國有企業(yè)改制法律方法：

國有企業(yè)改制中的特殊法律問題（－）
——國有資產(chǎn)評估

第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述
一、資產(chǎn)評估的概念
資產(chǎn)評估是指由國家授權(quán)的評估機(jī)構(gòu)及其人
員，為了特定的目的，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)的資料，
按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)
的價(jià)值進(jìn)行評定和估算。資產(chǎn)評估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、
市場化的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的
經(jīng)濟(jì)范疇。在我國，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的
確立和發(fā)展，資產(chǎn)評估作為社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動(dòng)等方面，發(fā)揮了重要
作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的新興行業(yè)。
資產(chǎn)評估主要由六大因素組成：
（一）主體，是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)
評估工作得以進(jìn)行的重要保證；
（二）客體，是指資產(chǎn)評估的對象，它是資產(chǎn)評估
內(nèi)容上的界定；
（三）特定目的，是捐資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，
直接決定和制約資產(chǎn)評估價(jià)值類型和方法的選擇；
（四）價(jià)值類型，是對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對資
產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；
（五）評估方法，是確定資產(chǎn)評估價(jià)值的手段和途徑；
（六）程序，實(shí)質(zhì)評估工作所采取的步驟。
二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)
（一）現(xiàn)實(shí)性
資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，即確定的資產(chǎn)評估價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)
間，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)的實(shí)際情況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算，評估基準(zhǔn)
期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或者評估作業(yè)時(shí)間較接
近的時(shí)期。其現(xiàn)實(shí)性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)
存在為資產(chǎn)確認(rèn)、評價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒有與過去紀(jì)錄進(jìn)行銜接、一
致等約束，只需說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成和怎樣
形成；（2）以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來；（3）強(qiáng)調(diào)客觀存在。
（二）市場性
資產(chǎn)評估的市場性是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交
易時(shí)提出的客觀要求。資產(chǎn)評估要以市場上形成的資產(chǎn)交換價(jià)值量
為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)價(jià)值。脫離市場的客觀資產(chǎn)交易價(jià)值，而主觀地計(jì)
算和確定資產(chǎn)的價(jià)值，不能適應(yīng)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)際需要。
（三）預(yù)測性
任何一項(xiàng)資產(chǎn)，其價(jià)值大小，不僅要看過去投入的多少，還要看
未來使用中所能帶來的收益大小。對未來收益的計(jì)算就帶有預(yù)測
性，這就要求我們對未來收益的計(jì)算、預(yù)測要力求科學(xué)、準(zhǔn)確，以保證
資產(chǎn)評估結(jié)果真實(shí)可靠。
（四）公正性與咨詢性
公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)
于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何
一方的需要。具體表現(xiàn)為：（1）資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和程
序進(jìn)行，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；（2）評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒
有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。咨詢性是指資產(chǎn)評
估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身無強(qiáng)制
執(zhí)行的效力，評估只是對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資
產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)，因此，資產(chǎn)評估提供的估價(jià)僅是參考，最終成
交取決于討價(jià)還價(jià)的本領(lǐng)。
隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，資產(chǎn)評估發(fā)揮著越來越大
的作用。（1）資產(chǎn)評估是建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的客觀
需要。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，客觀上要求無論是產(chǎn)權(quán)的市
場流轉(zhuǎn)（出售、租賃）還是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整（企業(yè)破產(chǎn)、兼并或者實(shí)行
股份制），都需要對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，以保證在產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)變
動(dòng)中保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，從而為建立與完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)
體制創(chuàng)造基本條件。（2）資產(chǎn)評估有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)再生產(chǎn)
的各個(gè)環(huán)節(jié)。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下。社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)部門
和各個(gè)環(huán)節(jié)之間的比例關(guān)系，除了以實(shí)物和使用價(jià)值的形態(tài)表現(xiàn)外，
還必須從價(jià)值形態(tài)上平衡與協(xié)調(diào)再生產(chǎn)各個(gè)部門之間關(guān)系，為此，需
對各個(gè)部門、各環(huán)節(jié)上的資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估。（3）資產(chǎn)評估為設(shè)備更
新改造提供依據(jù)。資產(chǎn)再生產(chǎn)過程中會(huì)發(fā)生有形的損耗和無形的損
耗，其價(jià)值和使用價(jià)值也發(fā)生著相應(yīng)的變化。為了促進(jìn)企業(yè)的科技
進(jìn)步，必須對企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性的資產(chǎn)評估，分析其價(jià)
值變化，以便為企業(yè)設(shè)備的更新改造提供科學(xué)的依據(jù)。
三、資產(chǎn)評估的原則
資產(chǎn)評估的原則是指調(diào)節(jié)資產(chǎn)占用單位、資產(chǎn)評估人員以及與
資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系、規(guī)范評估行為
的業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估的原則可以分為一般原則和技術(shù)原則。
（－）資產(chǎn)評估的一般原則
資產(chǎn)評估的一般原則是在所有資產(chǎn)評估活動(dòng)中都應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)
則和準(zhǔn)則。一般原則主要是真實(shí)性原則、合法性原則和可行性原則、
客觀性原則、獨(dú)立性原則以及真實(shí)性原則。
1．真實(shí)性原則。真實(shí)性原則要求資產(chǎn)評估的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以真
實(shí)的資料、文件和數(shù)據(jù)，本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度對資產(chǎn)進(jìn)行評估；最后
得出的結(jié)論應(yīng)當(dāng)能夠反映真實(shí)情況。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的
會(huì)計(jì)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)目錄及各種相關(guān)臺(tái)賬記錄等資料，對企業(yè)
的資產(chǎn)情況、債權(quán)債務(wù)情況及經(jīng)營情況，進(jìn)行全面的清查與審核；對
企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)界定，同時(shí)還需要就與資產(chǎn)評估有關(guān)的方
面進(jìn)行社會(huì)調(diào)查，以便對企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)效益做出準(zhǔn)確的預(yù)測。在評
估過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估資產(chǎn)的賬目、賬卡等其他資料進(jìn)行核
對，必須占有與被評估資產(chǎn)有關(guān)的全部信息資料。要了解待評估的
國家資產(chǎn)使用單位的獨(dú)立法人證明，國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)評估的
立項(xiàng)通知書、資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號、計(jì)量單位、數(shù)量、購置時(shí)間、折舊年
限、同類資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)等；另外還要根據(jù)委托書所列資產(chǎn)的范圍逐
項(xiàng)進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，核查賬目是否一致。總之，評估人必須盡職盡力
通過各種手段確保評估結(jié)果的真實(shí)性。資產(chǎn)評估人應(yīng)當(dāng)對其資產(chǎn)評
估報(bào)告的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
2．合法性原則。合法性原則是指資產(chǎn)評估委托人、資產(chǎn)評估機(jī)
構(gòu)的工作人員等應(yīng)當(dāng)按照與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)、政策的規(guī)定
和要求開展資產(chǎn)評估活動(dòng)。主要是主體合法，即作為受托方當(dāng)事人
的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估參與人必須具有法定能力與評估資格；程序
合法，即無論是委托方還是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)申報(bào)、立項(xiàng)，嚴(yán)
格按照有關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的評估程序、條件進(jìn)行評估活動(dòng)；行為合
法，指委托方和受托方以及第三方（如剝離資產(chǎn)的潛在購買人）都應(yīng)
當(dāng)按照法律、行政法規(guī)等規(guī)范性文件的規(guī)定，約束和規(guī)范自己的行
為，不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)范；文書合法，主要指評估申請、評估報(bào)
告等文件和文書應(yīng)當(dāng)符合法定的程式、結(jié)構(gòu)以及內(nèi)容。違法操作的
企業(yè)資產(chǎn)評估行為及其結(jié)果，不具有法律效力；做出違法行為的當(dāng)事
人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法律責(zé)任；情節(jié)特別嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪者，應(yīng)承擔(dān)刑事
責(zé)任。
3．可行性原則�？尚行栽瓌t要求資產(chǎn)評估當(dāng)事人尤其是資產(chǎn)
評估機(jī)構(gòu)方在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)可行的評估方法、評估
手段、評估方案等，以保證資產(chǎn)評估能夠得以順利完成。資產(chǎn)評估人
應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)、資料以及委托方資產(chǎn)的實(shí)際情況，制定
科學(xué)可行的評估方案，力求評估方案、方法等符合實(shí)際情況，得出符
合資產(chǎn)真實(shí)狀況的結(jié)果。
4．客觀性原則。即企業(yè)資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照評估目的、評估
程序以及事先設(shè)計(jì)的評估方案進(jìn)行，不能任意偏離或者變更；同時(shí)應(yīng)
當(dāng)以企業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)、文件、資料等作為評估的客觀依據(jù)，不能
以主觀判斷代替客觀評估行為。另外，評估者在評估過程中應(yīng)當(dāng)盡
可能地排除自己主觀上的偏見，更不能憑一孔之見預(yù)設(shè)結(jié)論，影響評
估的真實(shí)性。
5．獨(dú)立性原則。這一原則的主要內(nèi)容是，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以及具體
操作評估事務(wù)的評估人員應(yīng)當(dāng)憑借自己的評估技術(shù)知識和水平，獨(dú)立
地進(jìn)行評估，不受外界的各種影響。尤其是不應(yīng)當(dāng)受到聘請或委托進(jìn)
行企業(yè)資產(chǎn)評估的當(dāng)事人（資產(chǎn)剝離方、被剝離資產(chǎn)的購買方，或者國
有資產(chǎn)管理人）的不正當(dāng)影響。例如，資產(chǎn)評估人不應(yīng)當(dāng)接受委托方
酬金之外的其他不法“饋贈(zèng)”；資產(chǎn)評估人不應(yīng)當(dāng)不加分析地以委托方
所提供的資料、數(shù)據(jù)、文件等為準(zhǔn)進(jìn)行評估，而不將該企業(yè)的賬面記載
與實(shí)際情況相對照或清查；資產(chǎn)評估人不應(yīng)當(dāng)國外界的威脅、利誘或
