐心協(xié)調(diào)，最終雙方達成調(diào)解協(xié)議，由龔先生夫婦配合房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶，同時由鄭先生對龔先生夫婦適當補償。
法官提醒，買賣雙方要選擇社會信譽高、有保障的中介機構(gòu)，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實準確，如屬于共有財產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。
3年時間拆遷期房價格翻番
房東：房子不賣了，我付你違約金
2018年，衢州市柯城區(qū)斗潭小區(qū)進行危房改造。在斗潭小區(qū)擁有一套住房的汪先生夫婦想著盡快變現(xiàn)，便與有購房意向的陳先生簽訂斗潭安置期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將拆遷安置所得的位于衢州市斗潭東區(qū)的期房以175萬元的價格出售給陳先生，并約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。協(xié)議簽訂后，陳先生向汪先生夫婦支付了全部購房款175萬元。
今年3月，斗潭安置房建成并達到交付條件，該片區(qū)房價也大幅上漲，汪先生夫婦遲遲不協(xié)助陳先生辦理產(chǎn)權(quán)登記及過戶手續(xù)，并企圖通過支付違約金的方式解除買賣合同。陳先生為維護自身合法權(quán)益，向柯城區(qū)法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，依法辦理房產(chǎn)登記及過戶手續(xù)。
“你的心情我可以理解，但是陳先生他當時全款付清了，你現(xiàn)在違約，他的損失也很大。”承辦法官動之以情，曉之以理，耐心地給雙方釋法析理。
通過進一步了解得知，原來陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當初賣房時還因為這份情誼在期房評估價的基礎(chǔ)上優(yōu)惠了5萬元，雙方也都不想因為這套房子導(dǎo)致關(guān)系變差。
最終，多年的交情讓雙方都愿意各退一步，達成一致意見，陳先生在價格上給予汪先生夫婦一定補償，合同繼續(xù)履行。調(diào)解結(jié)案后，本案已自動履行完畢。
法官提醒，現(xiàn)實生活中，不斷上漲的房價往往引誘賣方違約，支付少量的違約金達到解除合同的目的，從而以更高的價格再賣一次。要注意，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上達成的契約，一旦達成，各方均應(yīng)嚴格遵守。如達成協(xié)議后，買賣雙方有反悔造成違約的，均應(yīng)承擔相應(yīng)的違約等民事責任。
拆遷期房被查封導(dǎo)致無法過戶
房東：離婚了，房子還沒分清楚
2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定將位于衢州市柯城區(qū)某安置小區(qū)房產(chǎn)（期房）轉(zhuǎn)讓給魯女士，總房價119.6萬元，定金20萬元，首付款60萬元（含定金），并約定了相關(guān)權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，魯女士支付了購房首付款60萬元。
今年3月，案涉房產(chǎn)建成并已符合交付條件，但滿心期待新房的魯女士卻發(fā)現(xiàn)因房東孫某個人債務(wù)問題，該房產(chǎn)已于2020年被案外人查封，原本合同上約定的權(quán)利義務(wù)統(tǒng)統(tǒng)成了泡影。被這個情況澆了一盆冷水的魯女士和孫先生夫婦協(xié)商不成，無奈之下訴至柯城區(qū)法院，要求解除買賣合同和返還已付購房款，并雙倍返還定金，共計80萬元。
承辦法官在審理中發(fā)現(xiàn)，被告夫婦倆在賣房后沒過多久就離婚了，這套拆遷安置房現(xiàn)在不僅是查封狀態(tài)，還是要進行分割的夫妻共有財產(chǎn)，庭審中了解情況后的魯女士更覺得這套房子“身份”復(fù)雜，解除合同的訴求也更加強烈。后經(jīng)法院主持調(diào)解，被告同意解除合同，并返還魯女士購房款和雙倍定金共計80萬元。
法官提醒，由于拆遷安置期房的交付及辦證時間較長，在等待交付的過程中可能發(fā)生房屋因業(yè)主的債務(wù)被查封等導(dǎo)致不能繼續(xù)履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產(chǎn)生糾紛。
觀察思考
近年來，隨著城市化建設(shè)進程的推進，許多郊區(qū)或農(nóng)村拆遷戶安置到多套房屋，有些買受人認為價格相比周邊房屋更加便宜便決定購買，但是購買這類房源時要小心謹慎，因為拆遷安置房有以下幾個特點。
首先，辦理房產(chǎn)證周期長，在等待交付的過程中可能發(fā)生房屋因業(yè)主的債務(wù)被查封等導(dǎo)致不能繼續(xù)履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產(chǎn)生糾紛。
其次，房產(chǎn)證要先辦理到拆遷戶名下，再過戶到買受人名下，其中隱藏許多風險，一旦拆遷戶出現(xiàn)一房多賣或拒不從拆遷辦辦理原始產(chǎn)權(quán)登記的情形，買受人處于十分被動地位。
再者，還有政策性的問題，例如當?shù)貙τ诙愘M的調(diào)整、銀行對于放款政策的調(diào)整等，都可能使買賣雙方產(chǎn)生新的糾紛。
購房是大事，無論是買方還是賣方都要對交易過程中的風險有所防范。因此，購房者在選擇這類房源時，除了要找社會信譽高、有保障的中介機構(gòu)外，自己也得做足功課，買方在簽訂此類房屋買賣合同時，應(yīng)當注意安置房屬于家庭共有財產(chǎn)的性質(zhì)，協(xié)議須經(jīng)家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致簽字后生效。為避免今后可能發(fā)生的糾紛，應(yīng)當對共有人身份進行審核，防止遺漏共有人簽字，導(dǎo)致協(xié)議未成立或未生效。
同時要注意的是，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上達成的契約，一旦達成，雙方均應(yīng)遵循誠信原則，嚴格按照合同約定履行義務(wù)，如果任意違約，將會產(chǎn)生雙倍返還定金、賠償房屋差價損失等一系列嚴重后果。
日期：2021-12-7 14:29:00 | 關(guān)閉 |
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