未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力
（最高人民法院民二庭第7次法官會(huì)議紀(jì)要）
【會(huì)議日期】2017年12月2日
【主持人】賀小榮
【出席法官】賀小榮、關(guān) 麗、王東敏、王富博、
李偉、黃年、阿依古麗、張雪楳、
曾宏偉、吳景麗、麻錦亮、丁俊峰、
杜 軍、葛洪濤

基本案情

甲向乙借款，第三人丙以其A不動(dòng)產(chǎn)為乙設(shè)立抵押擔(dān)保，乙丙之間簽訂了抵押合同，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。乙如約向甲發(fā)放借款，后債務(wù)到期而甲未能如期還款。
此時(shí)，乙丙之間簽訂的抵押合同是否有效？丙應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？法律問題在未辦理登記的抵押不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中，抵押人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

不同觀點(diǎn)

甲說：違約責(zé)任說
僅簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同未辦理抵押權(quán)登記的，抵押權(quán)并未設(shè)立，債權(quán)人主張抵押權(quán)缺乏法律依據(jù)，但仍可依據(jù)抵押合同請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，包括要求抵押人繼續(xù)履行辦理抵押登記義務(wù)，以及在不能辦理抵押登記情況下的違約損害賠償責(zé)任。鑒于違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣�益損
失，因此，抵押人應(yīng)以抵押物的價(jià)值為限向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
乙說：擔(dān)保責(zé)任說
無論抵押人是否違反辦理抵押登記的義務(wù)，根據(jù)《物權(quán)法》第15條之區(qū)分原則，債權(quán)人即可依據(jù)有效之抵押合同要求抵押人承擔(dān)抵押合同上的擔(dān)保義務(wù)。此種擔(dān)保在性質(zhì)上屬于債權(quán)，是介乎保證與抵押權(quán)之間的非典型擔(dān)保。
其與保證的相同之處在于二者均屬人保范疇，不同之處在于保證系以保證人不特定財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，而此種不規(guī)則擔(dān)保系以特定物進(jìn)行擔(dān)保。其與抵押權(quán)的相似之處在于二者均以特定物提供擔(dān)保，不同之處在于前者屬于債權(quán)擔(dān)保，
后者屬于物權(quán)擔(dān)保。當(dāng)債權(quán)人要求抵押人承擔(dān)抵押合同上的擔(dān)保責(zé)任時(shí)，抵押人應(yīng)以抵押物價(jià)值為限承擔(dān)連帶清償責(zé)任，而非補(bǔ)充清償責(zé)任。