上級行政部門的命令等而喪失獨(dú)立的立場，作虛假評估等。獨(dú)立性原
則與上述客觀性原則是保證評估報(bào)告真實(shí)性的基礎(chǔ)。
（二）資產(chǎn)評估的技術(shù)原則
資產(chǎn)評估的技術(shù)原則是措資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)評估方案、選擇
評估方法時(shí)應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。這些原則主要有：預(yù)期收益原則、貢
獻(xiàn)原則、供求原則、替代原則以及外在性原則。
1．預(yù)期收益原則。即資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)通過預(yù)期資產(chǎn)未來能夠提
供的收益作為評估標(biāo)準(zhǔn)和確定其公平市場價(jià)格。資產(chǎn)評估的結(jié)果根
大程度上取決于該項(xiàng)資產(chǎn)的未來收益情況。一般來說，一項(xiàng)資產(chǎn)的
市場購買價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)未來預(yù)期能夠獲得的收益價(jià)值。
2．貢獻(xiàn)原則。根據(jù)資產(chǎn)的某一部分對于資產(chǎn)整體的作用或價(jià)
值來確定該部分資產(chǎn)的市場價(jià)格，該部分資產(chǎn)的價(jià)值取決于其對資
產(chǎn)整體有何作用，即對資產(chǎn)整體的效用、價(jià)值等的貢獻(xiàn)情況。根據(jù)這
一原則可以有效地對資產(chǎn)的某一部分進(jìn)行準(zhǔn)確科學(xué)的評估。
3．供求原則。某項(xiàng)資產(chǎn)具有何種市場價(jià)格，除了其本身的價(jià)值
外，還受到市場供求關(guān)系變化的影響。即市場價(jià)格圍繞著資產(chǎn)價(jià)值
本身運(yùn)動(dòng)，隨時(shí)都會(huì)發(fā)生價(jià)格與價(jià)值的偏離。因此資產(chǎn)評估結(jié)果受
到當(dāng)時(shí)的供求關(guān)系的影響。
4．替代原則。如果市場上存在著若干種功能、用途、質(zhì)量相同
或相似的商品、服務(wù)可供消費(fèi)者選擇的話，一般都愿意接受價(jià)格最低
的商品或服務(wù)。因此在資產(chǎn)評估中接受評估的資產(chǎn)其價(jià)值不應(yīng)超過
同種商品的最高售價(jià)。
5．外在性原則。除了上述資產(chǎn)本身的因素影響資產(chǎn)的價(jià)值外，
還有資產(chǎn)本身之外的經(jīng)濟(jì)因素或非經(jīng)濟(jì)因素影響資產(chǎn)的價(jià)值。如果
資產(chǎn)本身外在的經(jīng)濟(jì)或非經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變化的話，資產(chǎn)的市場價(jià)格
也會(huì)隨之發(fā)生變化。因此在資產(chǎn)評估中，也應(yīng)當(dāng)考慮到資產(chǎn)本身之
外的因素。這就是資產(chǎn)評估中的外在性原則。
四、國有資產(chǎn)評估的程序
按照國家的有關(guān)規(guī)定，國有資產(chǎn)評估程序包括以下幾個(gè)方面：
（一）申請立項(xiàng)
申請立項(xiàng)是指因?yàn)橘Y產(chǎn)業(yè)務(wù)額的需要，國有資產(chǎn)占有單位依法
向國有資產(chǎn)管理部門書面提出進(jìn)行資產(chǎn)評估的申請報(bào)告，由國有資
產(chǎn)管理部門進(jìn)行審核后，做出是否準(zhǔn)予進(jìn)行資產(chǎn)評估決定并通知申
請單位。申請立項(xiàng)是資產(chǎn)評估的重要前期工作，具體包括以下三個(gè)
環(huán)節(jié)：
1．申請。是指國有資產(chǎn)占有單位因資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要，向國有資產(chǎn)
管理部門提出資產(chǎn)評估的書面申請報(bào)告。申報(bào)行為的主題是申請準(zhǔn)
予資產(chǎn)評估立項(xiàng)的國有資產(chǎn)占有單位。申報(bào)時(shí)間，一般是在其資產(chǎn)
業(yè)務(wù)提出之后、正式簽約委托之前。申報(bào)的主體文件是資產(chǎn)評估立
項(xiàng)的申請書（即申請報(bào)告書）。
資產(chǎn)評估立項(xiàng)申請書的主要內(nèi)容是：（1）申請單位基本情況；
（2）資產(chǎn)評估的目的，具體說明申請立項(xiàng)的理由及其具體依據(jù)；（3）資
產(chǎn)評估的類型，說明是單位資產(chǎn)評估、局部資產(chǎn)評估還是整體資產(chǎn)評
估；（4）被評估資產(chǎn)的范圍和主要種類，簡要說明被評估資產(chǎn)的賬面
額及其構(gòu)成，主要資產(chǎn)的現(xiàn)狀即評估的重點(diǎn)；（5）評估工作的起迄時(shí)
間和基準(zhǔn)日期；（6）其他需要說明的問題。
2．立項(xiàng)。是指國有資產(chǎn)管理部門，或者由其授權(quán)委托的資產(chǎn)占
有單位的主管部門，對評估申請進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的作出批準(zhǔn)決
定并書面通知申報(bào)單位。同時(shí)建立檔案備案，準(zhǔn)許評估項(xiàng)目成立的
管理行為。國有資產(chǎn)管理行政主管部門收到立項(xiàng)申請書后，一般應(yīng)
在10日內(nèi)下達(dá)是否準(zhǔn)予評估立項(xiàng)的通知書。對資產(chǎn)評估申請主要
從以下各方面進(jìn)行審核：（1）申報(bào)單位對資產(chǎn)占有的合法性，即申請
準(zhǔn)予評估的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是申報(bào)單位合法占有并能用于生產(chǎn)業(yè)務(wù)的。
（2）申報(bào)理由的充分性，即申請?jiān)u估的立項(xiàng)有正當(dāng)、充分的理由，對其
經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)或經(jīng)濟(jì)行為卻又必要，符合國家有關(guān)政策、法規(guī)和制度的規(guī)
定；（3）資產(chǎn)業(yè)務(wù)的效益性，即需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)或者經(jīng)
濟(jì)行為，應(yīng)當(dāng)利于自愿的合理利用和優(yōu)化組合，有利于促進(jìn)社會(huì)主義
市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，有利于國有資產(chǎn)經(jīng)營使用效率和經(jīng)
濟(jì)效益的提高，有利于國有資產(chǎn)的保值增值，并不得對社會(huì)和生態(tài)造
成不利的影響，涉及的業(yè)務(wù)不得有損國家利益和民族尊嚴(yán)；（4）申報(bào)
內(nèi)容和資料的完備性和數(shù)據(jù)資料的可靠性，即申報(bào)文件應(yīng)按要求做
到內(nèi)容充實(shí)、文字簡明、資料齊備、數(shù)據(jù)可靠。
經(jīng)審核后不論是否批準(zhǔn)立項(xiàng)，審核機(jī)關(guān)都應(yīng)及時(shí)書面通知申報(bào)
單位及其主管部門。已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的申報(bào)單位，接到立項(xiàng)批準(zhǔn)通知
書后，便可以委托評估機(jī)構(gòu)著手進(jìn)行評估工作。同時(shí)，國有資產(chǎn)管理
部門應(yīng)對已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的評估項(xiàng)目登記評估立項(xiàng)表。連同申報(bào)文件
資料建立檔案立戶，作為對其管理監(jiān)督和驗(yàn)證確認(rèn)的依據(jù)。
3．委托。資產(chǎn)評估申請單位收到立項(xiàng)批準(zhǔn)通知書后可以根據(jù)
國有資產(chǎn)管理部門的建議或自行尋找合適的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行委
托工作。其評估工作必須委托持有《資產(chǎn)評估資格證書》的評估機(jī)構(gòu)
承擔(dān)。非國有資產(chǎn)的評估可以委托持有資產(chǎn)評估資格證書的評估機(jī)
構(gòu)，也可以向其他評估機(jī)構(gòu)委托。評估機(jī)構(gòu)接受委托后，要與資產(chǎn)占
有單位辦理委托手續(xù)，雙方應(yīng)當(dāng)共同簽訂《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托書》。
（二）資產(chǎn)清查
資產(chǎn)清查是指按確定的評估范圍對被評估資產(chǎn)的實(shí)際數(shù)量、質(zhì)
量等進(jìn)行的實(shí)地盤點(diǎn)，并做出清查報(bào)告的過程。
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在清產(chǎn)過程，應(yīng)對待估資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行漲賬、賬卡清
理核對。首先，將待估資產(chǎn)的賬目、卡片等，與其他資料進(jìn)行核對，檢
查資產(chǎn)的名稱、數(shù)量、計(jì)量單位等是否一致；其次，根據(jù)委托書中所列
資產(chǎn)的范圍逐項(xiàng)進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，核實(shí)賬實(shí)是否相符。如果委托評估
的資產(chǎn)是企業(yè)的整體資產(chǎn)，還要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表，對企業(yè)經(jīng)營成果
是否真實(shí)做出鑒定。在資產(chǎn)清理開始之前和評估之前，評估人員還
要搜集必要的資料。
（三）評定估算
評定估算是評估人員根據(jù)特定的評估目的和所掌握的待估資產(chǎn)
的有關(guān)資料，選擇適當(dāng)?shù)脑u估標(biāo)準(zhǔn)和評估方法，進(jìn)行具體的計(jì)算和判
斷，從而得出資產(chǎn)評估結(jié)果的過程。評定估算一般分為以下三個(gè)步
驟：
1．合理劃分資產(chǎn)類別；
2．確定正確的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法；
3．逐一計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值，匯總資產(chǎn)總值，撰寫評估報(bào)告。
（四）驗(yàn)證確認(rèn)
驗(yàn)證確認(rèn)是國有資產(chǎn)管理行政主管部門對資產(chǎn)占有單位提出的
資產(chǎn)評估報(bào)告，在合法性、真實(shí)性、科學(xué)性等方面進(jìn)行檢驗(yàn)和確定的
過程。對不符合要求的資產(chǎn)評估報(bào)告要分別令其修改、重評或者做
出不予確認(rèn)的決定。驗(yàn)證確認(rèn)是資產(chǎn)評估的最后階段。
五、國有資產(chǎn)評估的方法
根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，國有資產(chǎn)評估的方法包括以下幾
種：
（一）收益現(xiàn)值法
收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收
益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資
產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法必須建立在一定的假設(shè)前提下，
主要包括以下幾個(gè)方面：
1．資產(chǎn)具有獨(dú)立的能夠連續(xù)獲得預(yù)期收益的能力。被評估的
資產(chǎn)必須是能夠獨(dú)立創(chuàng)收的、持續(xù)獲得預(yù)期收益的資產(chǎn)，否則就不能
用收益現(xiàn)值法。
2．資產(chǎn)未來的收益能夠用金額來計(jì)量。被評估的資產(chǎn)的預(yù)期
收益必須能用金額來計(jì)算。例如修建一條公路，雖然它肯定能夠?yàn)?br>投資者帶來不斷的收益，但如果這種收益法用貨幣金額來計(jì)算，這種
情況下就不能用收益現(xiàn)值來評估。
3．資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)必須是能夠用貨幣衡量的。
在資產(chǎn)評估的過程中使用收益現(xiàn)值法有以下的好處：（1）對于有
獨(dú)立的收益能力的資產(chǎn)，只要預(yù)期收益、折現(xiàn)率、剩余經(jīng)濟(jì)壽命測定
準(zhǔn)確，就能保證得出真實(shí)可靠的評估結(jié)果；（2）收益現(xiàn)值法的評估比
重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法計(jì)算量少、簡單省事。（3）收益現(xiàn)值法能夠
解決重值成本法和現(xiàn)行市價(jià)法所不能解決的問題。但是現(xiàn)值收益法
也有一定的缺陷。預(yù)期收益額預(yù)測難度大，受較強(qiáng)的主觀判斷和不
可預(yù)見因素的影響；收益現(xiàn)值法適用范圍較小，一般是用于企業(yè)整體
資產(chǎn)評估以及可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。
（二）重置成本法。
重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去
該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的
方法。實(shí)體性貶值是由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。功能性
貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部經(jīng)
濟(jì)環(huán)境變化引起的貶值。投資者在購買某一項(xiàng)資產(chǎn)的時(shí)候，它所愿
意支付的價(jià)錢，絕不會(huì)超過具有同等效用的全新資產(chǎn)的最低成本。
如果該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格比重建或購置以全新狀態(tài)的同等效用的資產(chǎn)的
最低成本高，投資者肯定不會(huì)購買這項(xiàng)資產(chǎn)，而回去新建或者購買全
新的資產(chǎn)，這也就是說，待估資產(chǎn)的重置成本是其價(jià)格的最大可能
值。但是使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，也受到一定的限制，該方法
要滿足一定的前提條件。首先使用重置成本法要符合繼續(xù)使用假
設(shè)，即待評估的資產(chǎn)在評估前后不改變其用途。不符合這一前提條
件，不能用重置成本法。其次，待評估的資產(chǎn)必須是可以再生的，可
以復(fù)制的。不可再生無法使用重置成本法。第三，待評估的資產(chǎn)必
須是可以隨時(shí)間推移，具有貶值性的資產(chǎn)，否則就不能用該方法進(jìn)行
評估。第四，可用于可復(fù)制、可再生、可重建重構(gòu)的具有有形損耗和
損耗的單項(xiàng)資產(chǎn)，也可以用于重置和重構(gòu)的整體資產(chǎn)。
（三）現(xiàn)行市價(jià)法
現(xiàn)行市價(jià)法是通過市場調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評估對象相同
或類似的資產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的成交價(jià)格和交易條件，
進(jìn)行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。該種評估方法的存在是
以資產(chǎn)的種類性質(zhì)為前提的。當(dāng)同一種資產(chǎn)存在不同的品牌時(shí)，就
必然存在著競爭，資產(chǎn)的價(jià)格取決于競爭的程度。在現(xiàn)行商品經(jīng)濟(jì)
非常發(fā)達(dá)的情況下，現(xiàn)行市價(jià)法具有非常廣闊的適用范圍。正因如
此，使用該方法需要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)市場，以便能夠
從交易市場上充分地選擇一個(gè)或者幾個(gè)相同的或者類似的參照物進(jìn)
行對比、分析、作價(jià)。現(xiàn)行市價(jià)法是一種簡單易懂、便于操作的評估
方法。隨著我國資產(chǎn)交易市場不斷發(fā)展與活躍，會(huì)非常廣泛地運(yùn)用
現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評估。
