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梁平縣人民法院

民事判決書(shū)

（2011）梁法民初字第00288號(hào)

原告重慶市XX文具有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)XX文具公司）。

法定代表人張XX，系該公司經(jīng)理。

被告劉XX，女，生于1963年12月24日，漢族，重慶市梁平縣人，農(nóng)民。

本院于2010年1月18日受理原告XX文具公司與被告劉XX一般買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，依法由審判員劉大華適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人張XX、被告劉XX到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)：原、被告雙方就原告XX文具公司座落在梁平縣梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村一組的房屋（房權(quán)證308字第117151號(hào)，土地使用證梁國(guó)用2003字第1327號(hào)）中的部分房屋面積64.31㎡，于2009年2月25雙方簽訂簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》期間，被告明知該房屋已被依法設(shè)置了抵押、查封，至今仍在抵押、查封存續(xù)中，而被告至今未按約定支付全部房款給原告并違約。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定查封、抵押中不得買(mǎi)賣(mài)，原、被告雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》依法應(yīng)當(dāng)為無(wú)效協(xié)議。請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，要求被告將房屋恢復(fù)原狀，歸還給原告XX文具公司，并支付使用期間的租金。

被告方辯稱(chēng)，原、被告買(mǎi)賣(mài)的房屋已實(shí)際交付，被告劉XX系善意第三人，且現(xiàn)法院查封期已過(guò)，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》依法應(yīng)為有效合同。原告XX文具公司應(yīng)按《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》應(yīng)盡快給被告辦理產(chǎn)權(quán)證。請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并由原告XX文具公司為被告劉XX辦理產(chǎn)權(quán)證。

經(jīng)審理查明：原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村（現(xiàn)為梁平縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）有混合結(jié)構(gòu)辦公、住宅綜合樓一幢，建筑面積1429.24㎡；混合結(jié)構(gòu)商用辦公綜合樓一幢，建筑面積336.11㎡；磚木結(jié)構(gòu)工業(yè)用房一幢，建筑面積326.57㎡；該處房屋共計(jì)2091.92㎡。2006年8月17日，原告XX文具公司以其該處房產(chǎn)2091.92㎡作抵押在原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社借款77萬(wàn)元,期限為2007年8月28日歸還,并在梁平縣房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了抵押登記。2009年1月16日因重慶市開(kāi)洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司訴XX文具公司典當(dāng)糾紛一案，本院依據(jù)重慶市開(kāi)洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司的申請(qǐng)，對(duì)原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村的房屋2091.92㎡整體查封。2009年1月，原告XX文具公司張?zhí)�門(mén)市出售告示，表明急需償還銀行貸款，將梁平中學(xué)對(duì)面的門(mén)市、房屋出售，有意者前來(lái)洽談。2009年1月22日，原告XX文具公司與被告劉XX簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定原告XX文具公司為甲方，被告劉XX為乙方，甲方將其所有的位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村一組綜合樓右邊起第5、6間門(mén)市，面積64.31㎡，房?jī)r(jià)110000元（面積及總房款以實(shí)際測(cè)算為準(zhǔn)）；并約定簽訂本協(xié)議時(shí)乙方須預(yù)付總房款的20％給甲方，付款金額20000元，其余房款甲已雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清。甲方負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證，過(guò)戶費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方在六個(gè)月內(nèi)將產(chǎn)權(quán)證辦給乙方；簽訂本協(xié)議時(shí)乙方預(yù)付20％的房款，余下房款雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清，鑰匙和房屋一并交給乙方。同日，被告劉XX支付原告XX文具公司房款15000元，被告劉XX使用該房屋至今。

原告XX文具公司因未償還原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社的借款，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行起訴請(qǐng)求XX文具公司償還借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081號(hào)民事判決書(shū)，判決由XX文具公司償還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。XX文具公司與重慶市開(kāi)洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)糾紛一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69號(hào)民事判決書(shū)，判決由XX文具公司償還重慶市開(kāi)洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款551535.55元及逾期利息，XX文具公司不服提起上訴，2009年11月21日重慶市第二中級(jí)法院作出（2009）渝二中法民終字第1552號(hào)民事判決書(shū)，變更判決由XX文具公司償還重慶市開(kāi)洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的資金利息。之后，原告XX文具公司申訴，2010年5月18日重慶市高級(jí)人民法院（2010）渝高法民申字第609號(hào)民事裁定書(shū)駁回XX文具公司的再審申請(qǐng)，現(xiàn)兩案均在執(zhí)行過(guò)程中。被告劉XX于2010年4月21日將購(gòu)房款102902.8元交至本院執(zhí)行案款賬戶�，F(xiàn)原告XX文具公司訴訟來(lái)院，主張?jiān)�、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。

上述事實(shí)，有原、被告的陳述、售房廣告、《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》、房地產(chǎn)抵押清單、房產(chǎn)證、收據(jù)、現(xiàn)金繳款單等證據(jù)證明，本院（2010）梁法民初字第104號(hào)民事判決對(duì)原告XX文具公司房屋抵押、查封及欠款的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效�！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項(xiàng)規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。原告XX文具公司將已作為擔(dān)保抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出售，被告周延生作為受讓人并未取得抵押房屋的所有權(quán)，也沒(méi)有代替原告XX文具有限公司清償其全部債務(wù)使抵押權(quán)消滅；同時(shí)原告XX文具公司未經(jīng)法院許可，變賣(mài)已被法院查封的財(cái)產(chǎn)，并收取房款，屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的過(guò)錯(cuò)責(zé)任�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。故原、被告因房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。原、被告因合同無(wú)效造成的損失，本案不宜一并處理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、原告重慶市XX文具有限公司與被告劉XX于2009年2月25日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。

二、由原告重慶市XX文具有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還給被告劉XX購(gòu)房款20000元。

三、由被告劉XX在收到原告重慶市XX文具有限公司返還的購(gòu)房款后三個(gè)月內(nèi)返還給原告重慶市XX文具有限公司位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村綜合樓右邊起第5、6間門(mén)市（面積64.31㎡）。

四、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2500元，減半收取1250元，由原告重慶市XX文具有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于重慶市第二中級(jí)人民法院。





審 判 員　　　　劉 大 華　　　　





二○一一年四月十五日 　



書(shū) 記 員　　　　惠 蕾