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原告張小田訴被告羅京輝房屋買賣合同糾紛一案

河南省濟(jì)源市人民法院
民事判決書
（2010）濟(jì)民二初字第625號(hào)
原告張小田，女，1960年4月15日出生。
委托代理人楊志軍，河南濤聲律師事務(wù)所律師。
被告羅京輝，男，1956年1月23日出生。
委托代理人鄭某某，系被告妻子。
委托代理人孫德睿，系被告朋友。
原告張小田與被告羅京輝房屋買賣合同糾紛一案，原告于2010年9月20日向本院提起訴訟。本院于同日作出受理決定，向原、被告送達(dá)了受理案件通知書、起訴書、舉證通知書、訴訟風(fēng)險(xiǎn)提醒書及開庭傳票。同年11月1日依法由審判員王苗苗適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張小田及其委托代理人楊志軍、被告的委托代理人鄭某某、孫德睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2000年7月1日，其與被告在經(jīng)過自愿、平等、協(xié)商的情況下，由中間人李某某見證，約定由其以34000元的價(jià)格購買被告所有的位于高壓開關(guān)廠家屬院1號(hào)樓1單元1樓1號(hào)的房屋，并在當(dāng)天簽訂了協(xié)議書，其支付房款34000元，被告將該房屋的房產(chǎn)證交給其，其即開始在此居住生活，全家人的戶口也辦理到該房產(chǎn)名下。后其多次找到被告要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)證過戶，但被告已經(jīng)將戶口遷到北京并在北京居住生活，其拖被告的親戚調(diào)解，希望被告能協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但被告一直不理睬�，F(xiàn)請(qǐng)求法院依法確認(rèn)其對(duì)房屋所有權(quán)證號(hào)為02583的位于濟(jì)源市宣化西街356號(hào)（原系濟(jì)源市宣化西街79號(hào)）院1號(hào)樓1單元102室的房產(chǎn)享有所有權(quán)，并由被告協(xié)助將該房產(chǎn)證過戶到其名下。
被告辯稱：當(dāng)時(shí)雙方并不是在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的買賣協(xié)議，當(dāng)時(shí)其經(jīng)濟(jì)條件較差，原告利用這一點(diǎn)與被告達(dá)成協(xié)議。其賣房時(shí)，其妻子并不知情，這侵犯了其妻子的所有權(quán)，因此，其與原告之間簽訂的賣房協(xié)議無效。
原告提交的證據(jù)有：1、2000年7月1日，原、被告之間簽訂的賣房協(xié)議一份，證明簽訂協(xié)議時(shí)，原、被告均為完全民事行為能力人，且有中間人見證，該協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行10年之久。
2、本案訴爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證及原告的戶口本，證明原、被告達(dá)成買賣協(xié)議后，該協(xié)議已實(shí)際履行，且原告已經(jīng)將其及家人的后扣遷到該房產(chǎn)名下。
3、2010年5月10日，濟(jì)源市煤炭高壓開關(guān)有限公司出具的證明一份，證明該公司對(duì)被告將房屋出售給原告沒有異議，該房可以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
4、低保戶證明一份，證明原告系低保戶。
5、證人李某某當(dāng)庭證言，內(nèi)容為“因其把自己的房子賣給了被告妻子鄭某某的干娘，她干娘說鄭某某一家要去北京，有一套房想賣，讓其給找個(gè)買家，其就找到了原告，并和原告一起去看了房。后來聽原告說鄭某某還去找過她，房?jī)r(jià)是原告他們自己協(xié)商的。簽訂買賣協(xié)議時(shí)其也在場(chǎng)，并在協(xié)議上簽了字，除了原、被告和其以外，簽協(xié)議時(shí)原告的兄弟、被告的愛人鄭某某都在場(chǎng)�！�
被告提交的證據(jù)有：羅玉玲的房產(chǎn)證復(fù)印件一份，該房產(chǎn)與本案訴爭(zhēng)的房產(chǎn)在一棟樓，證明此種類型的房產(chǎn)系單位福利房，個(gè)人沒有處分權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)有：2010年11月1日，
對(duì)濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科科長(zhǎng)胡某某所作的調(diào)查筆錄一份，其稱單位出售給職工的房只要單位同意就可以轉(zhuǎn)讓，也能辦理房產(chǎn)過戶。另外辦理過戶時(shí)，必須由出賣方的夫妻雙方持身份證和結(jié)婚證到房管局的交易大廳辦理買賣房手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一格式重新簽訂買賣合同。按規(guī)定房屋買賣成立后3個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶，1個(gè)月內(nèi)辦理房屋契稅。房屋以登記為準(zhǔn)。
經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的證據(jù)1的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該協(xié)議中寫明被告賣房的原因是“因急需用錢”，說明賣房時(shí)存在不平等性。且賣方協(xié)議上沒有被告妻子鄭某某的簽名，也沒有原告丈夫的簽名，該協(xié)議侵犯了雙方配偶的所有權(quán)。且買賣房屋的房產(chǎn)證上寫明該房只能居住和繼承，不能買賣和出租，因而該協(xié)議是無效的。對(duì)原告提交的證據(jù)2的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為戶口本上如何記載戶主住址與本案無關(guān)。房產(chǎn)證發(fā)放時(shí)間是1993年3月10日，按當(dāng)時(shí)的政策，該房不能轉(zhuǎn)讓。對(duì)證據(jù)3來源的合理性表示懷疑。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)。對(duì)證據(jù)5的公證性表示懷疑，認(rèn)為證人在作證時(shí)帶有一定的傾向性，且證人證言沒有其它證據(jù)相印證。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)的真實(shí)性無異議，但稱此類房產(chǎn)現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)讓。
