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福建省廈門市同安區(qū)人民法院



民事判決書



（2011）同民初字第265號



原告曾美愛，女， 1970年3月8日出生。

原告陳銘，男， 1994年3月12日出生。

上列原告共同委托代理人梁旭銘、陳長城，福建廈門遠(yuǎn)大聯(lián)盟律師事務(wù)所律師。

被告廈門萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)。

法定代表人陳萬成。

委托代理人莊宗偉，鄭芙蓉，北京市大成律師事務(wù)所律師。

原告曾美愛、陳銘與被告廈門萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬成公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員王月萍獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。曾美愛、陳銘之委托代理人梁旭銘、萬成公司之委托代理人莊宗偉，鄭芙蓉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原、被告雙方于2007年4月15日簽訂一份《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園”一期1#樓3梯2層05單元的商品房，合同約定：該房屋總價款為人民幣（下同）325653.5 元，被告應(yīng)于2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備驗(yàn)收合格條件，并符合合同約定條件的商品房交付給原告使用，否則若逾期超過120天的，則自約定的交房之日第二天起至實(shí)際交付之日止，被告就應(yīng)按日向原告支付已交付房價款萬分之四的違約金。合同簽訂后，原告付清了全部購房款。2008年12月23日，被告通知原告于2008年12月31日辦理房產(chǎn)交付手續(xù)。然而，原告如期到現(xiàn)場后，發(fā)現(xiàn)該房屋水、電、煤氣均未開通，周邊道路及設(shè)施未依約配套，且被告未能出具“兩書”和《竣工驗(yàn)收備案表》，故原告拒絕接受房屋。后被告未再通知原告交房，被告的行為已構(gòu)成違約。為此，訴求：一、判令被告以原告已付房價款325653.5元為基數(shù)，按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)至實(shí)際交房日止的損失，暫計至原告起訴之日，損失賠償額計35182元；二、本案的訴訟費(fèi)全部由被告承擔(dān)。

被告萬成公司辯稱，一、被告通知原告交房時，訟爭房產(chǎn)符合合同約定的交房條件�！渡唐贩抠I賣合同》第十四條約定，出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件： 1、水電在房屋交付時投入正常使用；2、電話管線、寬帶網(wǎng)線預(yù)留在房屋交付時完成；有線電視管線預(yù)留在房屋交付時完成。被告通知原告交房時，上述基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑均已完成，訟爭房屋《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》也已取得。原告在起訴狀中稱2008年12月31日到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)房屋水、電、煤氣均未開通，周邊道路及設(shè)施未依約配套，且未能出具《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》與事實(shí)不符。二、原告收到被告通知交房后，未來辦理交付房屋手續(xù)，也未提出任何拒絕交房的正當(dāng)理由。依合同約定，逾期超過六個月應(yīng)視為放棄收樓，由此產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。2008年12月23日，被告通知原告辦理交房手續(xù)，但原告置之不理，既不來辦理交付房屋手續(xù)，也未提出任何拒絕交房的正當(dāng)理由和異議。原告拒絕交房逾期已超過兩年，原告的行為顯然應(yīng)視為放棄收樓，由此產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。三、被告依合同約定于2010年2月2日通知原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記事宜，原告于2010年2月27日補(bǔ)交面積差價，并辦理了土地房屋權(quán)證。因此，被告認(rèn)為，訟爭房產(chǎn)早于2008年12月已具備合同約定的交房條件，被告依約通知原告辦理交房手續(xù)，單原告無正當(dāng)理由不來辦理，責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān)；送爭房產(chǎn)土地房屋權(quán)證已辦妥并由原告收執(zhí)，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至原告名下，原告卻仍然認(rèn)為房屋未交付與事實(shí)不符。被告無需承擔(dān)任何賠償原告損失的責(zé)任。