（四）清算價(jià)格法
清算價(jià)格法適用于依照中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，經(jīng)人
民法院宣告破產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評估。評估時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其
資產(chǎn)可變觀的價(jià)值，評定重估價(jià)值。所謂清算價(jià)格是企業(yè)由于破
產(chǎn)或者其他的原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或者資產(chǎn)變現(xiàn)，在企業(yè)
清算之日預(yù)期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格。清算價(jià)格法與現(xiàn)行
市價(jià)法基本相同，所不同的是停業(yè)或者破產(chǎn)時(shí)，企業(yè)將資產(chǎn)拍賣、出
售，清算價(jià)格往往大大低于現(xiàn)行市場價(jià)格。在國外，清算價(jià)格法并不
獨(dú)立使用。一般將清算價(jià)格法和現(xiàn)行市價(jià)法共同使用，稱為市場法。
清算價(jià)格法使用的前提條件有：1．以具有法律效力的破產(chǎn)處理
文件或者抵押合同作為依據(jù)；2．資產(chǎn)已整體在市場上可以快速出售
變現(xiàn)；3．所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出總額。
基于上述的前提條件，清算價(jià)格法主要是用于以下幾種情況：
1．企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)因經(jīng)營不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)
時(shí)，企業(yè)應(yīng)依法宣告破產(chǎn)，法院以其全部財(cái)產(chǎn)依法清償其所欠各種債
務(wù)，不足部分不再清償；2．企業(yè)抵押。企業(yè)抵押是以企業(yè)所有資產(chǎn)
作抵押物進(jìn)行融資的一種經(jīng)濟(jì)行為，使合同當(dāng)事人以自己特定的財(cái)
產(chǎn)向?qū)Ψ奖ＷC履行合同義務(wù)的擔(dān)保形式。當(dāng)被擔(dān)保人不履行債務(wù)
時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將抵押財(cái)產(chǎn)在法律允許的范圍內(nèi)變賣，從變賣抵押
物的價(jià)款中優(yōu)先受償；3．企業(yè)清理。企業(yè)清理是企業(yè)由于經(jīng)營不善
導(dǎo)致嚴(yán)重虧損，已經(jīng)臨近破產(chǎn)的邊緣或者因?yàn)槠渌�原因�(qū)�無法繼續(xù)
經(jīng)營下去，為弄清企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，對全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)、整理和核查，
為經(jīng)營決策提供依據(jù)以及因資產(chǎn)損毀、報(bào)廢而進(jìn)行清理等經(jīng)濟(jì)行
為。
六、我國資產(chǎn)評估中存在的問題及其對策
資產(chǎn)評估是我國的實(shí)行改革開放以后才出現(xiàn)的新興業(yè)務(wù)。隨著
社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，資產(chǎn)評估愈益顯示出它的重要性。
審計(jì)工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是接受委托開展資產(chǎn)評估。我國的資
產(chǎn)評估工作由于起步較晚，存在一些問題，需要引起審計(jì)工作者的注
意，積極探索促進(jìn)資產(chǎn)評估工作健康發(fā)展的途徑，為建立現(xiàn)代企業(yè)制
度服務(wù)。筆者僅就目前資產(chǎn)評估工作中存在的主要問題及其應(yīng)采取
的對策談點(diǎn)粗淺的認(rèn)識。
（一）存在的主要問題
1．認(rèn)識不到位。目前社會(huì)上一些企業(yè)、單位對資產(chǎn)評估的作用
及重要意義認(rèn)識不夠，視資產(chǎn)評估為可有可無，甚至認(rèn)為委托資產(chǎn)評
估是給企業(yè)增加負(fù)擔(dān)、找麻煩。應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評估的中外合資企業(yè)許
多則從本單位利益出發(fā)，逃避資產(chǎn)評估，致使一些企業(yè)在與外商合
資、合作時(shí)，僅以賬面凈值同外商談判簽約，或先與外商簽訂合同后
補(bǔ)辦資產(chǎn)評估手續(xù)，使資產(chǎn)評估流于形式，造成國有資產(chǎn)的大量流
失。
2．體制不適應(yīng)。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，其評估程序和方
法堅(jiān)持按幗有資產(chǎn)評估管理辦法》及其施行細(xì)則執(zhí)行，不應(yīng)受行政
機(jī)關(guān)或社會(huì)團(tuán)體的干擾。但現(xiàn)實(shí)情況表明，有的評估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立
性，特別是行業(yè)性事務(wù)所在進(jìn)行評估時(shí)，行政干預(yù)行為時(shí)有發(fā)生，使
評估人員難以按照實(shí)際情況進(jìn)行評估操作，迫使評估機(jī)構(gòu)粗放評估，
違背了評估的公正性和科學(xué)性。
3．機(jī)構(gòu)不規(guī)范。由于資產(chǎn)評估是一項(xiàng)新興行業(yè)，評估機(jī)構(gòu)存在
一哄而起的現(xiàn)象，誰都可以下文，機(jī)構(gòu)劇增，競爭激烈。從很多地區(qū)
看，中介組織增加數(shù)十家，不論有無資格、具備條件與否，都在搞資產(chǎn)
評估，五花八門，標(biāo)準(zhǔn)不一，管理混亂，缺乏規(guī)范。
4．競爭不平等。一是按地區(qū)來劃分“區(qū)域”。審計(jì)咨詢業(yè)的資
產(chǎn)評估需要市場，市場決定了社會(huì)審計(jì)資產(chǎn)評估工作的存在和發(fā)展。
但目前，人們的市場意識還不強(qiáng)，仍在沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理的模式，對
企業(yè)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)也按條條或塊塊來劃分“勢力”范圍。各地區(qū)的
評估機(jī)構(gòu)主要以本地區(qū)的有權(quán)部門為依托，靠關(guān)系、靠影響、靠小立
法來維持，這種帶有濃密行政色彩的競爭對審計(jì)咨詢業(yè)的健康發(fā)展
是明顯不利的。二是行業(yè)壟斷日益突出。有些行業(yè)為了保護(hù)局部利
益，對本行業(yè)需要委托的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實(shí)行“封鎖”、“壟斷”，硬性規(guī)
定要由本行業(yè)的事務(wù)所（評估機(jī)構(gòu)）實(shí)施評估，甚至有個(gè)別事務(wù)所為
了爭取到評估業(yè)務(wù)，竟然采取不正當(dāng)手段，許諾委托單位將評估值按
委托要求任意抬高或降低，以換取對方委托業(yè)務(wù)。三是由于一些有
“權(quán)”的競爭對手使用行政權(quán)力，甚至利用職權(quán)搞業(yè)務(wù)壟斷，使資產(chǎn)評
估處于不平等的競爭之中，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律難以發(fā)揮作用。
5．質(zhì)量不穩(wěn)定。有的評估報(bào)告不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向委托方
及時(shí)報(bào)告，滿足不了委托方從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要。有的事務(wù)所根本
沒有設(shè)置專職資產(chǎn)評估人員，待承攬了評估業(yè)務(wù)時(shí)，才臨時(shí)聘用人員
去搞，質(zhì)量保證不了。一些與評估相關(guān)的政策和管理權(quán)限尚不明確，
給評估工作帶來操作上的困難。由于缺乏統(tǒng)一的資產(chǎn)評估程序和工
作規(guī)范，有的事務(wù)所在評估時(shí)比較忙亂，操作上有各行其是的現(xiàn)象。
行業(yè)壟斷行為致質(zhì)量下降。各行業(yè)評估機(jī)構(gòu)（有的并役有評估資格）
把企業(yè)整體資產(chǎn)肢解開來評估，既不能保證整體資產(chǎn)評估結(jié)果的科
學(xué)準(zhǔn)確，也會(huì)影響整體評估水平的提高。
6．內(nèi)容不完整。首先是企業(yè)對無形資產(chǎn)的評估重視不夠。自
《專利法》、《商標(biāo)法》陸續(xù)出臺(tái)后，人們對作為無形資產(chǎn)的知識產(chǎn)權(quán)認(rèn)
識漸深，多數(shù)企業(yè)已懂得自覺運(yùn)用法律武器來維護(hù)自己的專利技術(shù)
和商標(biāo)商譽(yù)。而有的企業(yè)由于無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)賬上并無反映，
在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，被外方鉆了空子或吃了大虧也一無所知。甚至有少
數(shù)企業(yè)，明知吃了虧，為了追求合資委屈讓利，慷國家和集體之慨，造
成肥水流入外人田。因此，重視無形資產(chǎn)的評估，以免資產(chǎn)懸置，存
量不實(shí)，防止國有資產(chǎn)的大量流失，應(yīng)成為企業(yè)和社會(huì)審計(jì)人員的共
識。其次是破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)鑒定評估業(yè)務(wù)開拓不夠。這項(xiàng)內(nèi)容主要是
根據(jù)《破產(chǎn)法》和有關(guān)法規(guī)，一是對破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行審計(jì)鑒
證；二是對資產(chǎn)進(jìn)行評估。因此對破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)鑒證評估的審計(jì)與
通常的審計(jì)查證有所不同，后者結(jié)構(gòu)單一、內(nèi)容單純，而前者須查證
破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的真實(shí)合法性，還有評估的過程、方法、內(nèi)容及結(jié)果
等。
（二）解決對策
針對上述問題，為了適應(yīng)改革開放與發(fā)展的需要，使資產(chǎn)評估在
促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益
中發(fā)揮積極作用，筆者認(rèn)為須注意做好以下幾方面工作：
1．抓好宣傳，統(tǒng)一認(rèn)識。加大資產(chǎn)評估的宣傳力度。廣泛深入
地宣傳資產(chǎn)評估工作的必要性和重要意義，使各級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位
認(rèn)識其重要性和必要性。
2．平等競爭，規(guī)范管理。一是各評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)公平競爭。要
堅(jiān)決制止和糾正本地區(qū)、本行業(yè)對評估業(yè)務(wù)的“封鎖”、“壟斷”，或?qū)?br>其他評估機(jī)構(gòu)采取挖墻腳的作法。二是各評估機(jī)構(gòu)之間須加強(qiáng)協(xié)
作。應(yīng)建立資產(chǎn)評估工作管理規(guī)范，建立和健全評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)控制
度。三是加強(qiáng)對各評估機(jī)構(gòu)的資格審查和管理。不具備評估條件
的，不予審批。對雖已有資格，但在評估操作中造成嚴(yán)重后果的應(yīng)取
消其評估資格。維護(hù)評估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，讓全社會(huì)來評價(jià)社會(huì)審計(jì)評
估工作水平。
3．提高質(zhì)量，精選人員隊(duì)伍。由于資產(chǎn)評估受評估對象的影響，
難度較大，需要組織一定經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員及知識、能力結(jié)構(gòu)合理的評
估小組，這對提高評估質(zhì)量，較快、較好地完成評估任務(wù)有事半功倍的
作用。嚴(yán)格工作程序。要堅(jiān)持先立項(xiàng)后評估，評估中必須堅(jiān)持真實(shí)
性、科學(xué)性、可行性和公平性等原則，做到客觀、公正、合理、實(shí)事求是。
為了保護(hù)國有資產(chǎn)的完整，維護(hù)當(dāng)事者的合法權(quán)益，要嚴(yán)格按照法規(guī)
及真實(shí)資料，公正地進(jìn)行資產(chǎn)評估。關(guān)鍵是要確保資產(chǎn)評估的質(zhì)量，
質(zhì)量是搞好資產(chǎn)評估的生命線，有了質(zhì)量就有了評估的信譽(yù)。
按照規(guī)范產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為、促進(jìn)存量資產(chǎn)的合理流動(dòng)和重組的要
求，資產(chǎn)評估中要特別注意國有資產(chǎn)流失問題。一方面要使評估內(nèi)
容盡量完整，不僅要對有形資產(chǎn)而且要對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估；不僅要
評估總資產(chǎn)，而且要清理債務(wù)，明確凈資產(chǎn)；不僅要對賬內(nèi)的資產(chǎn)債
務(wù)關(guān)系進(jìn)行核實(shí)重估，而且要對賬外的土地占用量及其市場價(jià)值、職
工的重新安置費(fèi)用等做出估價(jià)。另一方面要通過法律形式界定和落
實(shí)當(dāng)事人的權(quán)益和責(zé)任，保證資產(chǎn)重組健康發(fā)展。
第二節(jié) 土地使用權(quán)的評估
一、國有企業(yè)改制過程中土地使用權(quán)處理的現(xiàn)狀
國有企業(yè)改制過程中如何處理土地使用權(quán)是國有企業(yè)改制中的
一個(gè)十分關(guān)鍵的問題，因?yàn)檫@不僅直接涉及到對國有資產(chǎn)的保護(hù)，也
涉及到對企業(yè)職工的利益保護(hù)。從嚴(yán)格意義上而言，在原有體制下，
國有企業(yè)的土地使用權(quán)是歸國家所有的，只不過是國家以劃撥等方
式將其劃歸企業(yè)無償使用。在企業(yè)改制過程中，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，
尤其是實(shí)行公司制改造后，企業(yè)將成為獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈
虧的獨(dú)立的市場經(jīng)濟(jì)主體。企業(yè)獨(dú)自享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義
務(wù)。這就意味著企業(yè)的土地使用權(quán)也將由企業(yè)依法自行支配，國家
無權(quán)任意干預(yù)。國家對于改制后的企業(yè)中的國有資產(chǎn)部分只能夠享
有資產(chǎn)股東權(quán)益。此時(shí)就提出了關(guān)于國有土地使用權(quán)如何定價(jià)的問
題，而這個(gè)問題的關(guān)鍵就是如何對士地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行評估。評
估公正對于國家和企業(yè)都公平，評估不公正勢必?fù)p害一方當(dāng)事人的
合法利益，而受損害的一方通常是國家。從另一個(gè)方面來看，改制前
的企業(yè)享有的集體土地使用權(quán)同企業(yè)職工的利益也是息息相關(guān)的。
企業(yè)所享有的集體土地使用權(quán)在改制前人人都可以從中受益，改制
后由于實(shí)行股份制，必然要對土地使用權(quán)進(jìn)行評估作價(jià)，將其折合成
股份，因此，對于土地使用權(quán)價(jià)格的評估直接影響到企業(yè)職工的利
益。
國企改制過程中對土地使用權(quán)如何處置是個(gè)較為普遍的問題。
依據(jù)國家有關(guān)土地使用權(quán)管理方面的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)該按以下
