Law-lib.com 2020-6-1 9:55:00 法制日報——法制網(wǎng)
● 目前，因商品房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投訴和糾紛頻發(fā)
● 現(xiàn)房銷售可以解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費(fèi)風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，但也將推動房地產(chǎn)行業(yè)全面洗牌
● 現(xiàn)房銷售是對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售模式的主要改變，在沒有對現(xiàn)房銷售和期房銷售進(jìn)行客觀全面分析的情況下，這種模式的推行不應(yīng)搞“一刀切”
□ 法制日報全媒體記者 王陽
□ 見習(xí)記者 白楚玄
近日，有網(wǎng)友爆料，陜西西安“銅雀臺”樓盤開發(fā)商與多戶業(yè)主簽訂了購房協(xié)議后，本該于2018年年底按協(xié)議價交房，后因法律糾紛樓盤歸海天制藥所有。隨后，海天制藥作為樓盤開發(fā)商公開漲價，要按照市場價重新對房產(chǎn)進(jìn)行定價。
類似事件在各地時有發(fā)生。因商品房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實等一系列問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投訴和糾紛頻發(fā)。
為了規(guī)范樓市、降低購房者的買房風(fēng)險，3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》），正式取消房地產(chǎn)預(yù)售政策，成為全國首個在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售的省份。
《法制日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然此前部分城市對現(xiàn)房銷售有過各種嘗試，但在一省范圍內(nèi)全面推行尚屬首次。
有觀點認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費(fèi)者購房風(fēng)險，購房者再也沒必要擔(dān)心買到爛尾樓了。但也有人認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本，很難在全國推廣實行。
預(yù)售制度有利有弊
背后風(fēng)險亟須規(guī)避
所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。也就是說，只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證，才能稱之為現(xiàn)房。
現(xiàn)房的優(yōu)勢有很多，一是真實直觀，可以一眼看到實物，對里面的房型、朝向都能一目了然；二是現(xiàn)房可以即買即住，不用像期房那樣等待一兩年甚至更長時間；三是現(xiàn)房可以規(guī)避爛尾樓風(fēng)險。
而所謂期房，則是指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。也就是說，開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始，至取得產(chǎn)權(quán)證為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。
我國的商品房預(yù)售制度起源于香港地區(qū)，其“分層銷售、分期付款”的售樓方式，被形象地稱為“賣樓花”。
1983年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)首先推出商品房預(yù)售概念。
1994年頒布的城市房地產(chǎn)管理法，將商品房預(yù)售制度正式寫入法律。同年，原建設(shè)部發(fā)布第40號令，出臺《城市商品房預(yù)售管理辦法》，后分別于2001年和2004年進(jìn)行了修訂，對商品房預(yù)售條件作出具體規(guī)定。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商品房預(yù)售制度與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程緊密聯(lián)系。在我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時，資金嚴(yán)重不足，自有資金的比例甚至不到10%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。于是，原建設(shè)部主導(dǎo)設(shè)立了商品房預(yù)售制度。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上，商品房預(yù)售制度成了商品房銷售的主要方式。
有專家告訴《法制日報》記者，商品房預(yù)售制，既是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，也是維系土地財政高速運(yùn)轉(zhuǎn)的重要前提。
在武漢從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)多年的律師張慶華分析說，期房與現(xiàn)房相比較，最主要的優(yōu)勢就是價格優(yōu)勢。開發(fā)商賣期房價格比現(xiàn)房便宜，表面上看是虧損了，但如果把融資成本計算在內(nèi)，開發(fā)商賣期房的利潤空間實際上要比賣現(xiàn)房的利潤空間更大�！邦A(yù)售制度最大的受益者就是開發(fā)商，直接降低了開發(fā)商的開發(fā)成本與周期。如果現(xiàn)房銷售的周期是兩年，那么開發(fā)商預(yù)售兩年內(nèi)至少可以運(yùn)作3個樓盤。也就是說同一筆錢，現(xiàn)房銷售賺一次，期房銷售可以賺3次。”
不過，期房銷售背后暗藏的問題不容忽視。
中國法學(xué)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會副會長劉俊海認(rèn)為，預(yù)售讓開發(fā)商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金周轉(zhuǎn)速度，卻將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行。
據(jù)深圳律師郭勇統(tǒng)計，有三類商品房糾紛較為常見，都與預(yù)售制度有關(guān)：一是開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售證就賣房，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下；二是預(yù)售合同與實際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙；三是開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準(zhǔn)問題等，導(dǎo)致逾期交房，而逾期交房又直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。
《法制日報》記者梳理得知，由于購房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費(fèi)者的動力不復(fù)存在，這不僅導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題連連，也導(dǎo)致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。此外，合同糾紛、開發(fā)商減配、降標(biāo)、配套設(shè)施不落實、虛假承諾、違規(guī)銷售等問題，引發(fā)全國各地消費(fèi)者維權(quán)事件層出不窮。
例如，山東濟(jì)南“景和山莊”樓盤一業(yè)主于2014年全款買房，但在交房時遇到開發(fā)商漲價；河南商丘信華城二期交房3年，一直不給辦理房產(chǎn)證。此外，還有甘肅先期付款過億商品房糾紛案、南京盈嘉香榴灣爛尾樓案等，讓消費(fèi)者欲哭無淚。
多地試點現(xiàn)房銷售
優(yōu)勝劣汰加速洗牌
3月7日，海南省“實行現(xiàn)房銷售制度”引發(fā)廣泛熱議。