經(jīng)審理查明， 2007年4月15日，原告曾美愛、陳銘與被告萬成公司簽訂一份編號為01132488號《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》。該合同約定：曾美愛、陳銘購買萬成公司開發(fā)的位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園一期1#樓3梯2層05單元”，建筑面積均為97.21平方米，套內(nèi)建筑面積86.16平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積11.05平方米；房屋價款按建筑面積計算，單價每平方米3350元，該商品房總價為325653.5元。其中合同第七條約定：逾期付款的違約責(zé)任條款約定：（1）逾期在60日之內(nèi)，自合同規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，曾美愛、陳銘按日向萬成房地產(chǎn)公司支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過120日后，萬成公司有權(quán)解除合同。萬成公司解除合同的，曾美愛、陳銘按累計應(yīng)付款的10%向萬成公司支付違約金。曾美愛、陳銘愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)萬成公司同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，曾美愛、陳銘按日向萬成公司支付逾期應(yīng)付款萬分之四的違約金。第八條約定：萬成公司應(yīng)當(dāng)在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付曾美愛、陳銘使用。第九條約定：萬成公司逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，萬成房地產(chǎn)公司按日向曾美愛、陳銘支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;（2）逾期超過120日后，曾美愛、陳銘有權(quán)解除合同。曾美愛、陳銘解除合同的，萬成公司應(yīng)當(dāng)自曾美愛、陳銘解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按曾美愛、陳銘累計已付款的10%向曾美愛、陳銘支付違約金。曾美愛、陳銘要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，萬成公司按日向曾美愛、陳銘支付已交付房價款萬分之四的違約金。合同第十一條約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，萬成公司應(yīng)當(dāng)書面通知曾美愛、陳銘辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，萬成公司應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，萬成房地產(chǎn)公司還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。萬成房地產(chǎn)公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全，曾美愛、陳銘有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由萬成公司承擔(dān)。合同第十四條約定，萬成公司承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1、 水電在房屋交付時投入正常使用；2、電話管線、寬帶網(wǎng)線路預(yù)留在房屋交付時完成；3、有線電視管線預(yù)留在房屋交付時完成；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、屬萬成房地產(chǎn)公司原因，則曾美愛、陳銘有權(quán)拒絕交房；2、不屬于萬成房地產(chǎn)公司原因，則萬成公司有義務(wù)向曾美愛、陳銘告知未能達(dá)到使用條件的原因，并盡力配合解決�！逗贤�補(bǔ)充協(xié)議》第五條約定：買賣合同第十一條第二款“由于買受人原因，未能按期交付”是指曾美愛、陳銘在接到交房通知后，沒有正當(dāng)理由拒絕在應(yīng)當(dāng)前往辦理交房手續(xù)的時間、地點(diǎn)與萬成公司辦理房屋交接手續(xù)。……購房合同第八條第1款規(guī)定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，指的是通過建設(shè)、施工、設(shè)計以及監(jiān)理四個單位進(jìn)行的驗(yàn)收，取得由建設(shè)、施工、設(shè)計、以及監(jiān)理四個單位加蓋公章確認(rèn)的驗(yàn)收資料。本合同第十一條中規(guī)定交房時需提供的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》中，不包含房屋綜合備案證明書，該備案證明書在辦理產(chǎn)權(quán)前由萬成房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)出具。《合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定：業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)物業(yè)管理單位暫由萬成房地產(chǎn)公司指定。《補(bǔ)充協(xié)議》第七條約定：為“延續(xù)生命，增加樓宇價值”，保障業(yè)主有一個安全舒適的生活環(huán)境，買受人在前往辦理交房手續(xù)的時間內(nèi)與小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂服務(wù)合同，繳納物業(yè)管理費(fèi)及公共維修金；買受人沒有及時與小區(qū)物業(yè)管理簽訂服務(wù)合同并不免除買受人應(yīng)當(dāng)繳交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。之后，曾美愛、陳銘向萬成公司支付了全部房款。萬成房地產(chǎn)公司于2008年12月23日向曾美愛、陳銘發(fā)出《彩虹灣佳園交房通知書》。曾美愛、陳銘于2008年12月31日按通知前去接收所購的商品房，因訟爭房屋未具備交房條件而未予接收。2011年3月21日，萬成公司通過特快專遞通知曾美愛、陳銘辦理交房手續(xù)，曾美愛、陳銘也收到了該交房通知書。

另查明，“彩虹灣佳園”一期1#樓，于2008年12月29日，通過建設(shè)、施工、設(shè)計以及監(jiān)理四個單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收，取得由建設(shè)、施工、設(shè)計以及監(jiān)理四個單位加蓋公章確認(rèn)的竣工驗(yàn)收資料；于2009年3月12日經(jīng)過廈門市同安區(qū)公安消防大隊(duì)消防驗(yàn)收基本合格。2010年4月14日，原告辦理了土地房屋權(quán)證。

根據(jù)萬成房地產(chǎn)公司的申請，本院依法委托廈門深茂房地產(chǎn)評估有限公司對位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園”一期1#樓住宅房部分2009年度、2010年度1—7月的租賃價格進(jìn)行評估。廈門深茂房地產(chǎn)評估有限公司作出廈深茂房估字（2010）第134號房地產(chǎn)估價報告，確定估價結(jié)果：估價對象第2、3、4、5層2009.1.1—12.31租賃價格為每月每平方米6.5元；2010.1.1—2010.7.1租賃價格為每月每平方米7.15元。