程序操作：
（一）處置的土地使用權(quán)應(yīng)具備的條件：1．該土地使用權(quán)必須權(quán)
屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，原企業(yè)持有土地使用權(quán)證書。
2．土地必須進(jìn)行地價(jià)評估。原企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國家土地管理局和省
級人民政府土地管理部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)
行地價(jià)評估。
（二）處置的方式。國有企業(yè)改組為股份有限公司所涉及的劃撥
土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取國有土地使用權(quán)出讓、租賃或出資（入股）方式
來處置：1．采用出讓方式的，由原企業(yè)與土地所在地的市、縣人民政
府土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并支付出讓金。
原企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，可以與改組后成立的股份有限公司
（簡稱股份公司）簽訂一定年期的《土地使用租賃合同》，由原企業(yè)收
取租金；原企業(yè)亦可采取以出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的方式
處置。2．采用租賃方式的，原企業(yè)與縣級以上人民政府土地管理部
門簽訂一定年期的《國有土地租賃合同》并支付租金。經(jīng)出租方同意
后，原企業(yè)可以將該土地轉(zhuǎn)租給股份公司，或者原企業(yè)把該土地租賃
使用權(quán)（《土地使用權(quán)租賃合同》）轉(zhuǎn)讓給股份公司，由股份公司向出
租方直接支付租金。3．某些關(guān)鍵領(lǐng)域、基礎(chǔ)性設(shè)施企業(yè)或大型骨干
企業(yè)進(jìn)行改組時(shí)，經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，也可以采
取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行處置。
（三）處置的程序：1．由原企業(yè)或其隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處
置方案。2．地價(jià)評估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案均應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)
的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批。原企業(yè)進(jìn)行股份制改造，屬
于國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司，以上方案由原企業(yè)隸
屬單位報(bào)國家土地管理局確認(rèn)、審批；屬于省級人民政府或其授權(quán)部
門批準(zhǔn)設(shè)立的公司，則由省級人民政府土地管理部門進(jìn)行確認(rèn)、審
批。3．簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，
采取出讓或租賃方式的，原企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其
他有關(guān)文件與有關(guān)土地管理部門簽訂合同，并按規(guī)定辦理土地登記
手續(xù)；采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式的，原企業(yè)應(yīng)持國
家土地管理局或省級人民政府土地管理部門簽署的土地使用權(quán)處置
批準(zhǔn)文件以及作價(jià)出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。
二、國有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個(gè)問題
在企業(yè)改制中，對土地使用權(quán)有如下幾種處置辦法導(dǎo)致了不良
后果：
1．將國家行政劃撥土地使用權(quán)無條件地優(yōu)惠給企業(yè)。一些地
方因沒有提留轉(zhuǎn)換職工身份的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，而將行政劃撥土地使用
權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格出讓給企業(yè)。個(gè)別地方甚至規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債
率達(dá)到一定高度時(shí)，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國家對企業(yè)
改制的一種鼓勵(lì)措施。這種將職工轉(zhuǎn)換身份的置換費(fèi)（或叫職工工
齡補(bǔ)償金）和政府對企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來兩個(gè)不
利后果：一是企業(yè)改制為有限責(zé)任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，
以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職
工的有關(guān)費(fèi)用在里頭，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來了困難；
二是不利于職工觀念的轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵谄髽I(yè)改制時(shí)沒有以職工身份置
換的名義提留過資產(chǎn)。政府對企業(yè)改制進(jìn)行支持是應(yīng)當(dāng)?shù)�，是�?br>國利民的，但是應(yīng)當(dāng)講究實(shí)效，講究方式，不能盲目地進(jìn)行優(yōu)惠，不能
因?yàn)椴缓侠淼膬?yōu)惠而給改制后的企業(yè)帶來新的矛盾。對于土地使用
權(quán)問題尤其是如此。
2．用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用。有些企業(yè)法人在
本身沒有凈資產(chǎn)或資產(chǎn)不夠提留職工有關(guān)費(fèi)用時(shí)，就將行政劃撥土
地使用權(quán)捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)
費(fèi)用，導(dǎo)致職工有關(guān)費(fèi)用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工
將認(rèn)為企業(yè)改制時(shí)國家對職工的補(bǔ)償金沒有實(shí)際到位，這就給改制
企業(yè)留下了隱患。這也可以說是一種無奈之舉，企業(yè)一方面要改制，
只有這樣才能實(shí)現(xiàn)扭虧增盈；另一方面企業(yè)又不能將職工的利益置
之不理，這關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是企業(yè)改制的最終目的。但是由于企
業(yè)資金緊張，這樣就出現(xiàn)了矛盾：如何在改制中更好地保護(hù)職工的利
益，進(jìn)行費(fèi)用提留？而將行政劃撥的土地使用權(quán)捆在企業(yè)資產(chǎn)中，在
一定程度上可以解決這一矛盾，但是這種方法治標(biāo)不治本，無法真正
解決問題。隨著企業(yè)改制的深入，以及國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市
場的完善，這一問題有望從正面得到解決。
3．土地資產(chǎn)的評估不合理。土地是一種增值不動(dòng)產(chǎn)，對于土地
使用權(quán)的評估應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，否則可能造成對國家利益
的損害。有些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價(jià)評估。這個(gè)
評估方法對商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時(shí)，資產(chǎn)一時(shí)
難以變現(xiàn)，職工的安置費(fèi)沒有來源，就采用實(shí)物資產(chǎn)安置職工的辦
法。即按評估、確認(rèn)的價(jià)格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費(fèi)分給職工。
由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級差地稅將被職工個(gè)人不
合理占有。目前對這部分差價(jià)究竟如何處理許多地方還沒有規(guī)定，
極易導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。此外，評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)評估的隨意性比較
大，對評估結(jié)果也缺乏有效的責(zé)任制度。企業(yè)在改制時(shí)漏估或低估
資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾紛時(shí)有發(fā)生。
4．集體企業(yè)改制時(shí)機(jī)械地參照國有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行
政劃撥土地使用權(quán)應(yīng)屬國家所有，集體企業(yè)改制時(shí)本不應(yīng)以行政劃
撥的土地出讓金來安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會(huì)穩(wěn)定，集
體企業(yè)改制時(shí)未將土地使用權(quán)收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用
于集體企業(yè)的職工安置。結(jié)果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以
。安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地使用極低價(jià)出讓，造成了國有
資產(chǎn)流失。
三、土地使用權(quán)價(jià)格的評估
（一）土地使用權(quán)評估的程序
土地使用權(quán)擁有者如系國有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評
估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門的同意，并向當(dāng)?shù)貒�有資產(chǎn)行政管理部門申
請立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。如果國
有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評估并不一定要立項(xiàng)，非國
有企業(yè)土地使用權(quán)的評估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。
評估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)正式訂立委托
合同書開始。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評估作價(jià)的委托后，即
開始組織項(xiàng)目評估小組開展有關(guān)的評估工作。整個(gè)評估工作分為兩
個(gè)部分，第一步是評估前的準(zhǔn)備工作；第二步是評估工作。評估前的
準(zhǔn)備工作包括：（1）收集有關(guān)的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)
劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批科文件
資料，地產(chǎn)市場成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)
定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報(bào)等等。（2）現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀
和坡度，地質(zhì)水文條件，地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地
理情況等。（3）分析測算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設(shè)總成
本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開
發(fā)建設(shè)和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
（二）影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素
在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)必須考慮影響土地價(jià)格的因素，這些
因素有物理因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素和政策因素。（1）物理因素有：
面積、位置、地塊形狀、坡度、臨街面寬度、氣候水文的歷史狀況、自然
景觀等；（2）經(jīng)濟(jì)因素有：當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、生產(chǎn)技術(shù)水平、居民
收入水平和儲(chǔ)蓄水平率、財(cái)政金融和物價(jià)狀況、市政設(shè)施和生活服務(wù)
設(shè)施的完備程度和質(zhì)量、城市發(fā)展規(guī)劃對被評估土地的影響、用地性
質(zhì)、市場供求狀況；（3）社會(huì)因素有：人口發(fā)展趨勢、居民的教育狀況、
社會(huì)福利制度、交易與收益的習(xí)慣、環(huán)境污染狀況等；（4）政策因素
有：容積率現(xiàn)置等城市發(fā)展計(jì)劃與建筑法規(guī)、治安保衛(wèi)和消防能力、
征用土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、原有建筑的拆遷費(fèi)與人員安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、中外
合資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~規(guī)定
等。
（三）土地使用權(quán)評估的原則
為了確保評估工作的順利進(jìn)行，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確，在土地使
用權(quán)評估過程中應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價(jià)
格的評估應(yīng)當(dāng)掌握以下的原則：
1．合法公正的原則。土地評估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，具有
相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當(dāng)事人起到參照的作
用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評估
機(jī)構(gòu)在評估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實(shí)地反
映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評估也就喪失了其應(yīng)有的
意義，土地評估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果
的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評估工作，首先要遵循合法的原則，
即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其
次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評估方法
和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機(jī)構(gòu)評估過
程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。
2．有利于開發(fā)利用的原則。土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的
