"第二版自序

春日遲遲，卉木萋萋。

2019年伊始，我國房地產(chǎn)行業(yè)如同這個深冬季節(jié)的大地一樣，略顯有些蕭瑟、凋敝，但卻萌動著重生的希望。

2018年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議在總結(jié)2018年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2019年經(jīng)濟工作中指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。由此可見，2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會松綁，各地房地產(chǎn)政策微調(diào)是常態(tài)，發(fā)展住房保障體系會成為*房地產(chǎn)市場較為重要的一環(huán)。以房地產(chǎn)糾紛為研究視角的本書第二版，雖然來得有些晚，但畢竟還是在乙亥年屆至前付梓而問世矣。不禁感嘆，回想完成本書第二版厚厚4200頁初稿的那個夜晚，因為有著些許興奮而了無睡意，披衣憑窗，極目遠眺，夜如墨染，這個城市失去了白天的斑斕，但我暢意的心緒卻頃刻間融入了這深沉的夜色之中。透過薄霧塵靄仰望星空，驚奇地發(fā)現(xiàn)天邊竟然還有幾顆寒星快意地眨著眼，恍若因為沒有太多厚霾遮住它們的璀璨光環(huán)而欣然。在暗自慶幸這樣值得紀念的夜晚沒有北京的常客——霧霾光顧之余，陡然間，原本緩釋的心情卻突然緊張了起來。又到了出版前為書寫序的時候了！每次出版專著時，總感覺寫序猶如難越之“關(guān)山”，亦甚有“問世間，‘序’為何物，直叫人坐臥不寧”的感慨。無聊之時，隨意問了一下“度娘”，有關(guān)表述為，序是由作者個人所寫的序言，一般用以說明編寫該書的意圖意義、主要內(nèi)容、重點特點、讀者對象、編寫過程、編排體例、適用范圍和建議意見等。思前想后，也只好按照傳統(tǒng)定義思考怎樣為本書第二版做個簡序，也算有個交待。

為什么要寫一部房地產(chǎn)糾紛的書？原因大致有三：一是房地產(chǎn)是人類生存必需依賴的*重要的不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱與結(jié)合體。房地產(chǎn)業(yè)屬于關(guān)系國計民生的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，是GDP貢獻的重要增長點。它促進了城市化進程，推動了我國工業(yè)化、市場化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化、上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，對于全面建成高水平小康社會發(fā)揮著舉足輕重的作用。二是房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的*重要法律部門，它既有公法與私法的糅合，又有實體法和程序法的交織；既有管理法與規(guī)范法的重疊，又有民事法與行政法的并列。僅就涉及房地產(chǎn)糾紛審理的法律框架和法律淵源而言，現(xiàn)行有效的法律法規(guī)多達幾十余部，不僅包括由全人大及其常委會制定的民法總則、物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、建筑法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等大量的基礎(chǔ)法律，還包括由國務(wù)院制定的國有土地上房屋征收與補償條例、土地管理法實施條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等大量的行政法規(guī)；不僅包括由*人民法院制定的涉及審理商品房買賣、國有土地使用權(quán)合同、建筑工程、房屋租賃、建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)等大量的司法解釋，還包括由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定、房地產(chǎn)交易管理辦法等大量的部門規(guī)章�？梢哉f，房地產(chǎn)法的法律淵源種類龐大、層次復(fù)雜，在所有法律體系中，房地產(chǎn)法無疑是交叉性、綜合性*的法律部門。三是房地產(chǎn)法學是以研究規(guī)范土地開發(fā)、交易、使用為主要內(nèi)容，闡明房地產(chǎn)法原理和發(fā)展規(guī)律的法律學科。作為法律科學中的一門綜合性學科，涉及房地產(chǎn)所有權(quán)、建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)管、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)拆遷征收、物業(yè)管理以等諸多方面。因此，研究房地產(chǎn)法學絕非易事，選擇寫房地產(chǎn)理論與實務(wù)兼具的著作無疑是一件*挑戰(zhàn)性的事。能夠順利完成本書第二版的寫作，拋卻學術(shù)質(zhì)量和效果影響不談，*起碼在為筆者學術(shù)生涯和理論研究方面貢獻了濃墨重彩的一筆。

