建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

　　我們在用了大量篇幅討論了建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)之后，再來研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系，就容易得多了。

　　建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系總的形態(tài)是，在一個總的復(fù)合共有的關(guān)系之下，由數(shù)個復(fù)合成這個權(quán)利的法律關(guān)系構(gòu)成。

　　(一)整體的建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系

　　建筑物區(qū)分所有關(guān)系，是就一個建筑物的所有問題上所產(chǎn)生的各個業(yè)主之間形成的法律關(guān)系。在這個法律關(guān)系中，每一個業(yè)主都是權(quán)利主體，與該建筑物業(yè)主之外的其他任何人為義務(wù)主體，負(fù)有不得侵害這個所有權(quán)的不作為義務(wù)。

　　在這個法律關(guān)系的解釋上，也可以說明建筑物區(qū)分所有關(guān)系的性質(zhì)是共有。道理在于，如果認(rèn)為建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系就是一個專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利集合的話，那就無法形成全體業(yè)主與其他任何人的關(guān)系以及相互之間的關(guān)系究竟是怎樣的關(guān)系。只有建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系是一個整體的法律關(guān)系，才能夠正確說明這個問題。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系從總體上看，是一個所有權(quán)的關(guān)系，就像共有也是一個所有權(quán)關(guān)系、單獨的所有權(quán)關(guān)系也是一個所有權(quán)關(guān)系一樣，它表明的就是特定建筑物的歸屬關(guān)系。這種法律關(guān)系是一種對世的法律關(guān)系，是一種絕對的法律關(guān)系，表明的就是這一座特定建筑物的所有人就是這些業(yè)主，他們是這棟建筑物的所有者，具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其他任何人都是這個法律關(guān)系的義務(wù)主體，尊重業(yè)主的權(quán)利，負(fù)有不得侵害的義務(wù)。

　　建筑物區(qū)分所有關(guān)系構(gòu)成要素是：

　　1．主體

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的權(quán)利主體是全體業(yè)主。在這一個法律關(guān)系中，業(yè)主是一個整體，就像共有關(guān)系中的共有人一樣，也是一個整體。構(gòu)成這個權(quán)利主體群的情況是非常復(fù)雜的。一方面，他本身就是由各個不同的業(yè)主所構(gòu)成，每個業(yè)主都是一個獨立的個體，而在這棟建筑物上，又形成了較為緊密的整體，成為共同享有權(quán)利的主體。另一方面，就是每一個業(yè)主的個人，也可能就是一個共有的主體，而不是單個的權(quán)利主體。這一點可以想象得到，那就是每一個家庭，或者是夫妻共有財產(chǎn)關(guān)系，或者是家庭共有財產(chǎn)關(guān)系，只有很少的是單個的個人所有。正因為全體業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的主體，所以建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系才具有了共有的性質(zhì)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的義務(wù)主體是全體業(yè)主之外的任何人。對此，建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系與任何所有權(quán)法律關(guān)系的義務(wù)主體一樣，沒有任何區(qū)別。

　　2．內(nèi)容

　　建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系的內(nèi)容，就是建筑物區(qū)分所有的權(quán)利和義務(wù)。在建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)中，與其他共有關(guān)系一樣，具有雙重的權(quán)利和義務(wù)。一方面，業(yè)主與業(yè)主之外的其他任何第三人構(gòu)成的所有關(guān)系，表明區(qū)分所有的建筑物的歸屬和利用關(guān)系，表明業(yè)主是這個特定的建筑物的權(quán)利所有者和利益享有者，其他任何第三人都是這個建筑物所有權(quán)的義務(wù)主體，尊重這個所有權(quán)，負(fù)有不得侵害這個所有權(quán)的義務(wù)。

　　在業(yè)主的內(nèi)部，是相互之間所享有和承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)。這個權(quán)利義務(wù)關(guān)系是建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)別于其他共有關(guān)系的基本內(nèi)容。盡管建筑物區(qū)分所有權(quán)也是一種特殊的共有，但是，它畢竟不是普通的共有，它在權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容上具有自己的規(guī)則。

　　3．客體　

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的客體，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利和義務(wù)所指向的對象，就是被區(qū)分所有的建筑物。這個建筑物的基本特點是：

　　首先，區(qū)分所有的建筑物是一個整體，或者是一棟建筑物，或者是二群建筑物，不論怎樣，這個建筑物應(yīng)當(dāng)是一個整體，是一個獨立的、統(tǒng)一的、整體的建筑物。

　　其次，區(qū)分所有的建筑物能夠劃分為專有部分、共有部分，前者如不同的建筑單元，能夠為業(yè)主所專有，后者為共同的部分，將各個區(qū)分的專有空間連接在一起，使整個建筑物成為整體，并為各個業(yè)主的使用提供條件。

　　建筑物區(qū)分所有的形式，就是區(qū)分所有的建筑物的表現(xiàn)形式，有三種基本形式：

　　(1)縱切型區(qū)分所有。這種形式成立于縱切型區(qū)分所有的建筑物上，指一般連棟式或者雙并式分間所有的建筑物，例如連排別墅。這種建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人共有部分較為單純，除共用的境界壁及柱子外，一般的走廊及樓梯均各自獨立，外周壁、屋頂及基地等也均以境界壁為線而分別歸屬于個人所有。因而這種區(qū)分所有發(fā)生的問題較少。

