房屋登記行政案件的原告主體資格

與房屋登記行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的登記行為不服，可以作為原告提起行政訴訟。法律上的利害關(guān)系，是指公民、法人或者其他組織請(qǐng)求所保護(hù)的屬于其合法權(quán)益，認(rèn)為受到房屋登記行為侵犯，且為房屋登記的法律規(guī)范所保護(hù)。引起房屋登記行政案件原告主體資格爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要有五個(gè)方面：

　　(一)連續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的原告

A與B系夫妻，兩人共同建房五間。2000年B將該房賣給c并到房管部門辦理了過戶手續(xù)，由縣政府為c核發(fā)了158號(hào)房產(chǎn)證。2001年c將該房賣給D，縣政府將158號(hào)房產(chǎn)證注銷后，又為D核發(fā)了．555號(hào)房產(chǎn)證。當(dāng)D準(zhǔn)備人住時(shí)，遭A阻攔，A稱該房是其與丈夫的共同財(cái)產(chǎn)，丈夫處置該房產(chǎn)的行為其不知情。之后，D以民事侵權(quán)為由將A訴之法院。經(jīng)過縣市兩級(jí)法院審理，均認(rèn)為c與D系善意有償取得涉案房屋，A的行為構(gòu)成侵權(quán)。民事判決生效以后，A對(duì)縣政府為D核發(fā)555號(hào)房產(chǎn)證的行為提起行政訴訟。法院審理過程中，A又對(duì)縣政府為c核發(fā)158號(hào)房產(chǎn)證的行為提起行政訴訟，法院終審判決認(rèn)為，縣政府核發(fā)158號(hào)房產(chǎn)證的行為違反法定程序，遂作出確認(rèn)該行為違法的判決。該判決發(fā)生法律效力后，中級(jí)人民法院恢復(fù)了對(duì)縣政府為D核發(fā)555號(hào)房產(chǎn)證一案的審理，并作出確認(rèn)555號(hào)房產(chǎn)證合法的判決。

對(duì)A可否對(duì)房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)移登記提起行政訴訟有兩種意見：一種認(rèn)為可以提起行政訴訟。實(shí)踐中存在原權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)被多次轉(zhuǎn)移登記不知情的情況，房產(chǎn)的多次轉(zhuǎn)移行為與原權(quán)利人均有法律上的利害關(guān)系，法院只有經(jīng)過立案審理，才可確認(rèn)房管部門是否錯(cuò)誤登記，以保護(hù)真正權(quán)利人的合法房產(chǎn)所有權(quán)。另一種意見認(rèn)為無權(quán)提起行政訴訟。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅實(shí)行登記生效制度。在房產(chǎn)初次轉(zhuǎn)讓并辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下，原權(quán)利人自登記時(shí)即喪失了對(duì)原房屋所有權(quán)。如果原權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)受到侵害，其可基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，也可要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)錯(cuò)誤登記的行政賠償責(zé)任。倘若允許原權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，則與物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度相悖，不利于保護(hù)善意第三人利益以及不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人對(duì)物權(quán)登記制度的信賴?yán)�益，不利于保護(hù)交易安全。

對(duì)連續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為原權(quán)利人的原告主體資格，是司法實(shí)踐中爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)之一。對(duì)之應(yīng)逐一剝離分析，有三種情形：第一，同一房屋連續(xù)多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人不服距其最近一次轉(zhuǎn)移登記提起行政訴訟的，具有原告主體資格，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。正如上述案例中的A可以對(duì)C的房屋轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟。第二，如果原房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人就距其最近一次登記以及后續(xù)登記一起提起行政訴訟的，具有原告主體資格，人民法院受理后判決駁回原告就在先登記提出的訴訟請(qǐng)求，或者以保護(hù)善意第三人為由確認(rèn)在先登記違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)登記行為的起訴。正如A既對(duì)C提起行政訴訟又對(duì)D提起行政訴訟，法院可以分別受理、分別裁判，如果A對(duì)c的訴訟請(qǐng)求被判決駁回或者屬于善意第三人的情形，就無需對(duì)D的登記行為進(jìn)行審查，直接駁回對(duì)D的起訴即可。第三，原房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人未起訴距其最近的登記，直接對(duì)后續(xù)登記提起行政訴訟的，不具有原告主體資格，法院不予受理。

問題的關(guān)鍵點(diǎn)在于是否有善意取得第三人。⑩物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。對(duì)連續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的訴訟，原權(quán)利人或利害關(guān)系人可以對(duì)其最近的登記或者一起對(duì)所有轉(zhuǎn)移登記行為提起訴訟，只有遇到善意取得第三人以后的行為。到此不具有了原告主體資格。如果未起訴距其最近的行為，徑行起訴后續(xù)行為則不具有原告主體資格。上述案例中，民事判決已經(jīng)明確c與D為善意取得，故A則不具有對(duì)D提起行政訴訟的原告資格了。因?yàn)槲餀?quán)法第一百零八條規(guī)定，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。