為什么不以案例形式寫作本書？案例教學法*早可以追溯到古希臘、古羅馬時代，蘇格拉底就曾使用過此種教學法，其實質(zhì)是以培養(yǎng)獨立思考和懷疑批判為根本要旨。美國哈佛大學法學院的朗戴爾教授于19世紀70年代將其引入法學教育體系中。

順應(yīng)西法東漸的時代潮流，自1985年起，《*人民法院公報》定期公開出版，并發(fā)布典型性案例。2010年，*人民法院發(fā)布《關(guān)于案例指導工作的規(guī)定》，建立了“類案參照適用”的規(guī)則與制度，這是我國司法界*開創(chuàng)的具有中國特色的案例指導制度。然而，為什么本書沒有采用案例寫作的模式？原因同樣有三：一是瀏覽中國裁判文書網(wǎng)，截至今日，共有近6000萬篇裁判文書可供搜索下載。應(yīng)當說，裁判案例可謂浩如煙海，不勝枚舉。然而，世界上沒有*相同的兩片葉子，我國也并非判例法國家，即便由*人民法院作出的判例也不具有裁判依據(jù)的功能，充其量只起到參考作用而已，這就大大降低了案例教學的價值與功效。二是市面上已有的大量典型案例評析書籍，無論怎樣以法明案的說教，但所采取的編寫方式大都難逃“案情＋審判＋評析”或“案情＋評析＋法理”的框架模式窠臼，并且，那些案例來源、基本案情、判決主文、裁判要旨、重點提示等內(nèi)容無疑占據(jù)*的篇幅，真正有作用的部分往往少之又少，這對讀者而言既不經(jīng)濟也不實用。三是隨著司法改革的不斷深入，法官自由裁量權(quán)越來越大，同案不同判現(xiàn)象越發(fā)顯現(xiàn)，即便在*人民法院也有此類現(xiàn)象的發(fā)生，這就*地消弭了“以案釋法”的效用，實踐也在反復(fù)證明，試圖通過案例編寫來實現(xiàn)統(tǒng)一裁判標準的努力往往事倍功半。筆者不揣淺陋，未隨波逐流一味逢迎當前案例寫作的新潮，而是建構(gòu)起以實務(wù)為綱舉，以爭議為目張，以理論為基礎(chǔ)，以觀點為導向，通過對當前法學理論的爬梳與提煉，對已有實踐經(jīng)驗的概括與總結(jié)，對司法實務(wù)爭點的洞燭與分析，對前沿疑難問題的探索與慎思，鎖定建構(gòu)和打造一套具有形式創(chuàng)新、資料翔實、思路新奇、內(nèi)容豐富的個人系列叢書。

