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福建省廈門市同安區(qū)人民法院



民事判決書



（2011）同民初字第427號

原告廈門樂家園投資管理有限公司，

法定代表人李鐵城。

委托代理人李程福，福建金海灣律師事務(wù)所律師。

被告王玉寶，男，1972年1月25日出生。

委托代理人卜祥偉，福建興世通律師事務(wù)所律師。

原告廈門樂家園投資管理有限公司（以下簡稱樂家園公司）與被告王玉寶房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員王月萍適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告樂家園公司之委托代理人李程福、被告王玉寶之委托代理人卜祥偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告樂家園公司訴稱，2009年10月28日，樂家園公司與王玉寶于廈門市同安區(qū)同集北路簽訂一份《租賃合同》。約定，樂家園公司將位于廈門市同安區(qū)同集北路718號之“天豐名家居”內(nèi)編號為B2館一層126-128號商鋪房屋出租給王玉寶經(jīng)營使用，計租面積為465平方米，租賃期限自2009年10月28日起至2010年10月27日止，免租期為6個月，租金單價為人民幣（幣種，下同）20元/㎡²即月租金為9300元，租金每二個月支付一次，于租金到期當(dāng)月20日前繳清下兩個月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日應(yīng)支付拖欠租金金額日3‰的滯納金，若逾期十日仍未交清的，則視為承租人違約，還應(yīng)付給出租人二個月租金的違約金。該合同還約定，被告做為承租人應(yīng)于每月十日前支付租賃場所所有水電費，按計租面積465㎡,²每6元/㎡，每月2790元支付店鋪管理費（該費包括綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理費、衛(wèi)生清潔費、垃圾處理費、治安管理費、公共區(qū)域水電費等）給樂家園公司等。該合同簽訂后，樂家園公司依約將上述商鋪房屋交付王玉寶使用,王玉寶也依約在合同簽訂的第二天支付了兩個月租金。然而，王玉寶對應(yīng)于2010年6月20日前支付的2010年6月28日至2010年8月27日期間二個月租金18600元及應(yīng)于2010年8月20日前支付的2010年8月28日至2010年10月27期間兩個月租金18600元不予支付。而租賃期限到后，王玉寶又仍繼續(xù)占有使用上述商鋪房屋到至今，使用費分文未付。此外，王玉寶拖欠2010年12月19日始至今的店鋪管理費不付�，F(xiàn)請求：1、判令被告償付拖欠的2010年6月28日至2010年10月27日期間租金37200元并償付拖欠該款日3‰的滯納金（其中18600元從2010年6月21日始，另18600元從2010年8月21日始計至支付拖欠租金日止）；2、判令被告償付違約金18600元；3、判令被告償付占用廈門市同安區(qū)同集北路718號之“天豐名家居”內(nèi)編號為B2館一層126-128號商鋪房屋的使用費（使用費參照原租賃合同約定的租金標準計算，從2010年10月28日始計至實際交還上述商鋪房屋日止，暫計至2011年1月27日為27900元）；4、判令被告償付2010年12月19日至2011年1月18日期間的店鋪管理費2790元；5、本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告王玉寶辨稱，樂家園公司所提出的各項主張的租賃合同并沒有實際履行。2009年12月11日簽訂的合同應(yīng)作為本案判斷的依據(jù)。原、被告在2009年12月11日簽訂的合同是雙方意思表示，且有工商備案，實際履行的也是2009年12月11日簽訂的合同。在該合同中，樂家園公司同意給予王玉寶一年免租期。原、被告租期屆滿后，被告提出不在續(xù)簽合同的請求，卻遭到了原告的阻撓。原告已提起訴訟要求確認原、被告租賃關(guān)系解除。原告應(yīng)自行承擔(dān)場地占用等費用。

經(jīng)審理查明，2009年10月28日，樂家園公司與王玉寶簽訂一份《租賃合同》，約定，樂家園公司將位于廈門市同安區(qū)同集北路718號之“天豐名家居”內(nèi)編號為B2館一層126-128號商鋪房屋出租給王玉寶經(jīng)營使用，計租面積為465平方米，租賃期限自2009年10月28日起至2010年10月27日止，免租期為六個月，租金單價為20元/㎡即月租金為9300元，租金每兩個月支付一次，于租金到期當(dāng)月20日前繳清下兩個月的租金，逾期支付租金的，樂家園公司將按所拖欠金額的的3‰，每天向王玉寶收取滯納金；若超過10日仍未交清的，則視為承租人違約。該合同還約定，承租人應(yīng)于每月十日前支付租賃場所所有水電費，按計租面積465㎡,每6元/㎡既每月2790元支付店鋪管理費（該費包括綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理費、衛(wèi)生清潔費、垃圾處理費、治安管理費、公共區(qū)域水電費等）給樂家園公司，如未如期繳清以上費用，則按所拖欠金額的3‰每天收取滯納金。雙方還約定，在簽訂正式合同時，承租方繳納所承租店鋪合同押金，合同押金為1個月租金及管理費的總和計12090元；為保護消費者合法權(quán)益，在租賃期間，承租方繳納經(jīng)濟責(zé)任保證金計9300元，合同有效期內(nèi)及合同期滿后壹年內(nèi)，如所銷售商品因質(zhì)量問題與消費者發(fā)生糾紛而對該糾紛又未能妥善處理的，則出租方有權(quán)從所繳納的經(jīng)濟責(zé)任保證金中扣除相關(guān)費用，作為維修及賠償費用，合同終止壹年后，如所銷售商品未出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題能妥善解決，并無其他經(jīng)濟責(zé)任，則出租方將經(jīng)濟責(zé)任保證金無息退還。合同同時約定若出租人違約，則賠償承租人二個月租金的違約金并免息退還合同未履行期間的預(yù)交租金，若承租人違約，出租人有權(quán)解除合同及對場地另行安排，承租人應(yīng)支付二個月租金的違約金。出租人可暫扣承租人商品，如承租人未能在三天內(nèi)交清違約金，則出租人有權(quán)對暫扣商品進行處理等。該合同簽訂后，樂家園公司依約將上述商鋪房屋交付王玉寶使用,王玉寶也依約在合同簽訂時支付了合同押金9300元、預(yù)付兩個月租金18600元，共計27900元。此后，王玉寶尚欠2010年6月28日至2010年8月27日期間兩個月租金18600元及2010年8月28日至2010年10月27期間兩個月租金18600元，共計租金37200元未能交納。租賃期限屆滿后，王玉寶仍繼續(xù)占有使用上述商鋪房屋，未付使用費。此外，王玉寶仍拖欠從2010年12月19日始至今的店鋪管理費。

