——廣州市番禺區(qū)某經(jīng)濟(jì)合作社與陳某某房屋租賃合同糾紛案

【案件事實(shí)】

原告（上訴人）：廣州市番禺區(qū)某經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱某經(jīng)濟(jì)合作社）
被告（被上訴人）：陳某某
2000年1月20日，某經(jīng)濟(jì)合作社與陳某某簽訂了一份廠房租賃合同，約定萊經(jīng)濟(jì)合作社將其所有的一間廠房租賃給陳某某，租期為2000年3月1日至2014年12月30日，租金為每月1500元，當(dāng)年12月30日前結(jié)清全年租金。逾期應(yīng)交未交的租金，應(yīng)按實(shí)際欠款每天l%計(jì)付滯納金，逾期兩個(gè)月不交租金，出租方有權(quán)解除合同。2003年4月1日，某經(jīng)濟(jì)合作社將陳某某告上法庭，訴稱：被告無理拖欠2002年租金14000元，雖經(jīng)多次討要．但直到起訴時(shí)仍未支付。故請(qǐng)求法院判決被告支付拖欠房租18500元（含2003年前3個(gè)月的租金）以及滯納金14000元，并請(qǐng)求判決解除雙方的租賃合同。被告不愿解除合同，且稱欠付的租金已于原告起訴后付清，并認(rèn)為1％的滯納金太高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。

【案件結(jié)果】
一審法院判決被告支付原告294元的滯納金而駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。判后，某經(jīng)濟(jì)合作社不服，向上級(jí)法院提起上訴，依然請(qǐng)求判決被上訴人支付所欠租金及滯納金，并請(qǐng)求判決解除雙方的租賃合同。二審法院審理后認(rèn)為，陳某某確實(shí)已經(jīng)交付了所欠的2002年的租金，但一審法院作出的調(diào)整滯納金、不予解除合同的判決欠妥，故判決陳某某支付2003年前三個(gè)月的租金4500元、滯納金12600元，并解除雙方的租賃合同。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

1．雙方約定的滯納金是否合理

一審法院認(rèn)為雙方約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。筆者對(duì)此有不同看法。首先，“滯納金”的概念是屬于行政法領(lǐng)域的概念，其法律性質(zhì)又分為損害賠償說、行政處罰說、行政秩序罰說、損害賠償兼行政執(zhí)行罰說。即便在某些公用事業(yè)領(lǐng)域里也常常在合同中以“滯納金”來替代約定的“違約金”的概念，但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“滯納金”一詞退出民商事領(lǐng)域，并以“違約金”替代之已成為現(xiàn)在法律理論和實(shí)務(wù)領(lǐng)域的共識(shí)。所以，在本案房屋租賃合同中約定的“滯納金”實(shí)質(zhì)上應(yīng)為“違約金”。其次，根據(jù)我國合同法及其司法解釋相關(guān)規(guī)定，違約金以補(bǔ)償性為主，以懲罰性為輔。違約金超過實(shí)際損失的百分之三十，人民法院可認(rèn)為違約金過高，予以調(diào)整。盡管有這樣的規(guī)定，但人民法院并未否認(rèn)違約金的懲罰性質(zhì)。筆者認(rèn)為，對(duì)于債務(wù)人明顯是故意拖延履行給付義務(wù)的，人民法院可適用懲罰性違約金。最后，人民法院在本案適用懲罰性違約金的原因還有一個(gè)，就是充分尊重當(dāng)事人的意思自治和合同自由。既然本案的合同真實(shí)有效，那么，法院應(yīng)當(dāng)尊重雙方當(dāng)事人對(duì)“違約金”約定的真實(shí)意思表示。在本案中，既然陳某某有違約事實(shí)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付滯納金。一審法院過分調(diào)低雙方約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)不妥。

2．合同是否可以解除

一審法院認(rèn)為，被告的行為構(gòu)成違約，但鑒于其實(shí)施了一定的補(bǔ)救措施，且雙方的租賃合同關(guān)系還有繼續(xù)履行的基礎(chǔ)和條件，從保持社會(huì)穩(wěn)定，減少社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)的角度出發(fā)，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)以維持為宜。
我國《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同�！彪p方合同約定，陳某某逾期兩個(gè)月不交租金，某經(jīng)濟(jì)合作社就有權(quán)解除合同。由于陳某某拖欠租金超過兩個(gè)月，租賃合同中一方解除合同的條件已經(jīng)成就，基于意思自治和合同自由原則，法院應(yīng)當(dāng)判決解除雙方的租賃合同。而一審法院在沒有證據(jù)證明該合同條款為無效或可撤銷的情況下將其撤銷，自認(rèn)為有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和減少社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)，但恰恰侵害了合同當(dāng)事人的利益。

【案件評(píng)析】

本案中，一審法院判決不當(dāng)，未能平等的保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，所幸二審法院發(fā)現(xiàn)并糾正了這些錯(cuò)誤。實(shí)務(wù)中，對(duì)合同當(dāng)事人的意思自治，不同法院的尊重程度不同，明顯可以看出二審法院比一審法院更加尊重當(dāng)事人的意思自治和合同自由，而二審法院的做法也順應(yīng)了我國近年來市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、民商事關(guān)系大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。實(shí)務(wù)中，在不違反法律的禁止性規(guī)范的前提下，法院應(yīng)當(dāng)做到充分尊重當(dāng)事人的約定，在當(dāng)事人缺乏約定或約定不明時(shí)，才援引法律來調(diào)整當(dāng)事人之間的民商事法律關(guān)系。

摘自：《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)與案例解析》P87-89頁，法制出版社2018年2月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書為華瑞興律師事務(wù)所與碧桂園集團(tuán)法務(wù)部合作出版的房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)指導(dǎo)用書。分為上、中、下三篇。上篇“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況”，概述了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)法律服務(wù)的重要意義。中篇“房地產(chǎn)訴訟法律實(shí)務(wù)與案例”，選取典型案例，從法院判決、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、案件分析等角度，對(duì)實(shí)踐中房地產(chǎn)案件存在的常見和疑難法律問題進(jìn)行解答。下篇“房地產(chǎn)非訴法律實(shí)務(wù)與案例”，結(jié)合具體項(xiàng)目，對(duì)土地一級(jí)開發(fā)、PPP項(xiàng)目土地一二級(jí)合并開發(fā)、城中村改造、房地產(chǎn)并購等房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)的提供操作方法與技巧的指引。本書旨在為相關(guān)人士辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供實(shí)操性和有針對(duì)性的指導(dǎo)和參考。

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