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江蘇省泰州市中級人民法院

民事判決書



(2011)泰中民終字第0568號



上訴人(原審被告)丁某。

被上訴人(原審原告)馮某。

上訴人丁某與被上訴人馮某房屋租賃合同糾紛一案，姜堰市人民法院于2011年3月11日作出（2010）泰姜顧民初字第0561號民事判決，上訴人丁某對該判決不服，向本院提起上訴。本院于2011年4月13日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審審理查明：2008年10月28日馮某與丁某簽訂《租房協(xié)議》一份，約定馮某將座落于姜堰鎮(zhèn)某村十二組的大約600平方米（建筑面積）的房屋租賃給丁某，租賃期限自2008年11月10日起至2018年11月9日止；年租金3萬元，房屋租賃期內(nèi)因國家相關(guān)政策調(diào)整，馮某可根據(jù)國家調(diào)整的政策與丁某協(xié)商調(diào)整房屋租金，否則馮某不得以任何借口提高房屋租賃價格，房屋租金應(yīng)在每年10月10日前交納；丁某拖欠房租，馮某有權(quán)解除合同等。后馮某依約向丁某提供了租賃房屋，丁某也履行了兩年的租金。另查明，租房協(xié)議約定的租賃房屋不包括門衛(wèi)房。租賃房屋的實際權(quán)利人是姜某，姜某在建設(shè)該房屋時未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2010年11月26日馮某向原審提起訴訟，以2010年10月10日丁某應(yīng)支付下年度的房租其一直拖欠、2010年11月4日再次書面通知丁某交房租至今未付等為由，請求法院判令：1、丁某遷出租賃房屋，2、丁某支付房屋使用費，按2500元/月的標(biāo)準(zhǔn)從2010年11月11日計算至丁某遷出租賃房屋之日。

丁某答辯稱：馮某無訴訟主體資格，馮某只是受人委托而與丁某簽訂房屋租賃合同，并非房屋權(quán)利人，馮某對本案所涉房屋不享有權(quán)利。丁某未按時交納房租事出有因：1、由于房主在接到丁某多次要求修繕房屋通知后，修繕不當(dāng)，至今房屋仍漏水，已經(jīng)給丁某造成經(jīng)濟損失；2、房主曾經(jīng)承諾在今年的房租中扣除門衛(wèi)人員的工資，但事后不認帳。丁某自2010年正月初八開始即發(fā)放門衛(wèi)工資800元/月，共計8000元，其中丁某承擔(dān)四分之一，另6000元應(yīng)從租金中扣除。請求駁回馮某的訴訟請求。由于馮某未辦理相關(guān)審批手續(xù)，過錯在馮某，應(yīng)由馮某賠償丁某的損失，有關(guān)損失丁某另行依法主張，不要求在本案中處理。

原審認為：馮某、丁某是租房合同載明的當(dāng)事人，雙方已實際履行了該合同，馮某已履行了最主要的合同義務(wù)即向丁某提供了租賃房屋，房屋的實際權(quán)利人對此亦予認可，而且本案不屬于“馮某因委托人的原因?qū)Χ∧巢宦男辛x務(wù)”的情形，所以馮某因合同糾紛向丁某主張權(quán)利，并無不當(dāng)。

由于租賃房屋的建設(shè)人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，馮某與丁某簽訂的租房協(xié)議應(yīng)為無效。馮某要求丁某遷出租賃房屋，并支付從2010年11月11日至遷出租賃房屋之日按原租金標(biāo)準(zhǔn)2500元/月計算的房屋使用費，符合法律規(guī)定，予以支持。丁某所稱門衛(wèi)人員的工資問題不屬于本案房屋租賃合同糾紛的范圍，當(dāng)事人可另行依法處理。丁某另行依法主張相關(guān)損失，不違反法律規(guī)定。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款的規(guī)定，判決：丁某于判決生效之日起10日內(nèi)遷出位于姜堰市姜堰鎮(zhèn)某村十二組的租賃房屋，并支付馮某從2010年11月11日至丁某遷出租賃房屋之日按2500元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋使用費。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費65元，由馮某負擔(dān)30元，丁某負擔(dān)35元（馮某同意其預(yù)交的案件受理費35元由丁某向其直接支付，法院不再退還，由丁某于判決生效之日起10日向馮某支付35元）。