評估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利
用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評估
工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。
3．區(qū)別對待。土地使用權(quán)價(jià)格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各
塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分
為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定
的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于
不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。
4．最大使用效益的原則。同一塊土地由于用途的不同而取得
經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得
“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評估其出讓價(jià)格。最大使用效益是
動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評
估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。
（四）企業(yè)改制過程中土地評估應(yīng)當(dāng)注意的問題
在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用
每一種評估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)都有一些應(yīng)注意的事項(xiàng)。
1．現(xiàn)行市價(jià)法
由于影響土地使用權(quán)的價(jià)格的因素非常多，而許多參數(shù)又很難
計(jì)算，因此采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估比較簡單易行。現(xiàn)行市價(jià)法是
改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一。但是在采用該方法進(jìn)行
評估時(shí)也有一些問題需要加以注意。在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下
幾個(gè)要點(diǎn)：（1）比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵
不同，仍然要進(jìn)行修正。如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”
與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入
到其他資產(chǎn)中，因此評估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對比較案
例進(jìn)行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價(jià)格內(nèi)涵與成本
逼近法評估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。（2）對土地面積大小要引起足夠
的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對土地價(jià)格產(chǎn)生了
很大的影響。對此，對土地面積的大小修正必須引起注意，具體可采
用開發(fā)區(qū)內(nèi)土地估價(jià)的方法，將選擇的小土地實(shí)例價(jià)格修正到與改
制企業(yè)用地面積相同的土地價(jià)格。（3）充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)
劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�。比較
案例土地價(jià)格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對象與比
較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企
業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修
正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須
考慮用地現(xiàn)狀。
2．成本逼近法。成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最
常用的方法之一，采用該方法評估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）必須重置
征地費(fèi)。進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值
與評估時(shí)的差別很大。因此，在評估時(shí)必須按評估對象所在的位置
重新估算征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）的情況，而不能用征地原值，即估算
估價(jià)期日的征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）評估。（2）仔細(xì)分析征地費(fèi)（或土
地取得費(fèi)用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及
征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很
大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)
采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。（3）確定合理開發(fā)費(fèi)用。在確定開
發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的
內(nèi)涵為依據(jù)。
四、國有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置問題的完善
從上述分析可知，如果土地使用權(quán)處置不當(dāng)，改制企業(yè)就很有可
能留下后遺癥，國家花了錢，卻辦不成好事。要避免以上問題，筆者
以為應(yīng)采取如下措施：
1．要明確一個(gè)觀念：即行政劃撥土地使用權(quán)不是國有企業(yè)法人
的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因?yàn)橥恋厥褂?br>權(quán)和企業(yè)法人其他資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類資產(chǎn)必須分開評
估、分別對待，并根據(jù)土地使用權(quán)的使用情況單獨(dú)報(bào)批處置。
2．要有條件地運(yùn)用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個(gè)：一是
企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關(guān)費(fèi)用提留。土地使用權(quán)出讓金首先得保證用
于職工有關(guān)費(fèi)用的提留，包括在職職工的身份置換費(fèi)，遺屬、直系親
屬及精簡下放人員的有關(guān)費(fèi)用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療
保險(xiǎn)費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。土地使用權(quán)出讓金
經(jīng)批準(zhǔn)后得首先用于彌補(bǔ)國有企業(yè)改制時(shí)的負(fù)資產(chǎn)。集體企業(yè)改制
時(shí)除經(jīng)批準(zhǔn)土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補(bǔ)企業(yè)負(fù)資產(chǎn)
的問題。
3．不要勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對原有資產(chǎn)進(jìn)行核銷、剝
離和提留后，即使將劃撥土地使用權(quán)全部貼上，還出現(xiàn)較大的負(fù)資
產(chǎn)，但是由于地方財(cái)政拿不出錢，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，
這樣無意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。筆者認(rèn)為
在這種情況下，不能勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制。
4．土地使用權(quán)原則上應(yīng)按市場比較法評估。市場比較法評估
有如下好處：便于評估機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果負(fù)責(zé)，對評估價(jià)嚴(yán)重背離市場
價(jià)格的評估結(jié)果可以追究其評估責(zé)任；有利于提足各項(xiàng)費(fèi)用，減少國
家對改制企業(yè)的欠賬；將國有資產(chǎn)優(yōu)惠在明處，可以減少腐敗現(xiàn)象的
產(chǎn)生。
5．政府應(yīng)該充分利用國有資產(chǎn)經(jīng)營公司收購國有企業(yè)的實(shí)物
資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，及時(shí)安置職工，防止和減少國有資產(chǎn)流失。特
別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等要統(tǒng)一收購起
來，由國有資產(chǎn)經(jīng)營公司統(tǒng)一交由中介機(jī)構(gòu)按照公開、公正、公平的
原則組織資產(chǎn)變現(xiàn)。
第三節(jié) 無形資產(chǎn)的評估
一、無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)和意義
（一）無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)
無形資產(chǎn)評估是一種動(dòng)態(tài)性、社會(huì)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是一種帶
有鑒定功能的管理咨詢性質(zhì)的社會(huì)服務(wù)，是對被評估無形資產(chǎn)做出
審核、評定、估算、擬價(jià)的行為。無形資產(chǎn)評估與有形資產(chǎn)的評估有
著十分密切的聯(lián)系。無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)如下：
1．無形資產(chǎn)具有單件性。無形資產(chǎn)的單件性決定了無形資產(chǎn)
評估具有單件性。無形資產(chǎn)不能成批生產(chǎn)，每一項(xiàng)無形資產(chǎn)都是不
同的。無形資產(chǎn)評估的對象是單一的，不是成批的，而每一個(gè)評估的
對象又有其自身的特點(diǎn)。
2．無形資產(chǎn)評估具有復(fù)雜性。這是相對有形資產(chǎn)評估而言的，
主要表現(xiàn)為：（1）無形資產(chǎn)種類多，彼此之間可比性差，每評估一項(xiàng)無
形資產(chǎn)要認(rèn)真研究該項(xiàng)無形資產(chǎn)的性能、特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)等；（2）在大
多數(shù)評估項(xiàng)目中，都需要預(yù)測該無形資產(chǎn)的效益發(fā)揮時(shí)間和未來效
益，由于影響這兩項(xiàng)的因素測算難度大、不確定性因素多，不僅測算
工作量大，而且其準(zhǔn)確程度也難以把握；（3）客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對無形資
產(chǎn)作用的發(fā)揮有著較為密切的關(guān)系，把握和正確估算經(jīng)濟(jì)環(huán)境對無
形資產(chǎn)效能發(fā)揮所起到的正作用和負(fù)作用難度較大，需要從各個(gè)方
面各個(gè)角度運(yùn)用多種方法對各種情況進(jìn)行綜合而全面的系統(tǒng)的分
析、測算，要做到這一點(diǎn)，不僅資料的收集困難，而且計(jì)算工作量也很
大；（4）多數(shù)無形資產(chǎn)時(shí)間更替較快，正確計(jì)算其有效的年限、確定其
無形損耗、適用風(fēng)險(xiǎn)等較為困難、復(fù)雜。
3．無形資產(chǎn)評估具有預(yù)測性。無形資產(chǎn)評估主要通過成本途
徑、收益途徑和市場途徑進(jìn)行。對一項(xiàng)無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，往往需要
從至少兩個(gè)途徑進(jìn)行以相互驗(yàn)證。收益途徑是絕大多數(shù)無形資產(chǎn)評
估都要采用的，因?yàn)闊o形資產(chǎn)的評估價(jià)，往往并不主要取決于取得這
種無形資產(chǎn)所負(fù)的代價(jià)，而主要取決于該項(xiàng)無形資產(chǎn)在有效期內(nèi)所
取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
4．無形資產(chǎn)評估具有動(dòng)態(tài)性。無形資產(chǎn)評估是從動(dòng)態(tài)的角度
去考察評估對象的。這是因?yàn)�，一方面，無形資產(chǎn)所處的環(huán)境是在不
斷發(fā)展變化的，另一方面，有些無形資產(chǎn)自身也有發(fā)生變化的可能，
比如商標(biāo)可能因?yàn)槟撤N原因更加出名或者向相反的方向發(fā)展。
（二）無形資產(chǎn)評估在企業(yè)改制中的意義
現(xiàn)代世界已經(jīng)進(jìn)入了知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，無形資產(chǎn)在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)
中占據(jù)了舉足輕重的地位，這一點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)尤其明顯。
我國經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展，無形資產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中所占的比
例日益升高。在企業(yè)改制過程中當(dāng)然不可避免地會(huì)涉及到無形資產(chǎn)
的問題。由于無形資產(chǎn)自身具有特殊性，加之人們對于無形資產(chǎn)認(rèn)
識上的不足，在企業(yè)改制過程中經(jīng)常會(huì)因無形資產(chǎn)發(fā)生糾紛。
在企業(yè)改制的過程中，進(jìn)行無形資產(chǎn)的評估具有重要的意義。
因?yàn)槲覈�企業(yè)改制的法律制度相對來說不是很健全，尤其是無形資
產(chǎn)評估上，法律空白非常多，所以在改制過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)侵犯企業(yè)
合法無形資產(chǎn)，造成國有企業(yè)無形資產(chǎn)流失等現(xiàn)象。（1）當(dāng)事人往往
不清楚自己到底享有哪些無形資產(chǎn)的權(quán)利，通過對無形資產(chǎn)的評估
可以使權(quán)利人對自己的無形資產(chǎn)權(quán)利有一個(gè)具體的、充分的認(rèn)識，及
時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止他人的侵權(quán)行為。（2）通過無形資產(chǎn)的評估，可以在
一定程度上有效地防止國有資產(chǎn)的流失。防止國有資產(chǎn)流失，確保
國有資產(chǎn)保值、增值，這是發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)根本性的任
務(wù)。長期以來由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，國有無形資產(chǎn)所有權(quán)主體缺失
的現(xiàn)狀，無形資產(chǎn)評估程序的不健全，以及其他方面的原因，有些人
或者企業(yè)在與國有企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易中，非法侵占國有無形資產(chǎn)，從
而造成了國有資產(chǎn)的大量流失。據(jù)報(bào)載，近幾十年來，平均每天流失
的國有資產(chǎn)價(jià)值大約是1億元人民幣，流失總量大約是5000億元人
