（2011）梁法民初字第287號(hào)
——重慶市梁平縣人民法院(2011-4-15)
梁 平 縣 人 民 法 院
民 事 判 決 書
（2011）梁法民初字第287號(hào)
原告重慶市XX文具有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX文具公司）。組織結(jié)構(gòu)代碼：XXXXXX。
法定代表人張XX，系該公司經(jīng)理。
被告劉XX，男，生于1975年11月5日，漢族，重慶市梁平縣人，農(nóng)民。
被告毛XX（被告劉XX之妻），女，生于1975年12月15日，漢族，重慶市梁平縣人，農(nóng)民。
委托代理人劉XX，男，生于1964年7月25日，漢族，重慶市梁平縣人，漢族。
本院于2010年1月18日受理原告XX文具公司與被告劉XX、毛XX一般買賣合同糾紛一案，依法由審判員齊永忠適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人張XX、被告劉XX、毛XX（第二次開庭未到庭）及其委托代理人劉XX（第二次開庭未到庭）到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：原、被告雙方就原告XX文具公司座落在梁平縣梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村一組的房屋（房權(quán)證308字第117151號(hào)，土地使用證梁國(guó)用2003字第1327號(hào)）中的部分房屋面積106.53㎡，于2009年1月22日雙方簽訂簽定《房屋買協(xié)議》期間，被告明知該房屋已被依法設(shè)置了抵押、查封，至今仍在抵押、查封存續(xù)中，而被告至今未按約定支付全部房款給原告并違約。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定查封、抵押中不得買賣，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)當(dāng)為無效協(xié)議。請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其《房屋買賣協(xié)議》無效，要求被告將房屋恢復(fù)原狀，歸還給原告XX文具公司，并支付使用期間的租金。
被告方辯稱，原、被告買賣的房屋已實(shí)際交付，被告劉XX、毛XX系善意第三人，且現(xiàn)法院查封期已過，《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)為有效合同。原告XX文具公司應(yīng)按《屋買賣協(xié)議》應(yīng)盡快給被告辦理產(chǎn)權(quán)證。請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并由原告XX文具公司為被告劉XX、毛XX辦理產(chǎn)權(quán)證。
經(jīng)審理查明：原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村（現(xiàn)為梁平縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）有混合結(jié)構(gòu)辦公、住宅綜合樓一幢，建筑面積1429.24㎡；混合結(jié)構(gòu)商用辦公綜合樓一幢，建筑面積336.11㎡；磚木結(jié)構(gòu)工業(yè)用房一幢，建筑面積326.57㎡；該處房屋共計(jì)2091.92㎡。2006年8月17日，原告XX文具公司以其該處房產(chǎn)2091.92㎡作抵押在原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社借款77萬元,期限為2007年8月28日歸還,并在梁平縣房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了抵押登記。2009年1月16日因重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司訴XX文具公司典當(dāng)糾紛一案，本院依據(jù)重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司的申請(qǐng)，對(duì)原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村的房屋2091.92㎡整體查封。2009年1月，原告XX文具公司張?zhí)T市出售告示，表明急需償還銀行貸款，將梁平中學(xué)對(duì)面的門市、房屋出售，有意者前來洽談。2009年1月22日，原告XX文具公司與被告劉XX、毛XX簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定原告XX文具公司為甲方，被告劉XX、毛XX為乙方，甲方將其所有的位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村一組綜合樓三樓樓梯旁左邊房屋5間，面積106.53㎡，房?jī)r(jià)98598.64元（含裝修費(fèi)4000元，面積及總房款以實(shí)際測(cè)算為準(zhǔn)）；并約定簽訂本協(xié)議時(shí)乙方須預(yù)付總房款的20％給甲方，付款金額20000元，其余房款甲已雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清。甲方負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方付工本費(fèi)1000元，甲方在六個(gè)月內(nèi)將產(chǎn)權(quán)證辦給乙方；簽訂本協(xié)議時(shí)乙方預(yù)付20％的房款，余下房款雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清，鑰匙和房屋一并交給乙方。同日，被告劉XX、毛XX支付原告XX文具公司房款20000元。被告劉XX、毛XX使用該房屋至今。
原告XX文具公司因未償還原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社的借款，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行起訴請(qǐng)求XX文具公司償還借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081號(hào)民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。XX文具公司與重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)糾紛一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69號(hào)民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款551535.55元及逾期利息，XX文具公司不服提起上訴，2009年11月21日重慶市第二中級(jí)法院作出（2009）渝二中法民終字第1552號(hào)民事判決書，變更判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同類貸款利率計(jì)算的資金利息。之后，原告XX文具公司申訴，2010年5月18日重慶市高級(jí)人民法院（2010）渝高法民申字第609號(hào)民事裁定書駁回XX文具公司的再審申請(qǐng)，現(xiàn)兩案均在執(zhí)行過程中。被告劉XX、毛XX于2010年4月21日將購(gòu)房款79598.64元交至本院執(zhí)行案款賬戶�，F(xiàn)原告XX文具公司訴訟來院，主張?jiān)�、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。
上述事實(shí)，有原、被告的陳述、售房廣告、《房屋買賣協(xié)議》、房地產(chǎn)抵押清單、房產(chǎn)證、收據(jù)、現(xiàn)金繳款單等證據(jù)證明，本院（2010）梁法民初字第104號(hào)民事判決對(duì)原告XX文具公司房屋抵押、查封及欠款的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。
本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項(xiàng)規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。原告XX文具公司將已作為擔(dān)保抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出售，被告劉XX、毛XX作為受讓人并未取得抵押房屋的所有權(quán)，也沒有代替原告XX文具有限公司清償其全部債務(wù)使抵押權(quán)消滅；同時(shí)原告XX文具公司未經(jīng)法院許可，變賣已被法院查封的財(cái)產(chǎn)，并收取房款，屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，原告XX文具公司應(yīng)承擔(dān)本案的過錯(cuò)責(zé)任�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。故原、被告因房屋買賣協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。原、被告因合同無效造成的損失，本案不宜一并處理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條的規(guī)定，判決如下：
一、原告重慶市XX文具有限公司與被告劉XX、毛XX于2009年1月22日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。
二、由原告重慶市XX文具有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還給被告劉XX、毛XX購(gòu)房款20000元。
三、由被告劉XX、毛XX在收到原告重慶市XX文具有限公司返還的購(gòu)房款后三個(gè)月內(nèi)返還給原告重慶市XX文具有限公司位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村綜合樓三樓樓梯旁左邊房屋5間（面積106.53㎡）。
四、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2264.97元，減半收取1132.48元，由原告重慶市XX文具有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于重慶市第二中級(jí)人民法院。
審 判 員 齊 永 忠
二○一一年四月十五日
書 記 員 劉 媛
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