上訴人丁某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、馮某不是本案出租房屋的實際權(quán)利人，其僅于2008年10月經(jīng)授權(quán)與上訴人簽訂租賃合同，并無證據(jù)證明其享有收取租金、解除合同及以自己的名義向法院起訴等權(quán)利，馮某不具備訴訟主體資格，一審以雙方實際履行了合同為由，認定馮某可向上訴人主張權(quán)利，無事實和法律依據(jù)；2、上訴人承租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，該房內(nèi)有大量機器設(shè)備，目前廠里訂單很多，生產(chǎn)任務(wù)重，現(xiàn)在停產(chǎn)，會給上訴人造成不可估量的損失，一審判令上訴人于判決生效后十日內(nèi)遷出所承租的房屋極不現(xiàn)實；3、一審已認定出租的房屋不具備合法建設(shè)手續(xù)，雙方簽訂的租賃合同無效，租金應(yīng)為不合法收入，房屋權(quán)利人應(yīng)將收取的上訴人的租金返還給上訴人，一審仍判決上訴人按原租金標(biāo)準(zhǔn)給付房屋使用費，與法不符。請求二審查明事實，撤銷原判，依法改判。

被上訴人馮某答辯稱：一審判決認定事實清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，丁某的上訴請求無法律依據(jù)，請求駁回上訴，維持原判。

二審中，雙方當(dāng)事人未有新證據(jù)提供，二審查明的事實與一審相同。

本院認為：2008年10月28日馮某經(jīng)房屋實際權(quán)利人姜某的授權(quán)與丁某簽訂了租房協(xié)議后，馮某按約向丁某提供了租賃房屋，丁某亦依約給付了二年的租金，雙方已實際履行了該合同。2008年10月1日姜某出具給馮某的委托書中載明“發(fā)生糾紛后由馮某與承租人進行協(xié)商，協(xié)商不成，由馮某以其名義進行訴訟”，丁某雖稱馮某與其簽訂租賃合同時出具的委托書與此內(nèi)容不同，但姜某對馮某提起本案訴訟未持異議，況且姜某對馮某的行為亦可事后追認，本案又不屬于“馮某因委托人的原因?qū)Χ∧巢宦男辛x務(wù)”的情形，因此，馮某以租賃合同的相對人向丁某主張相應(yīng)權(quán)利，并無不當(dāng)，丁某上訴認為馮某不具備訴訟主體資格的理由，不能成立。

因租賃房屋的建設(shè)人姜某未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，馮某與丁某所簽訂的租房協(xié)議應(yīng)認定為無效，加之丁某未按期交納租賃費用，經(jīng)馮某催告后仍未交納，故馮某要求丁某遷出租賃房屋的訴訟請求，應(yīng)予支持。馮某所出租的房屋雖未取得合法建設(shè)手續(xù)，致雙方簽訂的租賃合同無效，但丁某已實際使用了所承租的房屋進行經(jīng)營，其要求馮某將收取的租金返還，無法律依據(jù)，一審判決丁某按原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向馮某支付房屋使用費，與法相符。自馮某催要租金及提起要求丁某遷出承租房屋的訴訟已有數(shù)月，丁某完全有充分的準(zhǔn)備時間讓房，一審判令其于判決生效后十日內(nèi)遷出所承租的房屋，并不是不可能實現(xiàn)。綜上，一審判決認定事實清楚，程序合法，丁某的上訴理由均不能成立，一審判決依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費130元，由上訴人丁某負擔(dān)（已交）。

本判決為終審判決。





審 判 長 陳 繼 元

審 判 員 曹 海 霞

代理審判員 高 繼 林







二〇一一年七月六日



書 記 員 繆 翠 玲