民幣。但是這僅僅是就有形資產(chǎn)而言的，如果加上無形資產(chǎn)，流失量
還要大得多。在企業(yè)股份制改造的過程中，缺乏無形資產(chǎn)評估的
正當(dāng)完善的程序，國有資產(chǎn)的評估基本上只對有形資產(chǎn)進(jìn)行評估，無
形資產(chǎn)的評估或者被完全忽略，或者以極其粗糙的方法評估。以上
市的多家股份制企業(yè)為例，大部分企業(yè)沒有進(jìn)行無形資產(chǎn)評估，有的
雖然列出了無形資產(chǎn)一欄，卻只有場地使用權(quán)一項(xiàng)，而專利權(quán)和專有
技術(shù)作為無形資產(chǎn)的重要組成部分，卻根本沒有評估。出現(xiàn)這種情
況的原因當(dāng)然是多方面的，但其中一個(gè)不可忽視的原因就是，現(xiàn)有的
會(huì)計(jì)師事務(wù)所對有形資產(chǎn)的評估時(shí)間長，對無形資產(chǎn)的評估有些無
能為力。由于沒有形成規(guī)章制度和缺乏科學(xué)的方法，使無形資產(chǎn)的
評估經(jīng)常是名存實(shí)亡。其結(jié)果就是國有無形資產(chǎn)白白流失。國有
無形資產(chǎn)除了具有國有有形資產(chǎn)流失的特點(diǎn)外，由于自身的特點(diǎn)，因
此還有自己特殊的流失渠道。一是在人才流動(dòng)中，由于政策、法規(guī)不
健全、不配套，以至于國有無形資產(chǎn)流失現(xiàn)象非常嚴(yán)重。二是許多企
業(yè)對花了國家巨資研究出來的成果，不主動(dòng)爭取法律保護(hù)，不申請專
利，一旦成果鑒定之后被其他單位、個(gè)人甚至國外合法而又無償仿
制，造成了國有無形資產(chǎn)的大量流失。因此，在解決了對無形資產(chǎn)的
重要性認(rèn)識問題的同時(shí)，尤其是在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，按照科學(xué)
的方法對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，弄清國有無形資產(chǎn)的含金量，用好這些
含金量，這是防止國有資產(chǎn)流失的一項(xiàng)重要措施。（3）搞好無形資
產(chǎn)的評估工作也是規(guī)范無形資產(chǎn)交易，開拓?zé)o形資產(chǎn)市場的需要。
無形資產(chǎn)的交易必須規(guī)范化，必須反對不正當(dāng)競爭，反對欺詐，其中
很重要的一個(gè)問題就是交易必須按照價(jià)值規(guī)律和市場競爭規(guī)律進(jìn)
行。而搞好無形資產(chǎn)交易的評估正是符合這一需要的。目前無形資
產(chǎn)交易不規(guī)范的一個(gè)重要的表現(xiàn)就是，交易價(jià)格不能反映價(jià)值。由
于無所遵循因而無形資產(chǎn)的買賣雙方往往心中無數(shù)。搞好無形資產(chǎn)
的評估，科學(xué)地確定其交易價(jià)格，并使社會(huì)公眾掌握了確定或者衡量
無形資產(chǎn)價(jià)格或者價(jià)值的尺度，有利于反對欺詐，有利于開展正當(dāng)?shù)?br>競爭，對于規(guī)范無形資產(chǎn)的交易，開拓?zé)o形資產(chǎn)市場，建立正常的市
場秩序具有重要的意義。無形資產(chǎn)市場是統(tǒng)一、開放、競爭、有序的
社會(huì)主義大市場的一個(gè)重要的組成部分，搞好無形資產(chǎn)的評估，開拓
無形資產(chǎn)市場，正是建設(shè)大市場、發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。
二、無形資產(chǎn)評估中存在的問題
雖然無形資產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的地位，無形資產(chǎn)
評估也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但是我國無形資產(chǎn)的評估中依然存在著許
多問題，直接影響到評估公正性、合法性，進(jìn)而影響到評估的質(zhì)量。
具體來說，無形資產(chǎn)的評估主要存在這以下問題。
1．法律規(guī)范不健全。這是困擾著評估工作進(jìn)一步發(fā)展和完善
的根本問題。無形資產(chǎn)的評估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，要求有詳
細(xì)的、可操作性的規(guī)范加以指導(dǎo)。評估的原則、方法，評估機(jī)構(gòu)的資
格等問題都需要法律加以詳盡的具體的規(guī)定，以保證評估工作的規(guī)
范和統(tǒng)一。但是，我國目前關(guān)于無形資產(chǎn)評估的法律法規(guī)卻十分不
健全。盡管隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，人們對無形資產(chǎn)
價(jià)值的認(rèn)識已經(jīng)有了很大的提高，也能夠開始主動(dòng)地、積極地尋求法
律的保護(hù)，《著作權(quán)法》、《專利法》和《商標(biāo)法》的實(shí)施情況也越來越
好。但是關(guān)于無形資產(chǎn)的評估依然欠缺相應(yīng)的法律規(guī)范，使得無形
資產(chǎn)的評估的隨意性很大，同樣一件資產(chǎn)，在不同的評估機(jī)構(gòu)評估可
能會(huì)出現(xiàn)很大的價(jià)值差異。90年代初期國家頒布了《國有資產(chǎn)評
估管理辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》，但是其中的絕大部分內(nèi)容都是關(guān)于有
形資產(chǎn)評估的，關(guān)于無形資產(chǎn)評估的內(nèi)容十分有限。1996年10月
18日，國家國有資產(chǎn)管理局和中國專利局國資辦又發(fā)布了《關(guān)于加
強(qiáng)專利資產(chǎn)評估管理工作若干問題的通知》，但是只有十條，內(nèi)容原
則性太強(qiáng)，操作性很差，沒有能夠?qū)�無形資產(chǎn)的評估起到很好的作
用。因此，在無形資產(chǎn)的評估中，基本上還都是采用地方性法規(guī)規(guī)
章，其結(jié)果是各地方差異較大，法律適用不統(tǒng)一，這對于健全社會(huì)主
義市場經(jīng)濟(jì)是十分不利的。
2．評估工作隨意性大，技術(shù)含量不高。由于沒有十分詳盡的法
律加以調(diào)整，在實(shí)踐中，評估工作經(jīng)常會(huì)表現(xiàn)出很強(qiáng)的隨意性。評估
機(jī)構(gòu)接受委托以后，經(jīng)常是完全根據(jù)自己的意見，對無形資產(chǎn)作出評
估，缺乏科學(xué)依據(jù)。更有甚者，甚至完全根據(jù)當(dāng)事人的需要，采用各
種方式對無形資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行多估或者少估，而完全喪失了獨(dú)立的
中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。由于評估工作較強(qiáng)的專業(yè)性，一般當(dāng)事人又
很難對評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果提出異議，這又反過來助長了評估機(jī)構(gòu)
隨意評估的現(xiàn)象。
三、幾種主要無形資產(chǎn)的評估
（一）專利權(quán)評估的方法
由于專利的價(jià)值不僅取決于獲得專利的成本，更取決于專利的
使用價(jià)值，而且在許多情況下，甚至完全取決于其使用價(jià)值，而同取
得該專利的成本基本上沒有什么關(guān)系，這樣就決定了對于專利的評
估方法應(yīng)當(dāng)以收益現(xiàn)值法為主，只是在一些特殊情況下也可以采用
重制成本法。收益現(xiàn)值法應(yīng)用于專利權(quán)的評估，計(jì)算的根本問題是
如何尋找、判斷、選擇和測算專利權(quán)評估中的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)，
即專利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。專利權(quán)的收益額是指直接
由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益。對于收益額的測算，通�？梢酝ㄟ^直接
測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。專利權(quán)之所以有價(jià)值，
關(guān)鍵在于它能夠獲得超額收益，如果一項(xiàng)專利權(quán)的應(yīng)用根本無法產(chǎn)
生超額收益，那么它很可能就不能形成無形資產(chǎn)，或者也就無法采用
收益現(xiàn)值法估算價(jià)值。超額收益的來源，在于收入的增加和成本的
節(jié)約，因此，我們可以將專利權(quán)分為收入增長型專利和費(fèi)用節(jié)約型專
利。
評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的類型測算其超額收益。采用利潤分成
率測算專利技術(shù)收益額，即以專利技術(shù)投資產(chǎn)生的總收益為基礎(chǔ)，按
一定的比例（利潤分成率）分成確定專利技術(shù)的收益。利潤分成率反
映專利技術(shù)對整個(gè)利潤額的貢獻(xiàn)程度。利潤分成率確定為多少合
適，據(jù)聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織對印度等發(fā)展中國家引進(jìn)技術(shù)價(jià)格的分
析，認(rèn)為利潤分成率在16％－27％之間是合理的。我國理論工作者
和評估人員同行認(rèn)為利潤分成率在 25％－33％之間是合理的。這
些基本分析在實(shí)際評估業(yè)務(wù)過程中具有參考價(jià)值，但更重要的是對
被評估專利技術(shù)進(jìn)行切合實(shí)際的分析，確定合理的、準(zhǔn)確的利潤分成
率。
（二）著作權(quán)的評估
1．著作權(quán)的評估應(yīng)當(dāng)遵循以下的基本原則；
（1）評估的社會(huì)價(jià)值原則。所謂社會(huì)價(jià)值，主要是指該作品的創(chuàng)
作、傳播和使用應(yīng)當(dāng)對社會(huì)起到的作用。只有當(dāng)其傳播或者使用能
收到積極的社會(huì)效果與國家利益和社會(huì)公德保持一致的時(shí)候，才具
有社會(huì)價(jià)值，否則就是無社會(huì)價(jià)值。但是作品的社會(huì)價(jià)值不是絕對
的，由于各國的社會(huì)制度、道德原則、風(fēng)俗習(xí)慣的不同，因而作品的社
會(huì)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也就不同，同樣由于社會(huì)變更、經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展或者其他
政治原因，一個(gè)國家的不同歷史時(shí)期對作品的社會(huì)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)
定也有差異，因此，作品社會(huì)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是相對的，具有地域性和時(shí)
間性的特點(diǎn)。我國《著作權(quán)法》第一條對作品的社會(huì)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)作了
原則的規(guī)定，即“有益于社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的作品的
創(chuàng)作和傳播，促進(jìn)社會(huì)主義文化事業(yè)和科學(xué)事業(yè)的發(fā)展與繁榮”，并
于第四條排斥了依法禁止出版、傳播的作品的社會(huì)價(jià)值，規(guī)定著作權(quán)
所有人在行使著作權(quán)的時(shí)候不得違反憲法和法律，不得有損于公共
利益。
（2）評估的經(jīng)濟(jì)價(jià)值原則。《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第十三條
規(guī)定對占有單位的無形資產(chǎn)的評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其形成時(shí)所需要實(shí)際
成本及該項(xiàng)資產(chǎn)具有的獲利能力。
2．著作權(quán)的評估方法
對于著作權(quán)一般很少買斷，大多數(shù)情況下是取得使用權(quán)。對于
著作權(quán)的使用權(quán)一般宜采用市場法進(jìn)行評估。這主要有以下兩個(gè)方
面的原因：
（1）因獲得著作權(quán)的使用權(quán)，而給獲得這項(xiàng)權(quán)利的出版者所帶來
的利潤，可以通過著作權(quán)使用費(fèi)計(jì)算出來，即出版者所獲得利潤等于
銷售收入減去著作權(quán)使用費(fèi)以及印刷費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，銷售收入等
于圖書定價(jià)乘以銷售冊數(shù)，所以用收益法對著作權(quán)使用費(fèi)進(jìn)行估價(jià)
是不適合的。
（2）圖書作品創(chuàng)作的直接成本包括作者的工資以及收集資料而
發(fā)生的一些費(fèi)用，且不論作者的工資，僅僅是收集資料的費(fèi)用也無從
核算。這是因?yàn)閳D書作品的創(chuàng)作多為一個(gè)人或者一個(gè)小群體的勞
動(dòng)，一般情況下不進(jìn)行核算，沒有可供估價(jià)人員使用的核算資料，而
且這些資料有些是為其他作品的創(chuàng)作而收集的，也有些資料今后創(chuàng)
作還可能用到，因而沒有辦法進(jìn)行分?jǐn)偂?br> 此外，運(yùn)用市場法進(jìn)行評估也有其便利條件。著作權(quán)貿(mào)易市場
比較成熟，特別是其使用權(quán)的出讓比較活躍，只要有出版社的存在，
就有使用權(quán)的出讓。同時(shí)參照物豐富，現(xiàn)行價(jià)格易得。
（三）商標(biāo)權(quán)的評估
商標(biāo)權(quán)的評估通常采用現(xiàn)值收益法進(jìn)行。在市場條件具備的情
況下，有時(shí)也可以采用現(xiàn)行市價(jià)法評估。例如，某企業(yè)將本企業(yè)注冊
商標(biāo)特許某廠家使用，客觀上存在一個(gè)市場價(jià)值。如該企業(yè)將該商
標(biāo)再許可另一廠家使用，則在評估時(shí)可以在第一次許可使用的廠家
的基礎(chǔ)上，分析兩次許可的條件、市場變化等，采用現(xiàn)行市價(jià)法估
價(jià)。
第四節(jié) 資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任
資產(chǎn)評估單位在資產(chǎn)評估中占有十分重要的法律地位，它可能
直接影響到國有資產(chǎn)的保值增值，影響到企業(yè)改制的順利進(jìn)行。因
此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真遵守法律法規(guī)。同時(shí)委托評估的單位也
應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，不得在評估中提供虛假的材料，弄虛作
假。
資產(chǎn)評估過程中涉及到的法律責(zé)任主要有兩個(gè)方面，即行政責(zé)
任和民事責(zé)任。所謂行政責(zé)任就是指由于當(dāng)事人、主要是指評估機(jī)
構(gòu)在評估過程中有違反行政管理法規(guī)的行為，因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
這種責(zé)任主要是懲罰性質(zhì)的。而民事責(zé)任則是指由于當(dāng)事人違反了
委托評估合同的約定，依法對對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這種責(zé)
任主要是損害賠償性質(zhì)的。
一、行政責(zé)任
由于國有資產(chǎn)所有權(quán)主體的特殊性，要求在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生
變動(dòng)時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評估，以免損害國家的利益。因此，國有資產(chǎn)占
有單位在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)如果沒有進(jìn)行資產(chǎn)評估的話就要承擔(dān)
相應(yīng)的行政責(zé)任。這樣可以促使國有資產(chǎn)占有單位更加理性的、合
法地進(jìn)行國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條
的規(guī)定，國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估：
（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；（三）與外
