北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王順利及第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行商品房預(yù)售合同糾紛一案
——北京市通州區(qū)人民法院 (2008-6-6)
北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王順利及第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行商品房預(yù)售合同糾紛一案
北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第04155號
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。
法定代表人王玉武，總經(jīng)理。
委托代理人張學(xué)敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。
委托代理人胡振榮，女，漢族，1964年5月29日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副經(jīng)理，住(略)。
被告王順利，男，漢族，1973年3月29日出生，住(略)。
第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行，住所地北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)九棵樹大街17號。
負(fù)責(zé)人呂建蘋，行長。
委托代理人蘇文滿，女，漢族，1964年11月6日出生，北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行職員，住(略)。
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱原告）與被告王順利及第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱第三人）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人胡振榮，被告王順利，第三人委托代理人蘇文滿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2005年7月19日，我公司與被告王順利簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定被告王順利購買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園4#6－802兩居室住房一套，該房總價為419 491元。2005年9月23日，我公司與被告王順利及第三人共同簽訂個人住房借款合同，由第三人向被告王順利發(fā)放貸款33萬元，用于被告王順利購買我公司的商品房，并由我公司為被告王順利借款擔(dān)保。上述合同簽訂后，各方開始履行。但因被告王順利從未按合同約定按期償還第三人的借款，致使我公司多次向第三人償還借款承擔(dān)保證責(zé)任。按照我公司與被告王順利簽訂的北京市商品房預(yù)售合同的有關(guān)約定，逾期付款超過60日后，我公司有權(quán)解除合同。后經(jīng)多次與被告王順利協(xié)商解除商品房預(yù)售合同未果。至此，訴至法院。請求1、解除與被告王順利簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，并辦理解除預(yù)售登記手續(xù)；2、訴訟費(fèi)由被告王順利承擔(dān)。
被告王順利辯稱，2004年開始我?guī)е?0幾個人在原告處提供保安服務(wù)，一直到2007年8月。因原告給付不了我的勞務(wù)費(fèi)用，所以為我交首付款以折抵尚欠我的勞務(wù)費(fèi)用。原告亦交納了2007年10月之前的月供。2007年新的開發(fā)商接手了，從2008年開始每月的月供是由我來償還的。不同意原告訴訟請求，要求繼續(xù)履行合同。
第三人述稱不參與原告與被告王順利之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2005年7月19日，以原告為出賣人，被告王順利為買受人簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)4#6－802號住房一套，建筑面積105.4平方米，套內(nèi)建筑面積89.14平方米。該房總價款為419 491元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的21.33％，其余價款可以向第三人（原名稱為北京市通州區(qū)梨園農(nóng)村信用合作社）或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。逾期付款責(zé)任，買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第“壹”種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期付款萬分之二的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日［該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項中的日期相同］后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之四［該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項中的比率］的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金。 2、／�！�2005年9月23日，原告與被告王順利及第三人共同簽訂個人住房借款合同。約定由第三人向被告王順利發(fā)放貸款33萬元，用于被告王順利購買原告開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)4#6－802號住房一套，并由原告為被告王順利借款擔(dān)保。借款期限為20年，即從2005年9月23日起至2025年9月23日止。貸款利率為月利率4.59‰。本合同用款計劃為本合同生效之后，第三人將款項一次劃入被告王順利指定賬戶。采用按月等額本息還款方法。擔(dān)保方式：抵押加階段性保證。保證期間：本合同保證條款生效之日起至抵押物取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將房屋他項權(quán)證及其他有關(guān)資料原件交第三人代為保管之日止�！�。此外，上述合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，第三人依約履行發(fā)放貸款義務(wù)，被告王順利未支付首付款也未按約定每月向第三人支付銀行按揭。逾期后原告為其墊付首付款，并代其支付銀行按揭。
另查：被告王順利提供了一張農(nóng)村商業(yè)銀行存折，證明其辯稱的從2008年開始每月的月供是由其來償還的。該存折上顯示2008年2月26日存款5112.9元，同年3月27日存款2547.06元。但原告向本院提供的農(nóng)村商業(yè)銀行企業(yè)網(wǎng)上銀行結(jié)算憑證可以證明上述款項是由原告存入被告王順利在第三人處設(shè)立的活期存款賬戶內(nèi)。
上述事實，有原告向本院提供的北京市商品房預(yù)售合同、個人住房借款合同、償還銀行按揭憑證，被告王順利提供的農(nóng)村商業(yè)銀行存折及各方當(dāng)事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，原告與被告王順利簽訂的北京市商品房預(yù)售合同及原告與被告王順利、第三人簽訂的個人住房借款合同系各方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)屬有效。各方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。被告王順利依據(jù)個人住房借款合同取得第三人發(fā)放的貸款后，理應(yīng)按合同約定按期歸還借款本息，但其未支付首付款也未按約定每月償付銀行按揭，其行為已構(gòu)成違約。后原告按個人住房借款合同約定履行擔(dān)保義務(wù)為被告王順利墊付首付款，并代其支付銀行按揭。原告與被告王順利所簽北京市商品房預(yù)售合同明確約定了解除合同的條件“……買受人未按照約定的時間付款的，逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同�！爆F(xiàn)合同中約定的解除條件成就，該合同應(yīng)予解除。對于被告王順利辯稱原告為其交首付款以折抵尚欠其勞務(wù)費(fèi)用的答辯意見，因被告王順利并未舉證證明其觀點(diǎn)，原告對此亦否認(rèn)，故本院不予支持。被告王順利稱從2008年開始每月的月供是由其來償還的答辯意見，因原告向本院提供的農(nóng)村商業(yè)銀行企業(yè)網(wǎng)上銀行結(jié)算憑證可以證明上述款項是由原告存入被告王順利在第三人處設(shè)立的活期存款賬戶內(nèi)，故本院不予支持。本案第三人表示不參與原告與被告王順利之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請求。至此，原告要求解除北京市商品房預(yù)售合同，并辦理解除預(yù)售登記手續(xù)的訴訟請求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，判決如下：
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王順利于二ΟΟ五年七月十九日簽訂的北京市商品房預(yù)售合同予以解除，雙方于本判決生效之日起七日內(nèi)到有關(guān)部門辦理解除商品房預(yù)售登記手續(xù)。
訴訟費(fèi)三十五元，由被告王順利負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理�！ �
審 判 員 李士剛
二 ΟΟ 八 年 六 月 六日
書 記 員 李 雪
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