加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理有若干重要實(shí)益
一般認(rèn)為，物權(quán)法律制度系靜態(tài)法律，不如債權(quán)法律制度活潑而富有彈性，然而隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及法學(xué)思潮的演進(jìn)，物權(quán)法律制度亦隨之而變遷發(fā)展。加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理，構(gòu)建區(qū)分建筑物管理的法律制度，即是有關(guān)物權(quán)法律制度因應(yīng)人類(lèi)居住生態(tài)變遷之需而產(chǎn)生和發(fā)展的，而其一旦確立，亦必將發(fā)揮重要影響。我們認(rèn)為加強(qiáng)區(qū)分建筑物的管理的重要意義首先應(yīng)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
(一)維持區(qū)分建筑物的物理機(jī)能，充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的作用物盡其用，是物權(quán)法制度的理想和追求，也是在資源有限性與需求無(wú)限性之間的緊張關(guān)系面前，人類(lèi)的必然選擇。概括來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理，可以發(fā)揮如下作用：
1．管理是延長(zhǎng)建筑物業(yè)使用壽命的關(guān)鍵
區(qū)分建筑物已是人類(lèi)居住形式的主流，而區(qū)分建筑物整體的存續(xù)通常要達(dá)到數(shù)十、上百甚至幾百年之久，在如此漫長(zhǎng)的過(guò)程中，建筑物業(yè)自然難以避免自然的風(fēng)化、雨水的侵蝕，如果管理措施健全完善，則無(wú)疑會(huì)延長(zhǎng)建筑物業(yè)的使用壽命；相反，如果建筑物業(yè)管理不善，則勢(shì)必使得建筑物業(yè)加速毀損。
2．管理是建筑物業(yè)發(fā)揮功能的必需
隨著科技的進(jìn)步，現(xiàn)代建筑物業(yè)功能亦更加綜合，提供這些綜合功能的設(shè)施設(shè)備、電源電子管線等不計(jì)其數(shù)，非專(zhuān)業(yè)人士無(wú)從勝任建筑物業(yè)的管理。而對(duì)這些建筑物業(yè)的管理稍有不慎即可能導(dǎo)致其中的設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，影響業(yè)主的使用甚至使業(yè)主的使用目的落空。同時(shí)不可避免地還會(huì)給整個(gè)建筑物業(yè)帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。因此，可以說(shuō)，加強(qiáng)建筑物業(yè)管理還是發(fā)揮物業(yè)功能所必需的。
3．管理是建筑物業(yè)保值增值的關(guān)鍵
住宅市場(chǎng)化、商品化的結(jié)果是，住宅物業(yè)成為業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)，可以由業(yè)主進(jìn)行排他性支配，并可以在市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)粋�(gè)物業(yè)小區(qū)如果管理水平較高則勢(shì)必能提升建筑物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值；相反，如果一個(gè)物業(yè)小區(qū)管理不善，垃圾遍地，臭氣沖天，糾紛不斷，失竊嚴(yán)重等，業(yè)主避之唯恐不及，因此這樣的區(qū)分建筑物在誰(shuí)手上都會(huì)成為燙手的山芋，沒(méi)有人愿意接手，即使對(duì)外出租亦會(huì)為知情的租客所指摘，因此，其市場(chǎng)價(jià)值包括租金價(jià)格必然比同類(lèi)建筑物要低。這一點(diǎn)對(duì)于以區(qū)分建筑物作為投資對(duì)象的業(yè)主來(lái)說(shuō)，顯得尤其重要。
(二)定紛止?fàn)�，和諧人際關(guān)系
加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理，其中極其重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是要厘清業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間以及業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體之間的關(guān)系。如業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，業(yè)主享有區(qū)分建筑物的所有權(quán)并負(fù)有支付購(gòu)房款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收取售房款并應(yīng)向購(gòu)房人交付房屋、承擔(dān)房屋質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受全體業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體之委托提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)全體業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體的授權(quán)并應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)……唯有相關(guān)各方利益主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明晰，主張權(quán)利，才能夠名正言順，履行義務(wù)，才能夠心平氣和。