國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者
中外合作經(jīng)營企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行
資產(chǎn)評估的其他情形。占有單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估而沒有評估的，將
對占有單位進(jìn)行相應(yīng)的處罰，國有資產(chǎn)管理行政主管部門可以根據(jù)
情節(jié)輕重，單處或者并處下列處罰：（一）通報(bào)批評；（二）限期改正，并
可以處以相當(dāng)于評估費(fèi)用以下的罰款；（三）提請有關(guān)部門對單位主
管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分，并可以處以相當(dāng)于本人三個(gè)
月基本工資以下的罰款。在造成國有資產(chǎn)重大損失的情況下，還將
追究有關(guān)當(dāng)事人的法律責(zé)任。從上述的規(guī)定來看，對于國有資產(chǎn)
占有單位的處罰是比較輕的，基本上沒有什么實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。筆者
個(gè)人以為，上述處罰不足以防止國有資產(chǎn)的流失，更無法彌補(bǔ)由于國
有資產(chǎn)占有單位的不正當(dāng)行為而給國有資產(chǎn)造成的損害。簡單的通
報(bào)批評和限期改正無法對相關(guān)當(dāng)事人形成實(shí)質(zhì)性的威懾力。至于說
“造成國有資產(chǎn)重大損失的”，“還將追究有關(guān)當(dāng)事人的法律責(zé)任”，這
基本上是一項(xiàng)空洞的規(guī)定，根本沒有說追究何種法律責(zé)任，也沒有規(guī)
定具體的追究方式。如果嚴(yán)格從法律精神上來理解，對于國有資產(chǎn)
占有單位的不正當(dāng)處分國有產(chǎn)權(quán)而給國有資產(chǎn)造成損失的，應(yīng)當(dāng)追
究有關(guān)責(zé)任人或者原公司企業(yè)的民事賠償責(zé)任。如果原公司已經(jīng)因
改制而被取消了，則應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)責(zé)任人的民事賠償責(zé)任。因?yàn)榇?br>時(shí)國家與國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處分者之間形成一種基本的民事關(guān)系。至于
該種民事關(guān)系的性質(zhì)，筆者以為是一種侵權(quán)關(guān)系。當(dāng)然這里還涉及
到另外一個(gè)問題，國有資產(chǎn)占有單位的資產(chǎn)屬于國家所有，因此可能
會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果：國家在對國有資產(chǎn)占有單位進(jìn)行處罰時(shí)，其結(jié)果
是被處罰人實(shí)際支付的罰款是國家的財(cái)產(chǎn)。
與此相對應(yīng)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)秉持客觀、公正、真實(shí)的原則進(jìn)
行評估，在評估中不得受自己的感情色彩影響。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對
其評估結(jié)果的客觀、公正、真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)違反
法律法規(guī)的規(guī)定，沒有客觀公正地對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)國有資產(chǎn)管理
行政主管部門可以根據(jù)情節(jié)輕重，單處或者并處下列處罰：1．通報(bào)
批評；2．限期改正，并可以處以相當(dāng)于評估費(fèi)用以下的罰款，還應(yīng)沒
收違法收入，并視違法行為的情節(jié)輕重，對單位處以評估費(fèi)用兩倍以
內(nèi)、對個(gè)人處以6個(gè)月基本工資以內(nèi)的罰款。也可給予通報(bào)批評或
建議有關(guān)單位給予相應(yīng)的行政處分。以上處罰可以并處。
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作弊或者玩忽職守，致使資產(chǎn)評估結(jié)果失實(shí)的，國
有資產(chǎn)管理行政主管部門可以宣布資產(chǎn)評估結(jié)果無效，并可以根據(jù)
情節(jié)輕重，對該資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給予下列處罰：1．警告；2．停業(yè)整頓；
3．吊銷國有資產(chǎn)評估資格證書。被處以停業(yè)整頓的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，
在停業(yè)整頓期間不得承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。停業(yè)整頓期限不得少于3
個(gè)月。停業(yè)整頓的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)經(jīng)原頒發(fā)資產(chǎn)評估資格證書的國有
資產(chǎn)管理行政主管部門審查合格后方可重新開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。被
吊銷資產(chǎn)評估資格證書的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，兩年內(nèi)不得重新發(fā)給資產(chǎn)
評估資格證書。兩年期滿后，需按審批程序重新申請。
二、民事責(zé)任
上面提到的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》只是對國
有資產(chǎn)評估過程中的行政責(zé)任作出了規(guī)定，這當(dāng)然沒有全面概括資
產(chǎn)評估過程中的全部法律責(zé)任問題。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估不僅僅會(huì)涉及到
行政法律關(guān)系，同時(shí)當(dāng)然也是一種民事法律關(guān)系，國有資產(chǎn)占有單位
同資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間是一種委托關(guān)系，要受民事實(shí)體法有關(guān)委托的
法律規(guī)定的調(diào)整。
關(guān)于國有資產(chǎn)占有單位與受委托的評估機(jī)構(gòu)之間的一般委托關(guān)
系，合同法和有關(guān)的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
也比較明確。任何一方當(dāng)事人違約，對方當(dāng)事人都有相應(yīng)的法律規(guī)
定可以遵循，以獲得相應(yīng)的賠償。這里主要就因?yàn)樵u估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)
的評估導(dǎo)致國有資產(chǎn)價(jià)值過高或者過低而給國有資產(chǎn)占有單位以及
國家造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種民事責(zé)任的問題進(jìn)行探討。如果評估
機(jī)構(gòu)在評估過程中將評估財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評估的過高，那么，對于接受該
財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人顯然不利。這在企業(yè)改制中將會(huì)更加突出，評估
價(jià)值過高，改制后的企業(yè)所接受的財(cái)產(chǎn)必然有虛假的成分。如果評
估價(jià)值過低，則被改制企業(yè)的原有債權(quán)人以及相關(guān)的權(quán)利人必將遭
受損失。
首先，由于評估機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤評估而給國有資產(chǎn)占有單位或者從
更廣泛的意義上說給委托評估單位造成損失的應(yīng)當(dāng)如何處理？這里
僅就因評估價(jià)值過低絡(luò)委托單位造成損失的情況加以探討，因?yàn)樵?br>實(shí)踐中這種情況比較多見。由于委托人與評估機(jī)構(gòu)之間是合同關(guān)
系，一般情況下，當(dāng)事人一方違約的，將依照合同的約定或者根據(jù)民
事實(shí)體法有關(guān)違約的規(guī)定進(jìn)行處理，但是，對于因評估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)評
估而給委托人造成的損失，如果使用違約責(zé)任顯然無法解決。違約
責(zé)任賠償?shù)姆秶�限定于�?dāng)事人的實(shí)際損失和預(yù)期利益，而且應(yīng)當(dāng)限
定在當(dāng)事人在訂立合同時(shí)可以預(yù)見的范圍之內(nèi)。這樣如果采用違約
責(zé)任處理就會(huì)出現(xiàn)許多問題。筆者以為，由于評估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)評估
而給委托人造成實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成侵權(quán)，評估機(jī)構(gòu)侵害了委托人
對其要求評估財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)。當(dāng)然出于衡乎的考慮，出
于對評估機(jī)構(gòu)的利益的保護(hù)，對于此時(shí)的侵權(quán)行為構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)加
以限制：要求評估機(jī)構(gòu)在評估過程中有故意或者重大過失。對于一
般性的、輕微過失不應(yīng)當(dāng)追究評估機(jī)構(gòu)的民事責(zé)任。因?yàn)樵u估過程
主觀性比較強(qiáng)，法律對此應(yīng)當(dāng)加以考慮。
其次，對于由于評估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)評估而造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)
當(dāng)如何處理？在資產(chǎn)評估法律關(guān)系中，直接的雙方當(dāng)事人是委托人，
即資產(chǎn)占有單位，以及受托方，即評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)與國家并不直
接發(fā)生關(guān)系，這就使得國家很難以評估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)評估為理由對評
估機(jī)構(gòu)主張任何權(quán)利。而從本質(zhì)上看，國有資產(chǎn)占有單位的利益與
國家利益是一體的，國家也不可能對國有資產(chǎn)占有單位主張權(quán)利。
這樣就造成了責(zé)任主體的缺失。針對此種情況，筆者以為，解決的方
式有兩種，一種是國家直接向有關(guān)的責(zé)任人主張權(quán)利，在這里主要是
指國有資產(chǎn)占有單位的負(fù)責(zé)人。如果國有資產(chǎn)占有單位的負(fù)責(zé)人對
于評估機(jī)構(gòu)的不正當(dāng)評估負(fù)有責(zé)任的，國家應(yīng)當(dāng)可以直接向其追償。
這種解決方式基本上適用于原國有資產(chǎn)占有單位已經(jīng)不存在的情
況。如果原國有資產(chǎn)占有單位依然存在，則國家只能通過國有資產(chǎn)
占有單位向相關(guān)的責(zé)任主體主張權(quán)利。


第五節(jié) 國有企業(yè)股份制改組資產(chǎn)評估典型案例分析
一、案件事實(shí)
H股份公司是由四家發(fā)起人組成，其中主要的一家為外資A集
團(tuán)。A集團(tuán)為國外一個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)集團(tuán)，在沿海地區(qū)已組建了多家
不同規(guī)模的合資、合作和獨(dú)資企業(yè)。另外三家發(fā)起人為內(nèi)地的兩家
B投資公司、C投資公司和一家較大經(jīng)營實(shí)體D公司。H公司的前
身為A集團(tuán)在沿海組建的A合資企業(yè)。A合資企業(yè)于1989年正式
運(yùn)作，地處我國沿海一個(gè)較發(fā)達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。當(dāng)時(shí)是外
方投入設(shè)備、技術(shù)和資金，中方只以土地作價(jià)入股，外方占有控股權(quán)
并負(fù)責(zé)生產(chǎn)供應(yīng)、經(jīng)營和銷售，中方只提供場地和勞動(dòng)力（實(shí)際上該
合資企業(yè)基本上屬于獨(dú)資企業(yè)）。主要是生產(chǎn)旅游鞋為主。A企業(yè)
運(yùn)作初期效益很好。1993年初，A企業(yè)依據(jù)資產(chǎn)評估的結(jié)果，聯(lián)合
中方B、C兩家投資公司和D公司作為發(fā)起人，以A企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)
經(jīng)營實(shí)體為依托、中方三家以購買股權(quán)、現(xiàn)金投資形式，組建股份公
司。股份公司注冊資本為1．5億元人民幣。于1993年初經(jīng)當(dāng)?shù)刈C
券監(jiān)督管理辦公室批準(zhǔn)進(jìn)行股份改制并作為走向募集公司，股份公
司籌備委員會(huì)隨即成立，并吸收社會(huì)法人以及個(gè)人股進(jìn)行融資。A
企業(yè)將資產(chǎn)評估凈值5869.4萬元中的3669.84萬元作為向H股份
制企業(yè)的投入，占總股本的24．46％；其余的2200萬元由中方B、C
兩家投資公司在沒有對企業(yè)股權(quán)核實(shí)的情況下以現(xiàn)金購買作為兩家
股權(quán)投入；另外，B、C投資公司又向股份制公司投入現(xiàn)金各300萬
元，D公司是以現(xiàn)金2000萬元投入。中方三家發(fā)起人分別占總股本
的14．67％、3．89％、13．33％，其他社會(huì)法人股3513．56萬元，占總
股本的 23．43％；內(nèi)部職工股3016．6萬元，占總股本的20．11％。到
股份公司召開成立大會(huì)的時(shí)候，已經(jīng)融入股本金1．5億多元，達(dá)到了
股份公司預(yù)期的融資目的。
股份制改組過程中，因?yàn)橐劳械闹饕獙?shí)體為A企業(yè)，它負(fù)責(zé)企
業(yè)的全部生產(chǎn)、經(jīng)營，為了企業(yè)發(fā)展的連續(xù)性，在改制過程中，訂立的
組建股份制公司合同、章程仍保持原經(jīng)營模式，基本沒有改變主要經(jīng)
營方向，在主要的生產(chǎn)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理方面基本保持原有狀況。中
方三家發(fā)起人在董事會(huì)中只是按投資比例設(shè)置參與人員，董事會(huì)把
A企業(yè)的外方總經(jīng)理繼續(xù)聘用到H股份制企業(yè)中任原職。四家發(fā)
起人除外資股外，根據(jù)股權(quán)設(shè)置方案，中方三家股東、其他法人內(nèi)部
職工股都要按約定，以貨幣資金向A企業(yè)購股或者入股。于是，三
方中資發(fā)起人在股份制籌備組成立后3個(gè)月內(nèi)將應(yīng)注入的資金全部
投到了籌備組設(shè)立的賬號上，并融通了社會(huì)法人股本金和內(nèi)部職工
個(gè)人股金，共計(jì)到位貨幣資金9000多萬元；實(shí)物以評估價(jià)值
5869.4萬元為依據(jù)。這就為股份制企業(yè)的正式運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)。
H股份制企業(yè)在宣告成立后，以A企業(yè)為核心組建了股份制公
司籌備小組，對原有的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)依照評估結(jié)果，在沒有辦理移
交手續(xù)的情況下，進(jìn)行了賬務(wù)調(diào)整：在投資各方的貨幣資金全部到位
后，首先償付了A企業(yè)的債務(wù)；以擴(kuò)大經(jīng)營范圍的名義調(diào)走部分貨
幣資金價(jià)值2700萬元，用于購買一瀕臨破產(chǎn)企業(yè)；外購辦公樓和公
寓價(jià)值1600萬元；調(diào)用專用賬戶的股本金用于企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)4000
萬元；購買土地價(jià)值870萬元等。在H股份制企業(yè)正式運(yùn)作前，股
份制企業(yè)的財(cái)務(wù)賬戶基本沒有再可動(dòng)用的資金。