原告對(duì)于本院所作調(diào)查筆錄的真實(shí)性及內(nèi)容均無異議，認(rèn)為該調(diào)查筆錄可以證明雙方簽訂的買賣協(xié)議是有效的。被告對(duì)該調(diào)查筆錄的真實(shí)性也無異議，認(rèn)為該筆錄明確說明了辦理房產(chǎn)過戶時(shí)必須出賣方夫妻雙方持身份證明和結(jié)婚證重新簽訂統(tǒng)一格式的買賣合同才能辦理房產(chǎn)過戶，本案中，被告妻子并沒有在賣房協(xié)議中簽字，現(xiàn)在被告夫妻雙方也不愿再簽訂賣房合同，所以賣房協(xié)議是無效的。另外調(diào)查筆錄也明確表明房屋以登記為準(zhǔn)，現(xiàn)該房的產(chǎn)權(quán)仍在被告名下。
本院認(rèn)證如下：被告對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、4本身的真實(shí)性無異議，本院對(duì)其予以認(rèn)定。原告提交的證據(jù)3符合證據(jù)的形式要件，本院對(duì)其予以認(rèn)定。證據(jù)5系證人證言，證人李某某從原告提交的賣房協(xié)議來看，是當(dāng)時(shí)的見證人，其對(duì)事情經(jīng)過所作的陳述應(yīng)當(dāng)予以采納。
對(duì)于被告提交的證據(jù)的真實(shí)性，原告無異議，本院予以認(rèn)定。
對(duì)于本院依職權(quán)所作的調(diào)查筆錄及內(nèi)容的真實(shí)性，原、被告均無異議，本院對(duì)其予以認(rèn)定。
根據(jù)原、被告的訴、辯意見及有效證據(jù)，本院確認(rèn)如下案件事實(shí)：2000年7月1日，原告張小田與被告羅京輝簽訂賣房協(xié)議，協(xié)議載明因羅京輝急需用錢，愿將其所有的原高壓開關(guān)廠東院一號(hào)樓一單元一樓一號(hào)（房屋產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為02583）的房屋以34000元的價(jià)格賣給原告，原告將房款付清，被告將房產(chǎn)證交給原告。李某某為雙方的見證人，并在賣方協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后原告付清房款，被告也將房產(chǎn)證交給原告。后原告一家即搬到該房?jī)?nèi)居住至今。另查明，本案訴爭(zhēng)房屋系濟(jì)源市煤炭高壓開關(guān)有限公司的集資房，1993年3月10日頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)證上載明“住戶對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)和繼承權(quán)，無轉(zhuǎn)讓權(quán)和出租權(quán)�！贝朔N類型的房屋現(xiàn)在如果單位同意，可以轉(zhuǎn)讓，也可以辦理過戶手續(xù)。濟(jì)源市煤炭高壓開關(guān)有限公司對(duì)于被告將房屋出售給原告沒有異議。辦理房產(chǎn)過戶，應(yīng)當(dāng)由出賣方的夫妻雙方持身份證和結(jié)婚證到房管局的交易大廳辦理買賣房手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一格式重新簽訂買賣合同。庭審過程中，原告放棄要求確認(rèn)其對(duì)房屋所有權(quán)證號(hào)為02583的位于濟(jì)源市宣化西街356號(hào)（原系濟(jì)源市宣化西街79號(hào)）院1號(hào)樓1單元102室的房產(chǎn)享有所有權(quán)的請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，對(duì)于雙方于2000年7月1日簽訂了房屋買賣協(xié)議，原、被告均無異議，本院予以認(rèn)定。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，所以原、被告之間簽訂的房屋買賣合同在簽訂當(dāng)日即生效。被告辯稱其不是在平等、自愿的基礎(chǔ)上將房屋賣給原告的，但未提交充分的證據(jù)，本院對(duì)此不予采信。被告稱其賣房時(shí)其妻子并不知情，但根據(jù)中間人李某某的證言，可以認(rèn)定被告賣房時(shí)其妻子應(yīng)當(dāng)是知道的，被告不能以其妻子不知情為由，主張?jiān)摵贤瑹o效。被告辯稱其所出售的房屋只能進(jìn)行居住和繼承，不能進(jìn)行買賣和出租，但根據(jù)本院查明的情況來看，根據(jù)現(xiàn)在的政策，該房是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。綜上，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，且雙方簽訂協(xié)議后，原告已將房款付清，被告也將房產(chǎn)證交給原告，原告在該房中一直居住至今。原告現(xiàn)要求被告協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，理由正當(dāng)，本院予以支持。原告在訴訟中放棄要求確認(rèn)其對(duì)該房的所有權(quán)的請(qǐng)求，是其對(duì)自己權(quán)利的處分，且不違反法律規(guī)定，本院對(duì)此予以準(zhǔn)許。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：
被告羅京輝于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告張小田辦理位于濟(jì)源市宣化西街356號(hào)院1號(hào)樓1單元（房產(chǎn)證號(hào)為02583）的房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
案件受理費(fèi)200元，減半收取100元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀一式八份，上訴于河南省濟(jì)源中級(jí)人民法院。
審 判 員 王 苗 苗

二〇一〇年十一月十七日

書 記 員 李 清 霞