另查明，廈門樂家園物業(yè)管理有限公司于2009年9月25日變更登記為廈門樂家園投資管理有限公司。樂家園公司出租給被告的商鋪房屋系樂家園公司于2008年7月14日向明發(fā)集團有限公司租賃，明發(fā)集團有限公司允許樂家園公司轉(zhuǎn)租。

審理中，被告承認原、被告存在租賃關(guān)系，但是雙方是依據(jù)2009年12月11日的合同，該合同經(jīng)工商局備案，按合同約定樂家園公司給予被告一年免租期，被告實際支付了管理費，被告現(xiàn)在按合同約定履行期滿，要求離場，樂家園公司多次阻擋被告，被告不存在拖欠租金等違約行為，被告離場合乎法律規(guī)定。

上述事實，有原告提交的《租賃合同》1份、《廠房租賃合同》1份、法定代表人身份證明1份、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照1份，被告提交的《租賃合同》復(fù)印件1份、《民事起訴狀》復(fù)印件1份、營業(yè)場所使用證明1份、營業(yè)場所承諾書1份、 “名家居家居廣場開業(yè)報道” 等證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述筆錄在案為據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院審核，可以采信。

本院認為，2009年10月28日，被告王玉寶與原告樂家園公司簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。王玉寶未按合同約定支付樂家園公司租金和店鋪管理費，系屬違約，依法應(yīng)負違約責(zé)任，故樂家園公司請求被告支付租金和店鋪管理費的訴訟請求，予以支持。至于違約部分，因原、被告訂立的合同既約定雙方違約時各自違約金的承擔(dān)，又約定了承租人即王玉寶逾期支付租金、電費、物業(yè)管理費等費用所需支付的滯納金，該滯納金系對承租人違約時損失賠償額的約定，在租賃合同未約定違約金和損失賠償額即滯納金排斥適用時，本院依法釋明并由樂家園公司選擇適用了滯納金作為違約責(zé)任的承擔(dān)方式。故對樂家園公司請求被告支付違約金18600元的訴訟請求，不予支持，可按雙方約定的每日3‰滯納金計付違約金。王玉寶認為雙方的租賃關(guān)系是依據(jù)2009年12月11日的《租賃合同》的抗辯理由，因王玉寶未能提供該《租賃合同》的原件加以核對，且該《租賃合同》中所記載的有關(guān)承租面積、租金、電費、押金等內(nèi)容與2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》存在較大出入，合同簽訂后，王玉寶按照2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》所載內(nèi)容有關(guān)承租面積、租金、電費、押金等的各項計算標準計算所得的數(shù)額支付了租賃合同押金9300、預(yù)付兩個月租金186000元等計27900元，印證其是按照2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》履行合同義務(wù)，故王玉寶的抗辯意見缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予采納。租賃期限屆滿后，王玉寶繼續(xù)使用租賃房屋場地，樂家園公司在合同屆滿后未提出異議，原租賃合同關(guān)系繼續(xù)有效，租金等計算標準仍然不變，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ�，樂家園公司可在給予王玉寶合理期限后隨時通知王玉寶解除雙方間的租賃合同，王玉寶應(yīng)按照租賃合同約定支付樂家園公司繼續(xù)使用租賃房屋場地的租金，亦即樂家園公司關(guān)于主張王玉寶支付合同屆滿后繼續(xù)使用該訟爭房屋場地的使用費即按原租金計算標準從2010年10月28日起計至實際交還訟爭房屋之日止的訴訟請求，本院予以支持，但，王玉寶支付的押金9300元，可在尚欠的租金中予以抵扣。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、第二百三十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告廈門樂家園投資管理有限公司與被告王玉寶于2009年10月28日簽訂的《租賃合同》予以解除；

二、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司2010年6月28日至2010年10月27日期間租金27900元及違約金【違約金以每日3‰計付，其中9300元（已扣除押金9300元）從2010年6月21日算起，18600元從2010年8月21日算起，均計至被告實際償還之日止】；

三、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司2010年12月19日至2011年1月18日期間的店鋪管理費2790元；

四、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司占用廈門市同安同集北路718號之“天豐名家居”內(nèi)編號為B2館一層126-128號商鋪使用費（即租賃合同約定的租金標準計算，從2010年10月28日起計至實際交還上述商鋪房屋之日止）；

五、駁回原告廈門樂家園投資管理有限公司的其他訴訟請求；

本案案件受理費人民幣2432元，減半收取人民幣1216元，由原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司負擔(dān)132.5元，被告王玉寶負擔(dān)1083.5元，款均于本判決生效之日起三日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。





審 判 員 王月萍









二0一一年六月二日





書 記 員 林康平