上述事實(shí)，有曾美愛、陳銘提交的《商品房買賣合同》、合同補(bǔ)充協(xié)議、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一票據(jù)、萬成房地產(chǎn)公司提供的《廈門市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》、《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、國內(nèi)特快轉(zhuǎn)遞郵件詳情單、收條、委托書、收據(jù)、土地房屋權(quán)證、契稅完稅證明、廈門深茂房地產(chǎn)評估有限公司的廈深茂估字（2010）第134號房地產(chǎn)估價報告、EMS特快專遞詳情單 等證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述筆錄為憑。

本院認(rèn)為，一、雙方合同約定的交房條件是否有效？曾美愛、陳銘與萬成公司簽訂的《商品房買賣合同》約定：訟爭房通過建設(shè)、施工、設(shè)計及監(jiān)理四個單位進(jìn)行驗(yàn)收，取得上述四個單位確認(rèn)的驗(yàn)收資料即可交付使用，未將消防驗(yàn)收合格作為可以交付使用的條件，該約定違反了修訂前的《中華人民共和國消防法》第十條第三款的強(qiáng)制性規(guī)定，訟爭商品房通過驗(yàn)收合格是開發(fā)商的法定義務(wù)，故應(yīng)認(rèn)定雙方合同約定的交房條件無效。修訂后的《中華人民共和國消防法》第十三條規(guī)定，系對工程竣工進(jìn)行消防驗(yàn)收應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收或備案作出規(guī)定，也明確規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用�！比f成公司開發(fā)銷售彩虹灣佳園一期商品房于2009年3月12日經(jīng)廈門市同安區(qū)公安消防大隊(duì)驗(yàn)收合格，并非無需進(jìn)行消防驗(yàn)收，也不是屬進(jìn)行消防驗(yàn)收備案的工程。故萬成公司主張雙方約定的交房條款有效的理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。二、交房時間是否順延及順延的合理期間。由于原被告雙方約定的四方驗(yàn)收到經(jīng)過消防部門的驗(yàn)收需要一定的時間，交房期限可在原約定交房時間的基礎(chǔ)上的合理期限內(nèi)適當(dāng)延期。參考雙方約定的交房時間，結(jié)合本案實(shí)際情況，合理延期時間為30日。三、萬成公司承擔(dān)的賠償責(zé)任問題。萬成公司未于2009年2月1日前依法將訟爭房屋交付曾美愛、陳銘，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的賠償責(zé)任。商品房經(jīng)消防驗(yàn)收后開發(fā)商有通知業(yè)主交房的義務(wù)，訟爭房于2009年3月12日經(jīng)消防驗(yàn)收合格，雖具備了交房條件，但萬成公司未履行通知交房和履行交房的義務(wù)，因此，其應(yīng)承擔(dān)延遲交房的賠償責(zé)任。四、逾期交房的賠償標(biāo)準(zhǔn)及期間。參照雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮萬成公司提出的違約金過高之主張、曾美愛、陳銘已支付了全部房款、房屋租金等各種因素，酌情確定萬成公司逾期交房的賠償金，按曾美愛、陳銘已付房價款的銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計付。至于萬成公司認(rèn)為按照租金標(biāo)準(zhǔn)確定逾期交房損失之主張，由于評估機(jī)構(gòu)在訟爭房產(chǎn)周邊無類似樓盤房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為參照作出的評估結(jié)果，僅可作為本案參考，萬成公司該主張本院不予采納。萬成承擔(dān)逾期交房賠償責(zé)任的期間。2011年3月21日，萬成公司通知曾美愛、陳銘辦理訟爭房交接手續(xù)，之后，因物業(yè)管理費(fèi)及公共維修金繳納問題與物業(yè)公司意見不一而未能辦理房屋交接手續(xù)。由于曾美愛、陳銘與萬成公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第七條約定：“買受人必須在前往辦理交房手續(xù)的時間內(nèi)與小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂服務(wù)合同，繳納物業(yè)管理費(fèi)及公共維修金�！卑创思s定，曾美愛、陳銘有交納物業(yè)管理費(fèi)和公共維修金的義務(wù)，因萬成公司在具備交房條件的情況已通知曾美愛、陳銘交房，由于曾美愛、陳銘與物業(yè)公司的溝通存在問題而導(dǎo)致無法辦理交房手續(xù)，因此，賠償金的計算期間可計算至萬成公司通知交房時間（即2011年3月21日）為宜，即自2009年2月1日計至2011年3月21日。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十六條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告廈門萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告曾美愛、陳銘損失（自2009年2月1日起計至2011年3月21日，每日以房價325653.5元為基準(zhǔn)，按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計算）；

二、駁回原告曾美愛、陳銘的其他訴訟請求。

如果未按指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)2100元，適用簡易程序減半收取1050元，由原告曾美愛、陳銘負(fù)擔(dān)人民幣630 元，由被告廈門萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān) 420 元；款均于本判決書生效之日起三日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審 判 員 王 月 萍



二O一一年六月二十日





書 記 員 林 康 平