　　(二)查詢、復(fù)制登記資料的原告資格

物權(quán)法第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。物權(quán)公示資料的查詢和復(fù)制，包括不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢復(fù)制，也包括動(dòng)產(chǎn)抵押資料的查詢復(fù)制。物權(quán)法明確規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人的原因在于，實(shí)際生活中有相對(duì)部分財(cái)產(chǎn)不進(jìn)人流通領(lǐng)域，只有登記的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，交易的對(duì)方才需要了解權(quán)屬情況，才需要查詢和復(fù)制；進(jìn)人流通領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)只有在交易過程中通過權(quán)屬證書等難以證明，需進(jìn)一步核實(shí)有關(guān)情況時(shí)才需要查詢和復(fù)制登記資料；權(quán)利人或利害關(guān)系人查詢和復(fù)制的登記資料僅僅是與之有關(guān)聯(lián)的最簡(jiǎn)單的登記資料，而不是所有的登記資料。

查詢和復(fù)制登記資料需要處理好幾個(gè)關(guān)系：物權(quán)法中的查詢和復(fù)制權(quán)利與行政許可法中的公眾查詢權(quán)不一致；物權(quán)法中的查詢和復(fù)制權(quán)利范圍與行政許可法中的公眾查詢權(quán)的范圍不一致，物權(quán)法中登記資料僅為最簡(jiǎn)單的交易必須的登記簿上的資料，而不是所有資料；物權(quán)法中的查詢和復(fù)制權(quán)利與政府信息公開條例中的查詢權(quán)以及范圍不一致，且物權(quán)法中的查詢權(quán)是依申請(qǐng)的行為，政府信息公開有相當(dāng)部分屬于依職權(quán)公開的內(nèi)容；物權(quán)法中的查詢和復(fù)制權(quán)利限于登記簿記載的內(nèi)容，對(duì)登記簿記載內(nèi)容部委規(guī)章和地方性法規(guī)規(guī)定不一致，按照立法法的規(guī)定，部委規(guī)章和地方性法規(guī)屬于準(zhǔn)同位法，對(duì)之如何適用需要根據(jù)不同情況不同對(duì)等。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)根據(jù)其申請(qǐng)未提供查詢、復(fù)制登記資料，可以依法提起行政訴訟，具有原告主體資格。⑩

物權(quán)法建立了更正登記、異議登記制度，提高不動(dòng)產(chǎn)登記正確性。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。這里“或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的”，一般指法院生效裁判。新增不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。建立預(yù)告登記制度，保障市場(chǎng)交易安全，防止諸如商品房買賣“一房二賣”等現(xiàn)象。即當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。同理，該權(quán)利人或利害關(guān)系人同樣具有原告主體資格。

　　(三)特定債權(quán)人的原告主體資格

一般債權(quán)人對(duì)債務(wù)人轉(zhuǎn)移登記行為沒有原告主體資格，但在特定情形下債權(quán)人認(rèn)為房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記侵犯其合法權(quán)益，則具有了原告主體資格。第一種情形，登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通辦理登記的。如甲公司與乙公司因代建工程合同糾紛，甲公司享有債權(quán)；乙公司將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，政府給丙公司頒發(fā)土地使用權(quán)證。甲公司不服政府給丙公司頒發(fā)土地使用權(quán)證行為，是否具有原告主體資格。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲公司不具有原告主體資格。一般債權(quán)人對(duì)債務(wù)人享有權(quán)利的土地沒有優(yōu)先權(quán)，政府頒發(fā)土地使用權(quán)證的行為可能影響債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但二者之間沒有必然的因果關(guān)系。債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于債務(wù)人的履約能力，與政府出讓土地使用權(quán)、頒發(fā)土地使用權(quán)證沒有法律上的利害關(guān)系。因此甲公司作為一般債權(quán)人對(duì)政府頒發(fā)給丙公司的土地使用權(quán)證不具有原告主體資格。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果有證據(jù)證明乙公司惡意逃債，乙公司丙公司和政府惡意串通逃避債務(wù)，則甲公司具有原告主體資格。兩種觀點(diǎn)各有道理，各有缺陷。此種情形的原告資格的法理總結(jié)為：一般債權(quán)人對(duì)政府頒發(fā)給丙公司的土地使用權(quán)證沒有原告主體資格；如果有證據(jù)證明乙公司和政府有惡意串通逃債的行為，則一般債權(quán)人對(duì)政府頒發(fā)土地使用權(quán)證有原告主體資格，可以依法提起行政訴訟。同理，如果是房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通辦理登記的，當(dāng)然具有原告主體資格。

第二種情形，民事訴訟中人民法院已對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施的。在此需要注意法院強(qiáng)制措施以已送達(dá)房屋登記機(jī)構(gòu)為準(zhǔn)。

第三種情形為房屋為債權(quán)抵押物且轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。抵押權(quán)人當(dāng)然具有原告主體資格。

　　摘自：江必新著《行政執(zhí)法與行政審判(2009年第2集)(總第34集)》