　　(2)橫切型區(qū)分所有。這種形式成立于橫切型區(qū)分所有的建筑物上，指將一棟建筑物作橫的水平分割，使各層分別歸由不同區(qū)分所有者所有的建筑物。如一層、二層各歸屬于不同的業(yè)主。這種業(yè)主間的共有部分除共同樓板之外，還有共同的屋頂、樓梯、走廊等，通常發(fā)生的法律問題較多。由于現(xiàn)代建筑技術(shù)的進(jìn)步，這樣小的建筑物較少，因此，這種區(qū)分所有也不多。

　　(3)混合型區(qū)分所有。這種形式成立于混和式區(qū)分所有的建筑物上，指上下橫切、左右縱割分套所有的建筑物。各業(yè)主的專有部分是一個由分間墻和地板構(gòu)筑而成的封閉空間，二層以上的業(yè)主與地基并沒有直接接觸，而是通過走廊、階梯等與其相通，因而共有部分起著重要的作用。這種建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型是典型的、爭議較多的區(qū)分所有形式。

　　(二)具體的建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系

　　由于區(qū)分所有是一種復(fù)合共有形態(tài)，因此，在區(qū)分所有建筑物上所設(shè)立的法律關(guān)系就表現(xiàn)得更為復(fù)雜。

　　一般認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系中，體現(xiàn)三種具體的法律關(guān)系，這就是相鄰關(guān)系、共有關(guān)系和團體關(guān)系。①在通常情況下，一個權(quán)利就是一個法律關(guān)系。但是，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，由于這個物權(quán)中具有三個權(quán)利，因此，它包含幾個不同的法律關(guān)系。我的看法是，建筑物區(qū)分所有權(quán)所包含的法律關(guān)系，可以表述為“4+1”的法律關(guān)系，也就是在四個基本的法律關(guān)系之外，還有一個附帶的法律關(guān)系：建筑物區(qū)分所有關(guān)系，區(qū)域所有關(guān)系，相鄰關(guān)系，共有關(guān)系，以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。在總的一個建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系之下，包含這樣五個法律關(guān)系．

　　1．團體關(guān)系

　　第一個法律關(guān)系是整體的建筑物區(qū)分所有的關(guān)系，即團體關(guān)系。建筑物是一個整體，用建筑物的共同部分把全體業(yè)主聯(lián)系在一起，在建筑物中去掉專有的部分都是共有的，尤其是土地是共有的，只有共有的部分才把業(yè)主聯(lián)系成一個整體，形成一個團體，這就是業(yè)主大會。而業(yè)主大會這個整體與所有的其他人構(gòu)成一個絕對權(quán)的法律關(guān)系，其他任何人都是這個權(quán)利的義務(wù)人，業(yè)主大會的各個成員就是業(yè)主。全體業(yè)主構(gòu)成業(yè)主大會的關(guān)系，就是共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。

　　2．區(qū)域所有關(guān)系

　　第二個法律關(guān)系是具體的區(qū)域所有的法律關(guān)系。表現(xiàn)出來的區(qū)域所有，就是對建筑物的專有部分的區(qū)域所有，或者叫作區(qū)分所有。在整體建筑物里面，業(yè)主享有的就是這樣一個專有區(qū)域的建筑空間，在這個建筑空間上，設(shè)立的是一個完整的所有權(quán)。這個所有權(quán)與其他所有權(quán)沒有不同，小的區(qū)域中是業(yè)主自己所有的，整個建筑是大家共有。在這個專有部分上，設(shè)立的就是一個所有權(quán)，是一個所有權(quán)的絕對關(guān)系。

　　3．相鄰關(guān)系

　　第三個法律關(guān)系是相鄰關(guān)系。凡是與一個業(yè)主的專有部分相鄰的其他業(yè)主，在相互之間都構(gòu)成相鄰關(guān)系。一般的相鄰關(guān)系是平面相鄰，無論土地還是建筑物都是如此。但建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰不同，是立體相鄰，上下左右前后都可能構(gòu)成相鄰，所以，它的相鄰問題更加突出。再加上建筑物質(zhì)量如果再差一點，鄰居之間相互影響就會更嚴(yán)重。

　　4．共有關(guān)系

　　第四個法律關(guān)系是共有關(guān)系。在強調(diào)共有關(guān)系的時候，強調(diào)它是一個“互有”，其目的在于區(qū)分：一般的共有權(quán)都最終可以分割，比如婚姻家庭中的夫妻共同財產(chǎn)是共有關(guān)系，但是在雙方離婚或者一方死亡的時候，共有財產(chǎn)是可以分割的，甚至是在婚姻存續(xù)期間，夫妻也可以協(xié)商變更為“AA制”，從而改變共有財產(chǎn)的現(xiàn)狀。而建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有是不可分割的，是永遠(yuǎn)都要保持的。所以，建筑物區(qū)分所有中的共有權(quán)就是共有權(quán)，它不是一般的共有。

　　5．業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

　　第五個法律關(guān)系，是一個附帶的法律關(guān)系，其實也是一個獨立的法律關(guān)系，這就是業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，是二一個合同關(guān)系，而不是隸屬關(guān)系。雙方要在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立合同關(guān)系，擔(dān)負(fù)物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)，確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，按照合同法的規(guī)定解決雙方的糾紛。
　　
　　摘自：楊立新著《最高人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件司法解釋理解與適用》