為什么要請讀者關(guān)注此書？法律是時代精神精華的確認，法治是時代精神精華的貫徹，法學是時代精神精華的寫照。鑒于我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亟待規(guī)范，而相關(guān)裁判規(guī)則又有待厘清，筆者就房地產(chǎn)糾紛在民事審判中存在的主要爭議問題展開全面討論。本書第二版盡管不能與什么恢弘巨著的字眼相提并論，但與*版相比，確實也是脫胎換骨、煥然一新。在寫作體例上，實現(xiàn)“三個超越”：由市面上房地產(chǎn)糾紛書籍一般錨固某個傳統(tǒng)區(qū)域的割裂式寫作定位擴展到房地產(chǎn)一、二、三級市場所有領(lǐng)域融合的寫作模式；由僅以現(xiàn)行法律法規(guī)為依歸的“解釋論”寫作套路拓展到直面現(xiàn)行立法、正視僵化立法的“立法論”寫作手法；由原來的理論談理論、實務(wù)談實務(wù)的寫作傳統(tǒng)延展到把抽象理論與具體實踐融為一體的著書思路。在寫作過程上，實現(xiàn)“三大結(jié)合”：房地產(chǎn)司法實務(wù)面臨許多亟待解決而沒有解決的重大問題，對于這些問題視而不見或者模棱兩可并不等于問題不存在。只有從學理的邏輯出發(fā)追求是非，從歷史的邏輯出發(fā)追求真?zhèn)�，從道德的邏輯出發(fā)追求善惡，才能更好解決這些問題，從而服務(wù)于新時代的發(fā)展需要。本書第二版注重結(jié)合*人民法院公布的指導性案例、經(jīng)典案例、各地有影響力案例，以此作為提煉問題的重要載體；注重結(jié)合房地產(chǎn)立法的歷史沿革，以厘清房地法體系中存在的法律規(guī)范相互重疊甚至沖突；注重結(jié)合*理論和道德因素，對有爭議的問題進行論述與評判，*可能地提供一個合理公允的參考。在寫作效果上，實現(xiàn)“三大特性”。筆者將選定的案例提煉精華，抽象總結(jié)成一個個具體實務(wù)問題，并引申出多層次的思考，進而反轉(zhuǎn)指導眾多類似案例，彰顯本書輻射性；本書密切聯(lián)系我國房地產(chǎn)調(diào)控新政，尤其是近幾年房地產(chǎn)改革政策措施頻繁出臺，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革引發(fā)的問題為契機，探討推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的法律路徑，彰顯本書時代性；筆者盡己所能，羅列出房地產(chǎn)領(lǐng)域所有值得研究探討的實務(wù)糾紛，并通過題述問題與后引的同類問題并列的形式一一展現(xiàn)，這也是本書由*版的7編增加到第二版的9編、由*版120萬字擴張到第二版400萬字的原因所在。同類問題與題述問題或互為表里或一脈相承，對題述問題未述及之處由同類問題拾遺補缺，從而使第二版內(nèi)容更加全面、系統(tǒng)、完整，彰顯本書全面性。本書第二版作為一部整體重新呈現(xiàn)，必能產(chǎn)生不同尋常的組合效應(yīng)。

為什么要請讀者批評指正此書？互聯(lián)網(wǎng)時代，有決心花錢買、又有耐心讀完如此厚重篇幅著作的人越來越少，面對選擇了本書的讀者，筆者懷有些許惶恐和憂慮。從春天的思潮涌動到夏天的揮汗如雨，從秋天的漫漫跋涉到冬天的擷取孕育，雖然*終收獲此書第二版，有助于讀者深入洞悉我國房地產(chǎn)法的流年嬗變，深刻感受學術(shù)思想的對峙交鋒，深切體驗筆者寫作的困苦艱難，但毋庸諱言，囿于筆者資質(zhì)愚鈍，書中錯漏*很多：有的觀點急于求成求全，有的結(jié)論略顯草率魯莽，有的論證邏輯不能自洽，有的問題純屬經(jīng)驗之談。無論如何審慎參詳和字斟句酌，都難免會在文義、語境、論點、思路上產(chǎn)生疑義，出現(xiàn)掛一漏萬的情況，并且在分析問題上也不可能達到細針密縷的效果，甚至還會與自己的所愿相差甚遠。懇請讀者不吝賜教，予以批評指正。實事求是地講，書中有些觀點過于激進，例如，針對未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的商品房買賣合同的效力，筆者摒棄了現(xiàn)行有效司法解釋的明文規(guī)定，提出即便未取得預(yù)售許可證，當事人所簽訂的商品房買賣合同仍然有效的觀點，能否經(jīng)得起法律效果的檢驗，筆者不無疑問。再如，筆者主張關(guān)于物業(yè)費的收取、商品房買賣中的面積計算應(yīng)以套內(nèi)面積而非建筑面積作為計量依據(jù)的觀點，是否有為求新求變而故意打破因循守舊墨守成規(guī)之嫌，筆者不無疑惑。又如，針對以物抵債的分類，筆者一改將其性質(zhì)定位于諾成性抑或是實踐性的傳統(tǒng)思維，而是根據(jù)以物抵債協(xié)議達成的時間與物的交付與否作為分類的界分，這種作法是否嚴謹、科學，筆者不無疑慮。復(fù)如，法律規(guī)則隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會變遷無疑會不斷發(fā)生重大變革，新世紀以來，我國相繼制定了一些新的房地產(chǎn)法律，并對原有的法律制度作出重大修改。新的法律還需要制定相應(yīng)的配套規(guī)則加以完善，人民法院面對大量適用新規(guī)則的房地產(chǎn)糾紛尚缺乏經(jīng)驗積累，新的法律實施效果尚待時間檢驗。再加上筆者時間、能力和精力有限，在某些問題的表述上是否能讓讀者有撥云見霧、偶遇智識的感覺，筆者不無疑心。實際上，這些問題的存在恰恰也是本書質(zhì)量有待進一步提升的重要原因。