法官會(huì)議意見

采甲說
不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以登記為必要，簽訂抵押合同但未辦理抵押登記的，抵押權(quán)并未設(shè)立，債權(quán)人如主張享有抵押權(quán)的，不應(yīng)得到支持。但是否登記并不影響抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就對(duì)雙
方具有約束力。如抵押人依約負(fù)有辦理抵押登記的義務(wù)，但因抵押物滅失或轉(zhuǎn)讓而不能辦理抵押登記的，抵押人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以抵押物的價(jià)值為限賠償債權(quán)人履行利益的損失。連帶責(zé)任須有明確的法
定或約定依據(jù)，在雙方并未約定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任的情況下，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院不予支持。
意見闡釋
（一）抵押合同的成立與抵押權(quán)的設(shè)立
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條確立了物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)
變動(dòng)的區(qū)分原則，明確區(qū)分了合同效力（物權(quán)變動(dòng)原因）與物權(quán)效力（物權(quán)變動(dòng)結(jié)果）�！段餀�(quán)法》第15條糾正了《擔(dān)保法》第41條將抵押合同的效力與抵押權(quán)的設(shè)立混為一談的做法，對(duì)于確定僅簽訂抵押合同但未辦理登記時(shí)雙
方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有至關(guān)重要的意義。
至于抵押合同成立后，抵押權(quán)是否設(shè)立，則要作具體考察，不可一概而論�！段餀�(quán)法》第187條至第189條關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的基本原則是：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，原則上采登記要件主義，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；對(duì)于動(dòng)產(chǎn)等其他財(cái)
產(chǎn)來說，則采登記對(duì)抗主義，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記只是不得對(duì)抗善意第三人。具體來說，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、荒地等的土地承包經(jīng)營權(quán)以及正在建造的建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理
抵押登記，簽訂抵押合同但未辦理抵押登記的，抵押合同有效成立，但抵押權(quán)并未設(shè)立。對(duì)以下財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人：(1)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；(2)正在
建造的船舶、航空器；(3)飛機(jī)、船舶、汽車等交通運(yùn)輸工具；(4)企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品的總體設(shè)定浮動(dòng)抵押的。
（二）違約責(zé)任還是擔(dān)保責(zé)任？
簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同但未辦理抵押登記時(shí)，抵押人承擔(dān)的是違約責(zé)任還是保證責(zé)任，其區(qū)別在于如何認(rèn)定抵押合同與主合同的關(guān)系。違約責(zé)任說從抵押合同本身著眼，認(rèn)為抵押人未履行抵押合同項(xiàng)下的辦理抵押登記義務(wù)，本
身就是違反抵押合同的違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)辦理抵押登記以及不能辦理抵押登記情況下的損害賠償責(zé)任。當(dāng)然，在違約責(zé)任的歸責(zé)原則上，實(shí)務(wù)中還存在著過錯(cuò)責(zé)任與嚴(yán)格責(zé)任的認(rèn)識(shí)分歧。
與違約責(zé)任說立足于抵押合同本身來考察抵押人的責(zé)任不同，擔(dān)保責(zé)任說則著眼于與主合同關(guān)系的角度，認(rèn)為抵押合同是主合同的從合同，當(dāng)事人簽訂抵押合同的目的就在于為主債務(wù)的履行設(shè)定擔(dān)保，因此，抵押人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)
保責(zé)任。只不過，鑒于抵押權(quán)并未設(shè)立，此種擔(dān)保責(zé)任并非抵押責(zé)任，債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。此種責(zé)任亦非保證責(zé)任，因?yàn)楸ＷC合同，保證人應(yīng)以自己的全部責(zé)任財(cái)產(chǎn)為主債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而抵押合同責(zé)任中，抵押人僅以
抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為限承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，類似于有限保證，本質(zhì)上屬于非典型擔(dān)保的一種。
我們認(rèn)為，從結(jié)果上看，違約責(zé)任說與非典型擔(dān)保說異曲同工，即抵押人均須以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)違約責(zé)任。但非典型擔(dān)保說不僅于法無據(jù)，理論上也過于迂回曲折，法官解釋色彩過濃，不如違約責(zé)任說簡潔明快，且既
有合同依據(jù)又有法理依據(jù)，故采違約責(zé)任說。
（三）補(bǔ)充責(zé)任還是連帶責(zé)任？
抵押人承擔(dān)的是補(bǔ)充責(zé)任還是連帶責(zé)任，主要著眼于與主合同關(guān)系的角度。連帶責(zé)任說的主要依據(jù)是，既然抵押人承擔(dān)的類似于保證責(zé)任的非典型擔(dān)保責(zé)任，則根據(jù)我國《擔(dān)保法》以連帶保證為原則的法理，抵押人自然應(yīng)當(dāng)
與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任，只不過其責(zé)任范圍并不以主債務(wù)為限，而是以抵押物的價(jià)值為限罷了。但《民法總則》第178條第3款明確規(guī)定，“連帶責(zé)任，由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定”。據(jù)此，未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情形，法律對(duì)擔(dān)保
人之責(zé)任形態(tài)未作規(guī)定，如當(dāng)事人未約定承擔(dān)連帶責(zé)任的，認(rèn)定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任似缺乏法律依據(jù)。就此而言，除非抵押合同明確約定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任，否則，其僅在債務(wù)人不能清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。此種補(bǔ)充責(zé)任是以抵押
物價(jià)值為限承擔(dān)的責(zé)任，而不是以抵押人的全部責(zé)任財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。在抵押物毀損滅失或被處分的情況下，仍應(yīng)作相同理解。

（執(zhí)筆人：葛洪濤 核稿人：關(guān)麗）

搞自《最高人民法院民事審判第二庭法官會(huì)議紀(jì)要——追尋裁判背后的法理》P239-244,人民法院出版社2018年12月出版。內(nèi)容簡介：一書收集了最高人民法院民事審判第二庭自2017年4月至2018年8月期間的部分法官會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要的形成過程不僅是最高人民法院民事審判第二庭法官會(huì)議制度不斷健全完善的過程，而且是最高人民法院民事審判第二庭參會(huì)法官集體智慧的結(jié)晶。

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