（一）理論解答

房屋租賃實踐中，出租人擅自將工業(yè)廠房、住宅、倉庫等改作商業(yè)用房出租的現(xiàn)象十分常見。關(guān)于這類租賃合同的法律效力，我國現(xiàn)行法律沒有直接、明確的規(guī)定，法學理論界和法律實務界的看法也不一致。

無效主張者的主要理由是，根據(jù)我國“房地合一”的基本政策，改變房屋的使用功能就等于改變了土地的用途，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十條“建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地用途，應當經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準”、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設(shè)單位改變土地建設(shè)用途，應當經(jīng)土地行政主管部門批準”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條“土地使用者改變土地用途的，必須經(jīng)受讓方和市、縣城市規(guī)劃行政主管部門同意”、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準”等規(guī)定，而《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效�！�

本書認為，房屋租賃合同不應因房屋使用功能的擅自改變而無效，這類房屋租賃合同并沒有直接違反《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其一，從調(diào)整的對象看，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十條規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)人、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定了建設(shè)單位、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了土地使用者均不能隨意改變土地用途，調(diào)整的對象是建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、土地使用者等利用土地進行建設(shè)的建設(shè)方，而非調(diào)整房屋的所有權(quán)人。其二，以上法律條文調(diào)整的是建設(shè)方利用土地開始建設(shè)這一改變土地用途的法律行為，而非調(diào)整建設(shè)完成后房屋利用、處分等法律行為，更不屬于調(diào)整改變物業(yè)租賃用途和改變房屋使用功能的法律行為。其三，《中華人民共和國土地管理法》第四條第二款、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第十條等相關(guān)法律明確將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。只有在以上這三種土地用途之間的轉(zhuǎn)換，才屬于法律意義上的“改變土地用途”。

摘自《土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引》P52-53頁，人民法院出版社2018年7月出版。內(nèi)容簡介：土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引試圖在大數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，運用民商事法學的基本原理和我國相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的ZUI XIN規(guī)定，對我國土地、房屋租賃活動中常見的40多個疑難問題進行系統(tǒng)深入的理論和實務探討，并以真實的司法案例加以指引。希望借此，能對相關(guān)司法現(xiàn)狀的改善有所助推，對律師等辦理相關(guān)案件有所裨益，對當事人從事相關(guān)活動有所幫助。

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