誠(chéng)然，源于人們利益和需求的差異性，糾紛的存在具有相當(dāng)?shù)目陀^性而無(wú)可避免，但一些不必要的紛爭(zhēng)則是理應(yīng)避免也是可以避免的。因?yàn)�，在一個(gè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系明晰的制度環(huán)境中總能比權(quán)利義務(wù)關(guān)系模糊不清的制度環(huán)境中少產(chǎn)生很多不必要的糾紛�，F(xiàn)如今，圍繞區(qū)分建筑物業(yè)產(chǎn)生的糾紛，很多即是由于權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明晰造成的。如有的業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)，如開(kāi)發(fā)商交付的房屋與合同約定面積有出入，開(kāi)發(fā)商交付的房屋出現(xiàn)墻體裂縫、墻皮脫落等問(wèn)題，業(yè)主不向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，卻采取了拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式，純系混淆了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系的性質(zhì)，因此而產(chǎn)生的糾紛就不能認(rèn)為是恰當(dāng)和必要的。又如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)空地上私設(shè)停車(chē)位，收取高昂的停車(chē)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拒絕交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取毆打、禁止進(jìn)入物業(yè)小區(qū)等措施，也系對(duì)其與業(yè)主之間的法律關(guān)系的界定和認(rèn)識(shí)不清所致。
黨的十七大報(bào)告提出，中國(guó)特色社會(huì)主義道路，就是在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，立足基本國(guó)情，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開(kāi)放，解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，鞏固和完善社會(huì)主義制度，建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)主義民主政治、社會(huì)主義先進(jìn)文化、社會(huì)主義和諧社會(huì)，建設(shè)富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家。而構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，就要“完善社會(huì)管理，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)”，“最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理，理順圍繞區(qū)分建筑物各方利益主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，勢(shì)必減少這些當(dāng)事各方之間的不和諧因素并增加有利于和諧的因素，利于物業(yè)小區(qū)的和諧。從某種程度上說(shuō)，物業(yè)小區(qū)的和諧，是社會(huì)主義和諧社會(huì)的組成部分，事關(guān)業(yè)主關(guān)系甚巨，事關(guān)和諧社會(huì)的大局甚巨。
(三)加強(qiáng)物業(yè)管理還是一種人文關(guān)懷
如果說(shuō)定紛止?fàn)�、和諧人際關(guān)系的邏輯原點(diǎn)是人與人之間的關(guān)系、是社會(huì)整體的話(huà)，加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理最終還將體現(xiàn)為一種人文關(guān)懷。
古往今來(lái)說(shuō)，安居樂(lè)業(yè)始終都是對(duì)盛世圖景的理想描繪，而在安居和樂(lè)業(yè)的關(guān)系上，恐怕安居應(yīng)較樂(lè)業(yè)更為重要。古代有孟母三遷、擇鄰而居的故事，盡管孟母的用意在于子女的教育，但從中亦折射出居住環(huán)境、居住質(zhì)量之重要。因此，特別是在當(dāng)代社會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲、遷居實(shí)屬不易的情況下，提高每一區(qū)分建筑物的管理顯得尤其重
要。高品質(zhì)的物業(yè)管理，不僅提高了物業(yè)本身的使用效能，更將公平和正義播撒于人間。所謂正義就是給予人應(yīng)得的部分，界定清楚了物業(yè)權(quán)屬性質(zhì)，明確了圍繞區(qū)分建筑物各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，則勢(shì)必在相關(guān)當(dāng)事人之間，特別是作為蕓蕓眾生的業(yè)主之間，劃定了權(quán)利與義務(wù)的楚河漢界，如果這個(gè)楚河漢界的劃分能用正當(dāng)來(lái)評(píng)價(jià)的話(huà)，則相關(guān)當(dāng)事人之間必然在情感上獲得了應(yīng)得的待遇的主觀評(píng)價(jià)。對(duì)作為個(gè)體的業(yè)主來(lái)說(shuō)，其結(jié)果必然是帶來(lái)心靈的舒暢和內(nèi)心的寧?kù)o，從而老人能夠怡然自得并盡享天年，青年能夠心無(wú)旁騖而安于事業(yè)，少年能夠嬉戲暢游而免于災(zāi)禍。
摘自：徐海燕著《區(qū)分所有建筑物管理的法律問(wèn)題研究》