H股份公司在運(yùn)作兩年后經(jīng)公司董事會(huì)討論通過更換中方人員
為董事長和總經(jīng)理。在接交、運(yùn)營過程中，新任總經(jīng)理發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營
已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，即將面臨破產(chǎn)，及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)清查，發(fā)現(xiàn)股份制
企業(yè)從改組到運(yùn)作存在大量的問題，需要進(jìn)行徹底清理整頓，并提出
應(yīng)對原資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新核實(shí)。通過核查發(fā)現(xiàn)：
1．企業(yè)在股份制改組初期沒有進(jìn)行股本驗(yàn)資，公司股東、股權(quán)、
股金不清，負(fù)責(zé)該企業(yè)股票的證券部，至今沒有將完整的股票銷售資
料交給H企業(yè)，使得企業(yè)無法了解募集法人股東和個(gè)人股東的名
單，無法進(jìn)行有效的股權(quán)管理。經(jīng)營三年股份制企業(yè)沒有中介機(jī)構(gòu)
審查驗(yàn)證的會(huì)計(jì)報(bào)告，沒有任何的信息披露，被改組的A企業(yè)，至今
沒有變更營業(yè)執(zhí)照，也沒有進(jìn)行年審。
2．A企業(yè)聘請的評估機(jī)構(gòu)在評估過程中存在較大的問題。
二、評估過程以及結(jié)果
根據(jù)評估報(bào)告所述資產(chǎn)評估委托書內(nèi)容，評估機(jī)構(gòu)是以1992年
12月31日為基準(zhǔn)日，對發(fā)起人的主體企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估，包
括產(chǎn)權(quán)屬于合資企業(yè)的全部資產(chǎn)、負(fù)債、債權(quán)、債務(wù)。
評估使用了以下的評估方法：
1．土地使用權(quán)依據(jù)以使用年限采用市場比較法評估；
2．房屋以及構(gòu)筑物在原值的基礎(chǔ)上依據(jù)物價(jià)上漲因素和已實(shí)
用年限進(jìn)行評估；
3．固定資產(chǎn)中的機(jī)器設(shè)備等根據(jù)核實(shí)賬面價(jià)值和設(shè)備成新率
確定評估值，運(yùn)輸車輛按重置成本法評估；
4對流動(dòng)資產(chǎn)中的原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、貨幣資金、負(fù)債和
債權(quán)、債務(wù)按已核實(shí)的漲面價(jià)值為重估值；
5．對含外幣資產(chǎn)的評估按照基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)赝鈪R調(diào)劑中心外匯調(diào)
劑價(jià)折算。；
評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行了資產(chǎn)評估：
1．房屋以及建筑物的評估。依據(jù)國務(wù)院清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組辦
公室編制的《清產(chǎn)核資固定資產(chǎn)價(jià)值重估統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)目錄》，并參考年
平均物價(jià)上漲指數(shù)（確定為1．40）確定重置價(jià)值；成新率應(yīng)用使用年
限法，預(yù)計(jì)使用年限依據(jù)1991年《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅
實(shí)施細(xì)則》中有關(guān)折舊年限的規(guī)定，對鋼筋混合結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、辦
公室等使用期按20年計(jì)算。
2．土地使用權(quán)評估。考慮土地的周邊環(huán)境、交通狀況等，并參
考同類地塊工業(yè)用地的價(jià)格，確定土地每畝價(jià)格為23萬元人民幣，
在此基礎(chǔ)上又對其按使用年限進(jìn)行了系數(shù)修正（確定為0．95），這樣
得出評估市價(jià)。
3．流動(dòng)資產(chǎn)中的債權(quán)、債務(wù)。基本以賬面價(jià)值作為評估結(jié)果。
4．其他類別的資產(chǎn)、負(fù)債。以當(dāng)時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)賬面值確定評估價(jià)
值。
經(jīng)過核查發(fā)現(xiàn)該評估結(jié)果中存在著以下的問題：
1．評估前沒有對有關(guān)的存貨賬戶進(jìn)行清理，評估機(jī)構(gòu)沒有全面
的核查，材料虛數(shù)列賬；
2．評估過程中對企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)沒有徹底清理，大量的往來
賬與對方單位對不上；
3．對整個(gè)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債界定不清；
4．資產(chǎn)評估工作的進(jìn)行和開展中委托主體是A企業(yè)，并不是股
份制企業(yè)本身；
5．對A企業(yè)融資租賃的資產(chǎn)沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定和具體的分析，
依照財(cái)務(wù)核算方式對A企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評估；
6．對A企業(yè)的實(shí)有債務(wù)情況沒有進(jìn)行核實(shí)，特別是對一些資產(chǎn)
的租賃協(xié)議行為沒有給予客觀的反映；
7．對土地使用權(quán)等權(quán)益性資產(chǎn)的評估方法使用不合理，未能公
正地反映該資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值；
8．對外匯調(diào)整的資產(chǎn)評估，以當(dāng)?shù)赝鈪R市場調(diào)劑價(jià)為準(zhǔn)，匯率
使用不符合國家有關(guān)法律規(guī)定。
針對上述的問題，發(fā)起人各方對資產(chǎn)評估確定的價(jià)值意見發(fā)生
分歧，并造成了股東認(rèn)為自身利益受到侵害，又由于企業(yè)經(jīng)營狀況長
期未向外披露，股東各方都要求對原企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新核實(shí)、
澄清責(zé)任，對原始投入給予客觀的反映，以保護(hù)股東各方的合法權(quán)
益。在征詢了行政主管部門意見的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)
的規(guī)定，從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，并考慮到客觀歷史原因，決定聘請國內(nèi)經(jīng)
驗(yàn)比較豐富、水平較高的評估機(jī)構(gòu)對原企業(yè)的資產(chǎn)重新進(jìn)行了評估
和審計(jì)。
從審核結(jié)果看，現(xiàn)評估值比原評估值減少了2255．97萬元人民
幣，主要是原評估機(jī)構(gòu)在評估過程中將融資租賃資產(chǎn)作為原企業(yè)的
自由資產(chǎn)處理，多評估了1668．60萬元人民幣；土地使用權(quán)價(jià)值評
估運(yùn)用方法不合理，少評估了590．79萬元人民幣；對應(yīng)當(dāng)計(jì)入流動(dòng)
資產(chǎn)負(fù)債的債務(wù)，少評估了599．89萬元人民幣等，使得A企業(yè)在H
企業(yè)權(quán)益中占總股本的15．04％是虛增的。
三、對整個(gè)評估過程的分析
（一）存在的主要問題
1．對投入股份制企業(yè)的資產(chǎn)界定問題。根據(jù)H公司股權(quán)設(shè)置
方案，A企業(yè)將全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)入H公司，其中一部分是作為A公司的
投資進(jìn)入，另一部分是以轉(zhuǎn)讓給中方發(fā)起人的形式進(jìn)入。這樣A企
業(yè)的全部資產(chǎn)就以中外兩方的名義進(jìn)入H公司，評估機(jī)構(gòu)的評估范
圍就為A企業(yè)的全部資產(chǎn)。而評估機(jī)構(gòu)在對A企業(yè)全部資產(chǎn)評估
時(shí)，只依照A企業(yè)提供的清單，并沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定。在這種情況
下，將A企業(yè)全部資產(chǎn)的評估結(jié)果作為外資向股份制企業(yè)投資和向
中方各家股東出售股權(quán)的法律依據(jù)是不足的。
2．在流動(dòng)資產(chǎn)存貨等評估中，只是簡單地對財(cái)務(wù)賬進(jìn)行了核
對，對具體的資產(chǎn)類別，在沒有進(jìn)行檢查認(rèn)定的情況下就定為資產(chǎn)評
估的對象，出現(xiàn)大量賬實(shí)不符現(xiàn)象。
3．在處理流動(dòng)資產(chǎn)中的“待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用和開辦費(fèi)”的評估
時(shí)，對內(nèi)容分析深度不夠，只限于簡單的財(cái)務(wù)對賬，混淆了資產(chǎn)評估
和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的關(guān)系。
4．該類企業(yè)的特點(diǎn)是存在大量的債權(quán)、債務(wù)，該企業(yè)的材料供
應(yīng)和產(chǎn)品銷售全部在國外，這就給往來款項(xiàng)的核對工作帶來了困難。
債權(quán)債務(wù)界定不清，或者沒有得到債權(quán)人、債務(wù)人雙方認(rèn)可的合法手
續(xù)的情況下，隨企業(yè)的整體資產(chǎn)進(jìn)入股份制企業(yè)，必然給股份企業(yè)留
下隱患。
5．在對企業(yè)租賃資產(chǎn)和土地使用權(quán)評估問題處理上，評估價(jià)值
偏差大，特別是把融資租賃資產(chǎn)完全視同為企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估，選用
方法不準(zhǔn)確。
6．在對企業(yè)整體資產(chǎn)評估過程中，涉及使用外匯匯率調(diào)整價(jià)值
的問題，本案例使用當(dāng)?shù)刈杂赏鈪R市場交易匯率進(jìn)行調(diào)整，沒有客觀
地按國家公布的外匯牌價(jià)，使得資產(chǎn)賬面價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價(jià)，不符
合客觀實(shí)際。
7．資產(chǎn)評估報(bào)告書的書寫得不夠規(guī)范，起不到應(yīng)有的法律保護(hù)
作用，特別是針對評估結(jié)果應(yīng)起的作用、報(bào)告主要用途和適用范圍都
沒能給予注釋說明。
（二）企業(yè)資產(chǎn)狀況分布
1．資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定。根據(jù)資產(chǎn)評估操作的基本要求，資產(chǎn)評估
機(jī)構(gòu)在對企業(yè)提供的資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，首先要核定的就是資產(chǎn)的產(chǎn)
權(quán)歸屬問題。對占有單位整體作價(jià)時(shí)，應(yīng)在對資產(chǎn)占有單位進(jìn)行資
產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)全面清查的基礎(chǔ)上，對其資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行核
實(shí)，然后才能夠按照評估的具體步驟確定各類資產(chǎn)的重置價(jià)值和評
估價(jià)值。針對本案例的評估目的，通過評估機(jī)構(gòu)重新核查發(fā)現(xiàn)原評
估機(jī)構(gòu)在對企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行核查時(shí)，對評估目的限定范圍內(nèi)的
資產(chǎn)缺乏必要的證明文件，有關(guān)當(dāng)事人對部分資產(chǎn)、負(fù)債以及所有者
權(quán)益的價(jià)值存在較大的爭議。
2．資產(chǎn)變動(dòng)分析。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)成交日
差異分析。根據(jù)資產(chǎn)評估報(bào)告，基準(zhǔn)日定在1992年12月31日，而
股份制企業(yè)正式成立、交接資產(chǎn)是在1993年5月31日。根據(jù)《國務(wù)
院資產(chǎn)評估管理辦法》以及國有資產(chǎn)管理局制定的《國有資產(chǎn)評估管
理辦法施行細(xì)則》的規(guī)定：“經(jīng)國有資產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的資產(chǎn)評
估報(bào)告結(jié)果，除國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)事人另有
協(xié)議規(guī)定之外，自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。在有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量
發(fā)生變化時(shí)，根據(jù)不同情況可由原評估機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)占有單位，按原評
估辦法作相應(yīng)調(diào)整�！痹诒景讣�中顯然沒有作相應(yīng)的調(diào)整。
（三）對評估質(zhì)量的分析
1．對土地使用權(quán)評估的分析。原土地使用權(quán)差額較大，主要原
因是原評估機(jī)構(gòu)對土地使用權(quán)不是作為一項(xiàng)無形資產(chǎn)來評估的，而
是把它當(dāng)作一般類型的規(guī)定資產(chǎn)進(jìn)行年限折算，這顯然是評估方法
上的錯(cuò)誤。具體評估工作中要充分考慮土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)，并要
核實(shí)企業(yè)土地使用權(quán)的取得方式。按有效法定手續(xù)，分清取得土地
使用權(quán)的方式，如果是劃撥、購買等方式取得土地使用權(quán)，評估機(jī)構(gòu)
在評估時(shí)按正常的權(quán)益價(jià)值評估；如果是租賃方式取得土地使用權(quán)，
則不能簡單地按權(quán)益價(jià)值或租賃價(jià)值評估。本案中土地使用權(quán)為融
資租賃方式取得。
2．企業(yè)債務(wù)狀況分析。由重新評估結(jié)果與原結(jié)果的比較表中
可以看出，流動(dòng)負(fù)債盤點(diǎn)相差較大，主要原因是原評估機(jī)構(gòu)在核實(shí)、
界定“應(yīng)付賬款”時(shí)，沒有清理所有的債務(wù)賬戶，對應(yīng)付賬款的經(jīng)營行
為未進(jìn)行全面的清理，使得大量的應(yīng)付款沒有如實(shí)反映。例如，A企
業(yè)在租賃承包經(jīng)營一家工廠時(shí)，由于經(jīng)營管理不善和外匯影響，應(yīng)向
被承租房償付經(jīng)營虧損460．25萬元人民幣和租金124．26萬元人民
幣，合計(jì)應(yīng)付584．51萬元人民幣，以上情況在財(cái)務(wù)賬戶中沒有反應(yīng)
此筆業(yè)務(wù)，造成評估機(jī)構(gòu)無法客觀地評價(jià)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)，以致新企
業(yè)接受的是債權(quán)、債務(wù)沒有全部清理的虛假的權(quán)益。這種事件警示，
評估機(jī)構(gòu)在評估企業(yè)的負(fù)債類資產(chǎn)時(shí)，不但要核對賬務(wù)賬目，而且要
了解企業(yè)的各種經(jīng)營行為是否存在影響負(fù)債的因素，而這些因素在
財(cái)務(wù)賬面上沒有如實(shí)加以反映的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步核實(shí)。同時(shí)要對企業(yè)
潛在的債務(wù)、虧損等情況在報(bào)告中予以說明，提示資產(chǎn)評估委托方，
全面、客觀了解企業(yè)資產(chǎn)狀況。當(dāng)然，原評估機(jī)構(gòu)在評估過程中還有
其他一些不規(guī)范或者錯(cuò)誤的地方，在此不—一分析。