離婚時特殊房產分割概述
(一)我國當前離婚案件中分割的房產種類概述
建國以后、改革以前，我國長期實行計劃經濟體制，城鎮(zhèn)居民的住房主要由國家統(tǒng)一提供并分配，實行以低租金為主要特點的福利性實物供給制，公有房屋為我國城鎮(zhèn)房屋的主要組成部分。因此，離婚財產分割中幾乎不涉及房屋所有權歸屬爭議，而多為對公房使用的爭議。
自1980年鄧小平同志提出出售公房、調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想以來，我國城鎮(zhèn)住房制度改革逐步展開。房屋私有化速度加快、程度提高，房屋價值也不斷攀升，其在夫妻財產中的地位顯得越來越重要，而房改制度下私有化的住房，房屋的權屬因購買價格不同而不同，從而導致因房屋所有權歸屬發(fā)生的糾紛越來越普遍。
除了公房私有化之外，商品房也迅速發(fā)展起來，但是由于商品房價格上升較快而居民收入水平偏低等原因，廣大中低收入者既不是公房私有化的受益者，又負擔不起一般的商品房，為了滿足城鎮(zhèn)居民對住房的客觀需求，我國自20世紀90年代起逐步建立起多層次的住房保障供應體系，即供給低收人家庭的廉租房、供給中低收入家庭的經濟適用房以及供給中等收入家庭的兩限房。目前我國已基本建立起了以中低收人家庭為對象、具有社會保障性質的政策住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。
可見，由我國住房制度的歷史發(fā)展和國情特殊性所決定，當前我國的住房形態(tài)及權屬呈現(xiàn)出多樣性，從而導致了離婚時夫妻房產分割的特殊性和復雜性。
(二)本篇論述前提
離婚時房產的分割與夫妻財產制關系密切。我國婚姻法確立了法定財產制和約定財產制并存的夫妻財產制，且約定財產制具有優(yōu)先適用的效力。因此，夫妻雙方就房產等財產的分割有約定的，從其約定；當雙方未就房產等的分割作出約定或者約定無效時，適用法定財產制。我國的法定財產制為共同財產制，并采婚后所得共同制，即除夫妻個人特有財產和夫妻另有約定外，夫妻雙方或一方在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，均歸夫妻共同所有，夫妻雙方享有平等的財產所有權的制度。
而本篇將要討論的是：法定財產制下，夫妻雙方對特殊房產分割不能達成協(xié)議時，法院依法應如何處理。
(三)離婚時房產分割所涉及的爭議焦點和疑難點
離婚時，對夫妻房產分割的爭議焦點和疑難點主要體現(xiàn)在兩個問題上：一是房產陛質的認定；二是房產歸屬及折價補償。
1．房產性質的認定
即對該房產是屬于個人財產還是夫妻共同財產的認定。依據《物權法》規(guī)定，房屋所有權需登記后才能取得；而《婚姻法》對于夫妻問的物權變動并不以登記為要件，而只有以夫妻取得財產的時間和夫妻間就財產的約定，作為夫妻財產歸屬的依據。但是，婚姻法中的財產關系是以夫妻身份關系為前提的，身份關系自然也會對財產關系產生影響，因而婚姻法中的財產關系自然應有別于一般的財產關系。①因此，不涉及其他人的利益時，在婚姻關系內部認定夫妻共同財產，應依《婚姻法》及其司法解釋的規(guī)定，并考慮財產來源、雙方的實際貢獻等因素。
2.房嚴歸屬及折價補償
房產歸屬及補償?shù)拇_定，是在認定為夫妻個人財產或共同財產后，確定房產歸屬哪一方，并確定如何補償未獲得房產的一方。值得注意的是：認定為共同財產，并不是補償?shù)奈ㄒ环绞剑谀承⿵碗s情況下，即使認定為個人財產，也并不意味著忽視另一方的利益，仍應根據另一方對該房產的貢獻給予相當?shù)难a償。無論認定為個人財產還是共同財產，都應注意雙方經濟利益的平衡。
認定為個人財產的，當然應判歸個人所有，但是應考慮到另一方對該房產的貢獻等因素，給予另一方以適當補償。比如夫妻婚后曾對一方婚前房產出資裝修過。
認定為共同財產的，應根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》[以下簡稱《婚姻法司法解釋(二)》]的規(guī)定進行分割。不論如何分割，都應注意公平原則和照顧原則的適用。
對夫妻共同所有的房屋的分割，在判決歸屬時應特別注意照顧原則。根據《婚姻法》等相關法律的規(guī)定，應盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結合起來，以體現(xiàn)對兒童權益的保護。①在同等條件下，分割夫妻共同財產時，應照顧撫養(yǎng)子女的一方、有殘疾的一方、無過錯方和女方。
確定共同財產歸一方后，在對另一方進行經濟補償時，應充分考慮房屋增值與雙方的貢獻，合理合法地確定補償數(shù)額，盡量使雙方經濟利益平衡。
我國《婚姻法司法解釋(二)》對已取得完全所有權的房屋、尚未取得完全所有權的房屋及尚未取得所有權的房屋都進行了一般性規(guī)定，《最高人民法院關于適用(中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》[以下簡稱《婚姻法司法解釋(三)》]又專門針對離婚案件中父母為子女購買的不動產、一方婚前貸款購買的不動產以及夫妻共同出資購買以一方父母名義參加房改的房屋的處理進行了進一步解釋，本篇擬對實踐中出現(xiàn)的處于不同權屬狀態(tài)下的具有典型意義的特殊房產一一進行分析，并提出處理建議。
摘自：王芳 著 《婚姻案件律師實務焦點問題解析》
