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徐州市泉山區(qū)人民法院
民事判決書(shū)


（2013）泉民初字第0919號(hào)


原告徐州某物業(yè)管理有限公司

被告徐州市泉山區(qū)某某中心幼兒園，住所地：徐州市泉山區(qū)某某小區(qū)內(nèi)。

原告徐州某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱某物業(yè)公司）訴被告徐州市泉山區(qū)某某中心幼兒園（以下簡(jiǎn)稱某某幼兒園）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2013年3月5日立案后，依法由審判員關(guān)林獨(dú)任審理，于2013年5月28日、5月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。后依法組成合議庭，于2013年6月5日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某物業(yè)公司訴稱，原告根據(jù)與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處簽訂的關(guān)于某某小區(qū)的物業(yè)管理委托協(xié)議，自2009年7月15日為被告提供協(xié)議中約定的服務(wù)和管理責(zé)任。被告僅在原告第一次向其收費(fèi)時(shí)支付了200元垃圾處理費(fèi)，后再也不履行支付服務(wù)和管理費(fèi)用的義務(wù)，原告多次登門(mén)催交、發(fā)函催交，被告均未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告故訴至法院，請(qǐng)求法院依法判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)12384元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滯納金6738元、垃圾處理費(fèi)8190元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滯納金4678元，合計(jì)31990元。

被告某某幼兒園辯稱，被告使用的房屋是租賃金山街道辦事處的，被告已向金山街道辦事處交納相應(yīng)的管理費(fèi)。被告從未與原告簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，原告也沒(méi)有為被告進(jìn)行過(guò)物業(yè)服務(wù)。綜上，被告不應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)于垃圾處理費(fèi)，原告也無(wú)權(quán)向被告收取。

經(jīng)審理查明，2009年7月15日原告某物業(yè)公司（乙方）與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處（甲方）簽訂了關(guān)于某某小區(qū)的物業(yè)管理委托協(xié)議，協(xié)議約定：“甲方將某某小區(qū)委托乙實(shí)行物業(yè)管理，委托內(nèi)容包括環(huán)境衛(wèi)生保潔（不含化糞池的清理和主管道的維修更換）、公共秩序維護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理（不含房屋和公共設(shè)備的維修和更換）、綠化管理（不含綠化喬木的更換和移植補(bǔ)栽）等，委托管理期限自2009年7月15日起至2012年7月15日止，業(yè)主和物業(yè)使用人交納的物業(yè)管理費(fèi)由乙方收取，收取標(biāo)準(zhǔn)住宅用房每月0.2元/平方米，甲方委托乙方代收城市居民垃圾處理費(fèi)（票據(jù)由甲方提供），甲方撥付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)第一年應(yīng)為20萬(wàn)元/年、第二年應(yīng)為18萬(wàn)元/年、第三年應(yīng)為14萬(wàn)元/年。”協(xié)議簽訂后原告某物業(yè)公司即對(duì)某某小區(qū)進(jìn)行了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，直至2013年4月30日。

另查明，被告某某幼兒園使用的房屋系其法定代表人趙某某（乙方）于2003年9月1日向徐州泉山物業(yè)管理有限公司租賃的，房屋租賃合同約定：租期十年，自2003年10月1日至2013年9月30日，乙方在租賃期間所發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括水、電費(fèi)用）由乙方自己承擔(dān)。2011年3月7日被告某某幼兒園（乙方）就其使用的房屋又與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處（甲方）簽訂了房屋租賃合同，合同約定：甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共約1200平方米，租期三年，自2010年9月30日至2013年9月30日，第一年租金40000元、第二年租金50000元、第三年租金60000元，乙方在承租期間所發(fā)生的費(fèi)用（包括水、電等費(fèi)用）由乙方承擔(dān)。

2010年6月被告某某幼兒園向原告某物業(yè)公司交納了垃圾處理費(fèi)200元。

2012年11月8日原告某物業(yè)公司通過(guò)徐州郵政局特快專遞向被告某某幼兒園郵寄了欠付費(fèi)用的書(shū)面催交函，催交2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)10748元、垃圾處理費(fèi)7470元及滯納金，被告某某幼兒園于2012年11月9日收到該催交函。

2012年12月原告某物業(yè)公司以訴稱理由訴至本院，被告某某幼兒園則以辯稱理由答辯。

以上事實(shí)有原被告陳述、原告某物業(yè)公司與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議、被告某某幼兒園的法定代表人趙某某與徐州泉山物業(yè)管理有限公司簽訂的房屋租賃合同、被告某某幼兒園與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處簽訂的房屋租賃合同、欠付費(fèi)用催交函、郵件查單、付款證明等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中原告某物業(yè)公司對(duì)徐州市泉山區(qū)某某小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)是基于其與徐州市泉山區(qū)人民政府金山街道辦事處簽訂的物業(yè)管理委托協(xié)議，該協(xié)議對(duì)被告某某幼兒園不具有約束力。原告某物業(yè)公司對(duì)某某小區(qū)進(jìn)行了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五條的規(guī)定，被告某某幼兒園應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)糾紛中，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。本案中原告某物業(yè)公司向被告某某幼兒園催交了2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故對(duì)原告某物業(yè)公司主張的該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院予以支持，該期間之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告沒(méi)有書(shū)面催交，本院不予支持。根據(jù)原告某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容、質(zhì)量，被告某某幼兒園使用房屋的用途，本院酌定被告某某幼兒園應(yīng)按照0.1元/平方米•月的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此被告某某幼兒園應(yīng)向原告某物業(yè)公司交納2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4980元（1200平方米×0.1元/平方米•月×41.5月）。原被告未就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時(shí)間進(jìn)行過(guò)約定，因此對(duì)于原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的滯納金，本院不予支持。原告某物業(yè)公司主張的垃圾處理費(fèi)系行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)征收，因?qū)υ�告主張的垃圾處理費(fèi)及滯納金，本院不予支持。

綜上，依照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告徐州市泉山區(qū)某某中心幼兒園于本判決生效后十日內(nèi)給付原告徐州某物業(yè)管理有限公司2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4980元。

二、駁回原告徐州某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)600元，由原告徐州某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)550元，被告徐州市泉山區(qū)某某中心幼兒園負(fù)擔(dān)50元（原告已預(yù)交，被告隨案款一并給付原告）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級(jí)人民法院。



審 判 長(zhǎng) 關(guān) 林

代理審判員 丁 賀

人民陪審員 李運(yùn)華




二Ｏ一三年六月六日


書(shū) 記 員 劉 玲