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湖北省恩施州中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2004）恩州中民終字第173號(hào)

上訴人（原審被告）建始縣紅巖糧食公司（以下簡(jiǎn)稱“紅巖糧食公司”）。
法定代表人萬(wàn)中華，系該公司經(jīng)理。

委托代理人劉永安，建始縣中心法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）黃威，男，生于1976年10月22日，漢族，湖北省建始縣人，個(gè)體工商戶，住(略)。

原審第三人鄭洲林，男，生于1975年3月8日，土家族，湖北省建始縣人，下崗職工，住(略)。

原審第三人萬(wàn)軍，男，生于1976年4月22日，漢族，湖北省建始縣人，個(gè)體工商戶，住(略)。

上訴人紅巖糧食公司為與被上訴人黃威及第三人鄭洲林、萬(wàn)軍優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一案，不服建始縣人民法院（2003）建紅民初字第33號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2004年3月1日受理后，依法組成由審判員張奎擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員漆祖國(guó)、彭東洋參加的合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明：原告黃威與被告紅巖糧食公司于2001年5月21日簽訂了《房屋租賃合同》，原告承租屬被告所有的臨街1號(hào)房間，租期為3年，即2001年6月1日起至2004年5月30日止。2002年8月28日被告紅巖糧食公司開(kāi)始籌備售房工作，9月15日恩施施南資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)出售房屋的價(jià)值進(jìn)行估算。被告紅巖糧食公司于11月22日擬定出《售房通知》及出售房屋的具體細(xì)則。原告黃威承租的臨街1號(hào)房間作價(jià)60000元。11月28日被告將《通知》及細(xì)則送達(dá)給原告黃威。11月30日第三人鄭洲林交購(gòu)房款10000元。原告黃威于12月2日交購(gòu)房款10000元，次日原告黃威退回款項(xiàng)。12月11日第三人鄭洲林交購(gòu)房款50000元，即日第三人鄭洲林與被告紅巖糧食公司簽訂《房屋買(mǎi)賣》合同。2002年12月20日、26日，原告黃威又給被告紅巖糧食公司交購(gòu)房款共計(jì)60000元。第三人鄭洲林收到萬(wàn)軍購(gòu)房款65000元。2003年4月10日，第三人萬(wàn)軍以紅巖糧食公司與自己簽訂的不真實(shí)的《門(mén)面出售協(xié)議書(shū)》在紅巖財(cái)政所辦理相關(guān)手續(xù)。同月，原告從紅巖財(cái)政所得知，自己所承租的臨街1號(hào)房間被告早已出售給第三人萬(wàn)軍，2003年7月21日，原告起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，依法撤銷被告紅巖糧食公司與萬(wàn)軍的買(mǎi)賣關(guān)系。

原審認(rèn)為：原、被告之間的租賃關(guān)系成立，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是伴隨租賃關(guān)系而生的附隨權(quán)，租賃關(guān)系一經(jīng)成立，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即生成，并伴隨租賃關(guān)系的終止而消失。原告在同等條件下，在合理的期間內(nèi)應(yīng)享有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)，原告黃威的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，被告紅巖糧食公司與鄭洲林簽訂的《門(mén)面出售協(xié)議》侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效。被告紅巖糧食公司應(yīng)返還第三人鄭洲林購(gòu)房款60000元。被告以原告超過(guò)合理期間以及退款放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由，沒(méi)有確鑿的證據(jù)證明，不予采信。第三人萬(wàn)軍所持《出售門(mén)店協(xié)議書(shū)》，其形式與內(nèi)容于法律相悖，與事實(shí)不符，屬無(wú)效民事行為，無(wú)效的民事行為開(kāi)始就沒(méi)有法律約束力。第三人鄭洲林要求將房款退給萬(wàn)軍的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)，本院采納。第三人萬(wàn)軍放棄購(gòu)買(mǎi)該房意思表示真實(shí)，要求第三人鄭洲林返還購(gòu)房款的理由成立，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條的規(guī)定，判決：一、原告黃威享有其承租的被告紅巖糧食公司臨街1號(hào)房間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。二、被告紅巖糧食公司與第三人鄭洲林的房屋買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效，被告紅巖糧食公司返還給第三人鄭洲林購(gòu)房款60000元。三、第三人鄭洲林返還第三人萬(wàn)軍購(gòu)房款65000元。

上訴人紅巖糧食公司不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱：1、原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤�！稌�(huì)議記錄》表明：2002年8月28日研究售房，次日召開(kāi)租房者會(huì)議。應(yīng)視為在合理期間通知了原告；被上訴人黃威于2002年12月2日交購(gòu)房保證金，爾后又退款，應(yīng)視為放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2、原審適用法律錯(cuò)誤。被上訴人黃威已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，第三人鄭洲林購(gòu)買(mǎi)該房就應(yīng)認(rèn)定合法有效，原審錯(cuò)誤歸責(zé)，請(qǐng)求二審法院依法改判。

被上訴人黃威則作出相反理由的答辯。

經(jīng)本院審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于《會(huì)議記錄》是否視為上訴人在合理期間通知了被上訴人。從《會(huì)議記錄》的內(nèi)容來(lái)看，時(shí)間是2002年8月29日，會(huì)議內(nèi)容是通知各承租門(mén)店的承租戶，公司準(zhǔn)備出售門(mén)店。但同月30日，上訴人才書(shū)面請(qǐng)示縣糧食局，同年9月2日，縣糧食局才向縣人民政府請(qǐng)示，同年9月6日，縣糧食局才根據(jù)縣人民政府的批復(fù)同意上訴人出售門(mén)店。同年11月28日，上訴人才將出售門(mén)店及具體細(xì)則送達(dá)給被上訴人黃威。故應(yīng)認(rèn)定2002年8月29日的會(huì)議是在未經(jīng)縣人民政府同意的情況下向承租人傳達(dá)的上訴人的個(gè)人意見(jiàn)，是不具有法律效力的。2002年11月28日的書(shū)面通知才能作為認(rèn)定上訴人通知出售承租房的依據(jù)。故一審認(rèn)定被上訴人黃威享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)的。二、關(guān)于黃威于2002年12月3日將10000元購(gòu)房保證金取走是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。根據(jù)上訴人送達(dá)給被上訴人的《具體細(xì)則》：出售門(mén)店有7個(gè)，竟價(jià)出售的具體時(shí)間，根據(jù)報(bào)名情況另行通知。被上訴人黃威雖然12月3日取走了保證金10000元，但同月20日、26日又交了6萬(wàn)元。在這個(gè)期間內(nèi)，現(xiàn)有證據(jù)沒(méi)有證明上訴人將報(bào)名情況及竟價(jià)出售的具體時(shí)間通知給被上訴人及其他承租人和報(bào)名者，而是在同月11日將訴爭(zhēng)的1號(hào)門(mén)店出售給第三人鄭洲林，在程序上顯然上訴人侵犯了被上訴人黃威作為承租該門(mén)店所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且被上訴人黃威于同月20日、26日先后共交購(gòu)房款6萬(wàn)元。故被上訴人黃威仍享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

總之，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，鑒于第三人鄭洲林、萬(wàn)軍對(duì)一審判決均未提出上訴，此案應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2310元，其他訴訟費(fèi)1280元均由上訴人紅巖糧食公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。


審　判　長(zhǎng)　　張　　　奎

審　判　員　　漆　祖　國(guó)

審 判 員　　彭　東　洋


　　　　　　　　　　　　　　 二00四年三月三十一日


書(shū)　記　員　　龍　　濤