為什么還要繼續(xù)寫書？桃花流水杳然去，朗月清風到處游。

引自清·李汝珍《鏡花緣》。法律情結(jié)，對于筆者而言，更如同一種信念和一份情懷。

盡管人們對為什么會遵守法律，存在工具主義和規(guī)范主義的不同觀點，但無可挑剔的理由是，法律的*源自人們內(nèi)心的擁護和真誠的信仰。伯爾曼有言：“沒有信仰的法律將退化成為僵死的教條，沒有法律的信仰將蛻變成為狂信�！闭\哉斯言！我將終生信仰于我心中雖不盡善*的法律，仰望于我頭頂雖不總是璀璨的星空。法律的星空遼遠深幽，那些顛撲不破的真理，引領(lǐng)我一往無前而孜孜探索；法律的星空莊嚴圣潔，那些公平正義的理念，引領(lǐng)我*放棄而超越自我；法律的星空自由熾熱，那些真善美好的目標，引領(lǐng)我不斷前行而*停歇；法律的星空壯麗璀璨，那些博大精深的靈魂，引領(lǐng)我腳踏實地而上下求索。高山仰止，景行行止，雖不能往，然心向往之。

引自西漢·司馬遷《史記·孔子世家》。本書第二版的寫作雖已告一段落，我想，將來我還會繼續(xù)寫下去�！靶兄�力則知愈進，知之深則行愈達�！�

該句出自南宋理學家張栻所著《論語解·序》，原文是“始則據(jù)其所知而行之，行之力則知愈進，知之深則行愈達，行有始終，必自始以及終”，其主要論述的是一種知行關(guān)系，“知”與“行”相互生發(fā)、相互促進。生命不止則要筆耕不輟，不是因為名利，而是因為對法律的信仰，對法治的向往，對法學的暢想。感謝幾多恩師前輩對我的醍醐灌頂，他們在堅守自己法律信仰的同時，自覺或不自覺地影響了我對法律的理解。感謝無數(shù)先賢前哲對我的開悟點撥，實用主義法學創(chuàng)始人霍姆斯的那句“法律的生命不是邏輯而是經(jīng)驗”的箴言，激發(fā)了我胸懷法治夢想，毅然決然投入到轟轟烈烈的司法實務(wù)中浪遏飛舟。感謝讀者諸君對我的包容理解，你們是我投身法律這條路上遇到的良師益友，不僅豐富了我對法律的認識認知，而且更加堅定了自己心中的法治信念。感謝萬千后來精英對我的批評指正，你們的嘉言懿行讓我繼續(xù)頭頂星空，勇毅前行，在漫長而修遠的司法路上，感受法律的溫暖與溫馨，法治的溫和與溫情，法學的溫度與溫存。

王林清

2019年元月 謹識于北京東交民巷


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