海南省住建廳負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時稱，目前，因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素�！耙虼�，為了規(guī)范樓市，為了降低購房者的買房風(fēng)險。取消預(yù)售制度看上去是勢在必行的�！�
根據(jù)天眼查發(fā)布的315房產(chǎn)大數(shù)據(jù)，截至2019年年底，我國超14%的房地產(chǎn)企業(yè)都有法律訴訟記錄。2019年一年，房地產(chǎn)行業(yè)的新增法律訴訟、失信違法、被執(zhí)行人、經(jīng)營異常、行政處罰、嚴(yán)重違法等司法和經(jīng)營風(fēng)險條數(shù)分別為158萬條、6.9萬條、35.2萬條、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條。
海南省在《通知》中明確要求，即日起，實行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
安徽財經(jīng)大學(xué)教授張運(yùn)書認(rèn)為，海南出臺現(xiàn)房銷售，對于購房者來說，無疑是一件大好事；但對于開發(fā)商來說，他們首先面臨的是資金流壓力將會進(jìn)一步提高。除了要有雄厚的資金實力，還必須要注重房屋質(zhì)量，優(yōu)勝劣汰，中小房企將逐漸退出海南的房地產(chǎn)市場。
張運(yùn)書說，海南出臺如此嚴(yán)厲的“樓市新政”，與其一直在大力推進(jìn)自己的產(chǎn)業(yè)升級有關(guān)。2018年4月13日，海南提出全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)。同年4月22日，海南宣布“全域限購”。2019年，海南省全省生產(chǎn)總值增長5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。服務(wù)業(yè)比重提高0.9個百分點、對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)75%左右，12個重點產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4%至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。
《法制日報》記者采訪得知，進(jìn)一步落實“房住不炒”的定位，擺脫對于房地產(chǎn)的依賴，也是城市經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展之路。事實上，全國探索和鼓勵取消商品房預(yù)售制度的，遠(yuǎn)不止海南一地。此前，已有多個城市出臺了相關(guān)的現(xiàn)房銷售政策或鼓勵意見。
2016年，深圳試點現(xiàn)房銷售，金茂和電建以82.9億元的總價聯(lián)合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。
同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時，都提出了現(xiàn)房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。
2018年10月，安徽合肥發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，要求房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。
2019年7月31日，四川成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標(biāo)中明確要求，“100%現(xiàn)房銷售”。
北京律師肖東平說，現(xiàn)房銷售可以解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費(fèi)風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，但也將推動房地產(chǎn)行業(yè)全面洗牌。中小房地產(chǎn)商搖搖欲墜，大開發(fā)商也將終結(jié)高周轉(zhuǎn)模式。開發(fā)商減緩拿地速度，土地財政面臨壓力�！斑@幾年，雖然全國多地推出了現(xiàn)售地塊，但取消預(yù)售制的范圍并不大，而且在疫情沖擊之下，大部分城市轉(zhuǎn)而取消現(xiàn)房銷售，重回預(yù)售老路。”
房住不炒定位不變
維護(hù)良好市場秩序
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，我國共有超過140萬家房地產(chǎn)企業(yè)。2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元。
現(xiàn)房銷售，最“痛苦”的應(yīng)該是房企。
自疫情暴發(fā)以來，全國各地穩(wěn)地產(chǎn)的政策密集出臺。與海南做法相反的是，2月至3月期間，多地政府密集出臺的涉房類政策，對樓市調(diào)控都以寬松為主，大多集中在降低預(yù)售門檻方面。
江蘇無錫一名不愿透露姓名的政府工作人員稱，全國各個省份的情況都有所不同，應(yīng)具體問題具體分析，海南作為島型經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)體量小，產(chǎn)業(yè)簡單，常住人口不到944萬，地產(chǎn)規(guī)模僅占全國的1.2%�！皩τ诂F(xiàn)房銷售，不能采取‘一刀切’的方式。應(yīng)該在房住不炒的基調(diào)下，鼓勵地方政府因城施策。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，全國目前已有超過60個城市發(fā)布了有關(guān)疫情下的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策、預(yù)售加快政策。此前，2月12日，無錫等五地密集出臺政策后；2月13日，南京、天津、濟(jì)南等地也相繼發(fā)布多項措施；2月14日，福州也發(fā)布10條措施。這些政策措施包括減免或延期繳納稅費(fèi)、延期或分期繳納土地款、調(diào)整預(yù)售條件、延期還款等。
繼無錫之后，2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的穩(wěn)地產(chǎn)政策引起市場廣泛關(guān)注，原因是其中一條關(guān)于調(diào)整超過市場指導(dǎo)價報價規(guī)則的內(nèi)容，被市場解讀為“蘇州取消封頂預(yù)售、取消現(xiàn)房銷售”。
山東隨之跟進(jìn)。就在海南發(fā)布政策的前一天即3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的實施意見》，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
2月17日，央行在回應(yīng)“調(diào)整宏觀審慎評估(MPA)中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)”消息不實時強(qiáng)調(diào)，央行將繼續(xù)按照黨中央、國務(wù)院的要求，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中南財經(jīng)政法大學(xué)教授郭澤強(qiáng)認(rèn)為，近日，多地政府出臺房地產(chǎn)相關(guān)支持政策，主要是為了支持企業(yè)的正常經(jīng)營，“房住不炒”的定位并未改變，不會因疫情影響而出現(xiàn)全面的政策放松。無論是實施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序為根本宗旨。
受訪專家稱，目前，包括合同法、城市房地產(chǎn)管理法與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及地方性法規(guī)，對商品房預(yù)售的許可、監(jiān)督和民事相關(guān)法律問題作出了具體相應(yīng)的規(guī)定。也就是說，預(yù)售依然是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)處于一個調(diào)整階段，資金鏈比較緊張，要全部取消預(yù)售制度讓期房退出，還需修改完善相關(guān)法律法規(guī)。
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