Law-lib.com 2020-3-16 15:54:04 法制日?qǐng)?bào)——法制網(wǎng)
法制日?qǐng)?bào)全媒體記者 潘從武 通訊員 麥祖義
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍，商品房買賣糾紛呈現(xiàn)大幅上升趨勢(shì)，并且案件類型復(fù)雜多樣。新疆烏魯木齊市天山區(qū)人民法院積極能動(dòng)司法，妥善審理商品房買賣糾紛案件，全力維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，護(hù)航房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。近日，天山區(qū)人民法院選取了幾個(gè)典型案例，告訴您如何依法維權(quán)。
約定違約金低于實(shí)際遭受損失 可請(qǐng)求法院予以增加
2016年3月25日，張某與烏市某房地產(chǎn)公司簽訂《商鋪預(yù)售合同》。約定：出賣人未按合同規(guī)定的期限將房屋交付買受人使用的，出賣人逾期91日到180日的，以買受人實(shí)際已支付的首付款及銀行月還款總和為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率賠付。出賣人逾期180日以上的，以買受人實(shí)際已支付的首付款及銀行月還款總和為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率上浮10%賠付。
張某認(rèn)為應(yīng)按照同地段商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)向其賠付逾期交房造成的損失，房地產(chǎn)公司認(rèn)為應(yīng)按照合同約定計(jì)算違約金金額。
法院判決：案件審理中，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪所在地段租金進(jìn)行了評(píng)估，并依據(jù)評(píng)估報(bào)告，判決房地產(chǎn)公司賠付張某違約金38690.77元。
法官說(shuō)法：我國(guó)《合同法》第一百一十四條第二項(xiàng)規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一
十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。
本案中，張某明確表示《商品房預(yù)售合同》中的違約金約定過(guò)低要求予以增加，同時(shí)有第三方估價(jià)報(bào)告作為租金損失的依據(jù)，故法院對(duì)張某主張?jiān)黾舆`約金的請(qǐng)求予以支持。
構(gòu)成重大誤解 可請(qǐng)求撤銷合同
2017年4月20日，劉某在58同城平臺(tái)發(fā)布售房信息，宣傳其房屋為新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第一中學(xué)、烏市第三十小學(xué)雙學(xué)區(qū)。2017年9月9日，王某與劉某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》并支付購(gòu)房款46000元。后王某得知涉案房屋位于烏魯木齊市第十一中學(xué)學(xué)區(qū)，并非兵團(tuán)一中、三十小的學(xué)區(qū)房。
法院判決：王某提交58同城網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)宣傳打印件以及劉某的微信記錄及通話錄音等證據(jù)，證實(shí)劉某承諾涉案房屋系兵團(tuán)一中、三十小學(xué)區(qū)房，但實(shí)際與承諾不符。根據(jù)查明的事實(shí)，法院判決解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，退還已支付的購(gòu)房款460000元。
法官說(shuō)法：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。在訂立合同時(shí)重大誤解的，當(dāng)事人一方可以請(qǐng)求人民法院撤銷。重大誤解是指行為人因?yàn)樾袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成重大損失的，可認(rèn)定為重大誤解。王某為孩子上學(xué)而購(gòu)買兵團(tuán)一中、三十小學(xué)區(qū)房，其在58同城上看到涉案房屋出售的廣告宣傳以及中介人員的介紹均表明涉案房屋系兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，故與劉某簽訂房屋買賣合同。王某作為購(gòu)買人，在交易中處于弱勢(shì)地位，對(duì)其所購(gòu)買房屋的具體情況只能通過(guò)廣告、中介人員的介紹以及劉某口頭的描述中得到認(rèn)知。劉某在明知王某購(gòu)房目的情況下，未如實(shí)告知王某欲購(gòu)買的房屋并非兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，致使王某未能正確認(rèn)知房屋的現(xiàn)狀，誤認(rèn)為涉案房屋為兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，使其所購(gòu)得的房屋與簽訂合同目的不相符，與其真實(shí)意愿存在重大差別，應(yīng)屬于意思表示錯(cuò)誤，構(gòu)成重大誤解。王某要求撤銷合同的訴訟請(qǐng)求合理有據(jù)，合同被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。
開(kāi)發(fā)商逾期不辦證 可請(qǐng)求解除合同
2016年3月31日，夏某與烏魯木齊市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前將商品房驗(yàn)收合格交付買受人使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用、規(guī)劃驗(yàn)收合格后365個(gè)法定工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
開(kāi)發(fā)商交付房屋后，未能將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使夏某未能約定期限在取得房屋權(quán)屬證書(shū)。
法院判決：解除雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款248862元，并向夏某支付購(gòu)房款利息損失。
法官說(shuō)法：房產(chǎn)公司除應(yīng)向原告交付房屋外，還應(yīng)保證及時(shí)將出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給夏某�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
本案中，開(kāi)發(fā)商超過(guò)合同約定辦證期限一年之久，仍未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，未協(xié)助夏某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，其又未能舉證證明系非出賣人的原因?qū)е虏荒苻k證，其行為嚴(yán)重影響了夏某訂立合同時(shí)所期望的經(jīng)濟(jì)利益，致使夏某訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的行為已構(gòu)成根本違約。對(duì)夏某主張解除《商品房預(yù)售合同》之訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。涉案商品房預(yù)售合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向夏某返還已付購(gòu)房款，并償付夏某已付購(gòu)房款占用期間的利息損失。
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